市场解读

【政策严控下的嘉善市场机遇】

2016年以来，在中央强调住房居住属性背景下，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投资投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重：一二线城市及其周边环线热点热度下降，三四线城市则明显“逆袭”。位于沪浙门户位置的嘉善，把握了长三角一体化的机遇，主动融入上海，承接上海挤压出来的外溢客群。

孔雀城在一切的开始前，就以对市场和区域发展的精准判断，2015年就进驻嘉善，成为第一家进入嘉善的全国百强房企，可以说，孔雀城全程参与并见证了嘉善房市的巨变。从2015年10月至2017年底完成从1期塘院到12期翰秀悦府的项目开发，实现项目业绩从5亿到50亿再到100亿的业绩三连跳，更是成为孔雀城住宅集团中，外阜区域首个单项目破百亿的标杆突破。

嘉善楼市在2016年经历了“先扬后抑”，前三季度行情持续的火热高涨，到第四季度的“限”字当头，调控回落。从年初的最惠政策期，到“嘉五条”“限购”政策严控，在“楼市降温”的唱衰声音下，嘉善全年销售规模仍然创历史新高，同时房价迎来了质的飞跃，均价迈入1.3万+时代（出自链家网嘉兴站）。此后，房价更是一路飙升，至2018年底，嘉善楼市已普遍进入2万+时代（出自链家网嘉兴站），区域价值被一再肯定。

一个区域的可持续发展的价值，不仅仅是房价的体现，更重要的是在土拍市场的被追捧。全国百强房企陆续进驻嘉善，新城、旭辉、金科、中骏、碧桂园等拿地热情高涨，与孔雀城共同掀起了嘉善土拍的高潮，“地王”频出。

2016年9月，新城控股以8050元/㎡的楼面价拿下当年的“地王”，海上风华项目开盘即达到1.8万+的均价。而17年所拍的绝大部分土地，均超过了16年的地王价，到11月2日，天水恒顺拍得罗星街道一块地，楼面价高达9217元/㎡（出自中国房产超市网），可见土地市场的热情以及疯狂，是远远不会结束的。 2019年3月，孔雀城在众多地产公司中拔得头筹，以上限价格取得罗星宗地，嘉善新城地价再创新高，强势带动楼市快速崛起。

从大环境来看，高速发展的房地产行业已经逐渐回归理性，但房价未来在城市间分化将更加严重，部分城市或区域的房子将仍是最好的保值商品。

价值逻辑

【都市圈价值】

每当一个城市能级发展到顶峰时，就会以它为核心，向周边辐射进而构成一个密集而又相互带动的城市集群，城市群的概念也就因此而生。目前，全球已发展形成六大公认的顶级城市群标杆，分别是纽约城市群、芝加哥城市群、东京城市群、伦敦城市群、巴黎城市群、以及我们所在的长江三角洲都市圈。

长江三角洲城市群是我国首个特大城市群，2016年6月，国家发改委公布《长三角州城市群发展规划》提出，明确到2030年长三角将成为具有全球影响力的世界超级城市群，上海作为长江三角洲城市群的核心，也将成为世界超级中心。11月5日，上海首届中国国际进口博览会开幕式上，国家主席习近平出席并发表支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。

至2019年3月5日，李克强总理在作政府工作报告中时，在2019年政府工作任务中指出：将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。这是继2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布之后，我国在城市群规划和建设方面的又一战略布局，我国的上海、浙江、江苏和安徽四省市将迎来发展新机遇。

浙江在长三角一体化中处于什么位置，如何定位？

浙江省委书记车俊表示：在长三角一体化中，浙江的优势在于民营经济优势、特色产业优势、生态优势、海洋资源优势，“下一步要把这些优势用足用好，努力在长三角一体化大舞台上演好自己的角色”

【上海能级外溢】

众所周知，上海是超大量级的国际大都市，人口增长及经济增长速度极快，2017年上海GDP总量是我国首个超过三万亿的城市，排名我国首位，世界排名第七，作为长三角中心城市的上海，一直起着龙头带动作用，引领着长三角城市群的发展，已经成为世界排名前5的国际金融大都市，吸引了400多家世界500强企业的入驻，可以说上海对于中国的经济起了举足轻重的作用，上海的经济实力决定了中国经济在世界上的影响力，决定了中国经济的高度。

为了实现这座特大城市的可持续性发展，《上海2035城市总规划》提出：上海要实现产业全面升级和严控2500万人口，目前上海已有2450万人口，到2040年这几十年的时间里，最多能容纳50万人口，那么每年上海1000多万的流动人口势必将要向周边城市扩散，目前上海正在强制性实行产业和人口向环沪城市转移。（中心城市的非核心功能要外溢 到环沪都市圈）

在区域层面，落实“一带一路”、长江经济带建设等国家战略，发挥中心城市作用，推进长江三角洲城市群区域交通一体化，积极落实推动近沪地区，推动上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。

那么如何进行更好的转移呢？国家政府在2016年颁布了G60科创走廊的建设，它是借鉴了美国101高速产业带成功经验的发展，未来将打造具有全球影响力的科创产业带，东起上海松江板块的一廊九区，经嘉善，西至杭州经济开发区，主要承接上海转移的产业、高新技术人才等，在一定程度上，加快了环沪城市群建设的步伐。

所有产业转移和人口转移都需要成本，距离越近，成本越低，所谓移沪不离沪，所以离上海的距离决定了土地价值和区域价值。因此，嘉善作为G60科创走廊出上海的第一站，能最先接收到上海对外输出的产业资源和人口红利。

【嘉善利好】

同时，嘉善是环沪都市圈唯一一个江浙沪两省一市的交界处，作为浙江省全面接轨上海示范区桥头堡，并处于四大城市群上海、苏州、杭州、宁波最核心的区域，地理位置得天独厚，处于长江三角洲的中心地带，被称之为长三角的黄金腹地，所以也决定了其更快的发展速度和更高的起步平台。

【交通轨交利好】您也知道，国家发展战略的第一步，就是构建城际交通。在“全面接轨上海示范区”政策引导下，沪嘉之间多维交通路网的建设显得格外重要。

2018年8月10日，嘉兴市轨道交通公司正式成立，标志着沪嘉城际轨道交通不再是空谈，嘉兴市政府多次强调将其作为1号工程，重点发展。

至2019年1月，工程取得了重大突破，沪嘉城际轨道方案落定，规划嘉兴-嘉善-枫泾-新浜直到松江南站的轨交路线，进一步肯定了“沪嘉同城”的可实现性，未来乘坐轻轨到达上海南站约30分钟，更有望与上海地铁9号线实现互通，嘉善将可以实现“半小时”通勤上海，打破城市间的壁垒。

以规划看发展，同时也要以现在看潜力。在2016年发布的上海总体规划（16-40）中提出“1+6”上海都市圈概念，嘉善在其中扮演的角色同样举足轻重，嘉善是唯一做到了长三角城市群1小时生活圈的板块。

目前，上海城市群已落实“三横三纵”的立体交通路网。从嘉善出发，到达几大长三角核心城市上海(距离80KM）、杭州(距离98KM）、苏州(距离90KM)、宁波（距离266KM）。通过沪昆高速，到达上海松江万达仅51KM，到达虹桥枢纽和莘庄CBD仅需72KM，到达徐家汇仅需75KM。最重要的是沪杭高铁，至松江南站35.9公里，至上海虹桥站58.3公里，每天早上7:42-晚上9:21来回约52个班次无缝对接（出自12306官方网站），到达虹桥后可转地铁2、10、17号线快速到达上海主要核心区。此为，嘉善还开通了直达上海浦东机场的客运专线，为市民的出行更添便捷。

目前，“沪嘉同城”不仅仅是一个概念，正是沪嘉两地不断在践行的未来，不论是通讯，交通，医保，教育嘉善都和上海实现同城共享。

【医疗同城】2018年9月，嘉兴市成为长三角地区跨省异地就医门诊医疗费用直接结算第一批试点地区，全面实现与上海医保实时结算“一卡通”。首批纳入结算范围的包括复旦大学附属中山医院、复旦大学附属华山医院、上海市第一人民医院等“大院名院”在内的医院约40家，其中嘉兴的4家分别为市第一医院、市第二医院、市中医院和嘉善第一人民医院。沪嘉两地参保人员可以在上述医院直接刷卡结算门诊医疗费用。

【教育同城】教育师资的全面接轨，嘉善新城区引进上海优质教育资源，新西塘孔雀城域内未来将实现12年一贯制教育，为孩子的成长保驾护航。目前，上海师范大学附属实验学校（小学部）和澳华国际幼儿园均已开学，上海师范大学附属实验学校（中学部和高中部）正在规划建设中。

【公关资源同城】目前，嘉兴已经实现021固话全覆盖，公共交通资源互通，沪嘉两地市民均可刷市民卡乘坐两地的公交、地铁、轮渡等。

嘉善高铁新城板块（板块价值）

大量的资源导入势必需要完善的城市配套来承接，纵观整个嘉善，城北老城区规划落后，土地资源不足；以工农业为主的周边乡镇板块配套不齐全，不利于城市发展；而嘉善城南的规划发展是唯一一个能够满足上海人口转移和产业转移的需求的区域，完美的契合了上海的需求， 2017年6月17日，《嘉善城南板块的快速发展》登上了中央电视台新闻联播，赢得了全国人民的关注，并且习近平主席自2003年开始持续关注嘉善的发展，先后对嘉善作出3次重要批示，明确指出：要加快城市重心南移，大力推动产城融合发展，城心南移主要是因为城南板块有大面积的规划可用地块，同时也是一个交通的要塞，城心南移将成为嘉善发展的必经之路。

随着2013年高铁嘉善南站的落成，高铁新城的新区规划一锤定音，高铁的建造政府投入180亿资金，整个高铁新城板块，5年累计新增就业岗位2000个，建设项目超100个，签约企业超160家，营业收入超100亿元，累计引入企业超160家，招商引资额超360亿，共计孵化科研项目超30个，同时引入高层次人才超20位，力图在2020年前，将嘉善城南打造成拥有90万人口的核心城区，未来将会打造成一个集政务、商业、教育、文化、科创、旅游为一体的城市中心，整个城南板块将形成一个以人流带动物流，以物流带动经济流的城市规划大格局（出自华夏幸福官网）。

嘉善现在建设的是全国首个“科学发展示范县”：转型升级，人才济济，“新材料、新能源、新兴信息电子、高端精密机械”，创建了人才创业园，引进了大批的人才，致力打造沪嘉杭科创走廊枢纽城。

由政府发布的《枫泾—新浜—嘉善—新埭城镇圈区域协同规划》编制调研工作也已正式开展，而且嘉善科技商务服务区，嘉善产业新城与长三角新能源研究院已经了举行合作签约仪式。所以说，无论是在政策上，还是实际的行动中，政府都是在致力将嘉善打造成一个产业与城市相结合的产业新城。