2016年7月，周某和刘某武向四川成都一家银行借款150万元，约定以二人名下的一宗商业房产作为抵押担保。不久后的2016年10月，二人又将该处房产中的40平米出租给第三人刘某春，租期为20年。
由于周某和刘某武后来没有正常履行还款，银行将二人诉至成都市新都法院。上述房产被司法拍卖后，在交付给买受人的过程中，案外人刘某春提出执行异议，认为“买卖不破租赁”，要求中止强制执行。
据@新都法院
根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。那么房子抵押后又出租，是否适用“买卖不破租赁”？
房产抵押后又出租
据了解，2016年7月19日，周某、刘某武与银行签订了《最高额授信合同》《个人贷款授信合同》，自2016年7月19日起至2019年7月18日止，银行向二人授信本金150万元，并对利息标准、违约责任等进行了约定。
同日，双方签订《最高额抵押合同》，合同约定将周、刘二人名下的一宗商业房产作为上述借款的抵押担保。据此，双方于2016年7月21日办理了抵押登记。
2017年3月20日，因为周、刘的这笔借款发生利息逾期，且借款用于经营的公司被注销，银行宣布借款提前到期。随后，银行多次催款，二人仍不还款。于是银行起诉周、刘支付借款本金150万元及利息、罚息等，并有权对之前抵押的房产行使抵押权，在二人不还款时，对抵押财产折价，或者拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿。
新都法院支持了原告银行的诉请，由于二人均拒绝按照生效判决履行义务，银行向法院申请了强制执行。
2018年10月14日，新都法院依法在网络平台上对抵押的房产进行拍卖处置。约1周后，张某以最高价竞得被拍卖房产。随后，2018年10月29日，新都法院作出执行裁定，裁定上述抵押房产归买受人张某所有。
租期中房屋变卖，租客提异议
裁定作出后，案外人刘某春向法院提起执行异议。理由是2016年10月2日，周某、刘某武将上述已抵押房产中的40平米出租给了她，租期20年，租金也已经结清。刘某春以“买卖不破租赁”为由，诉请法院中止对案涉房产的强制执行。
但经法院查明，周某、刘某武二人与银行办理上述房产抵押权的登记时间为2016年7月21日，而刘某春与二人签订的《房屋租赁合同》时间为2016年10月2日，所以该房产的抵押时间早于租赁时间。
根据《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，刘某春“买卖不破租赁”的主张不能成立。
最终，新都法院依法驳回了刘某春的执行异议请求，并于近日强制腾退了这处已拍卖房产，顺利交付到了买受人手中。
“此案中，如果是房屋先出租以后再抵押的话，那么法院就不能强制执行，必须等承租人租约到期后再进行执行。租客因此遭受的损失，需要与原房东另行解决。”该案承办法官解释道。
红星新闻记者 赵瑜
编辑 张超
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