房企布局发生转变，三四线城市的楼市或将出现回落？|163

随着我国的房地产市场进入“盘整期”，再加上相关部门的政策调控，我国的一二线楼市渐渐触及行业的天花板，而各大房企也将企业未来的发展布局放在了三四线城市上。但是随着越来越多的房地产企业的进入，我国的三四线城市的楼市市场也渐渐出现了不稳定。

逆势而上的三四线楼市

首先，回顾这几年的楼市发展，随着社会经济的进步和城镇化的不断推进，棚户区改造已经成为城建的首要问题。而随着一二线城市的棚改相继遇到瓶颈，有关部门便将棚改的重心放在了三四线城市。不得不说，棚改确实是一项利民工程，但是在棚改的过程中，一些房地产行业的“头部企业”看中了这一市场红利，纷纷选择进驻三四线的楼市，开启了“买买买”模式，并构建大型楼盘。棚改户手握大量的安置款，形成了一个刚需和改善为主的需求市场，再加上一些“投机者”的炒作，于是在很短的时间内，便将原本波澜不惊的三四线城市的楼市变的火爆起来，供需关系变得很紧张，引起了房价的上涨。

其次，随着一二线城市的楼市渐渐触及行业的天花板，由于接受不了一二线城市的高房价，越来越多的务工人员选择回乡置业。而以碧桂园、恒大为首的大型房地产企业看到了这一发展形势，于是便开始下沉市场，以碧桂园为例，2018年碧桂园全年的营收总额中的近六成的份额，就是由三四线城市的楼市提供的。于是越来越的房地产企业在看到这一市场红利之后，选择紧随“头部企业”的步伐，纷纷进军三四线城市的楼市，只为在这场“大转移”中分一杯羹。众多的房企挤在一起，就造成了三四线城市的楼市有所上涨。

三四线城市的楼市出现回落

随着三四线城市的楼市的火爆慢慢褪去，楼市的走向或许开始出现回落。

首先，在我国买房，其实就是买资源。三四线城市的资源相较于一二线城市而言，是较为匮乏的。再加上教育医疗方面的相对落后和人口老龄化等原因，让三四线城市的楼市在经历火爆之后，慢慢的失去了活力。再加上三四线城市的经济发展较为落后，与上涨的房价并不能相匹配，加大了购房者的买房负担。

其次，在三四线楼市刚刚开始发展的时候，房地产企业的拿地成本还是较为低廉的，但是随着越来越多的房地产企业涌入，导致拿地成本急剧上升，于是越来越多的房地产企业只能“望而却步”。

第三，三四线城市的楼市高速发展的主要原因，是人们的刚需所带动的。就像自身的货物卖了出去，收回了资金的同时也不用担心货物的积压，这是良性的经营。但是随着棚改安置方式出现变化，棚改户手里不再拥有大量的资金，取而代之的是“以房换房”，导致了刚需的下降和楼市的增速放缓。于是，越来越多的中小型房地产企业出现了重仓，引发了自身的负债危机。

第四，众多房地产企业收缩三四线城市的战线，选择回归一二线城市。一二线城市的发展渐趋稳定，虽然触及行业的天花板，但是整个市场的需求还是较为庞大的。随着“炒房族”的渐渐退市，相较于三四线楼市而言，一二线楼市的需求已经转变为刚需和改善，更加适合长期居住。而从宏观的角度来看这一问题，“大都市圈”的提出，已经将未来城市发展的趋势规划好了。未来的发展形势将是一二线城市带动周边县市的发展，也就是我们常说的“先富带动后富”，加快形成大都市圈，实现双赢。