寓享家|美、韩两国的长租公寓发展模式，对我国有哪些启示？|163

随着房价的攀升我国城镇化步伐的加快，以及“租购并举”等政策的刺激下，国内的租赁市场迅速崛起，越来越多的年轻人选择租房的生活方式，致使长租公寓又一次迎来了新的发展契机。那么，以下美、韩两国的长租公寓的一些发展模式，带给我国哪些启示呢？

美国长租公寓成功的经验

行业的规范化

美国在公寓规范化方面有很多的法律设施，包括硬件、运营服务等。其中，经典的有1968年《公平住房法》，不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。

整体租金的调节机制

在美国，以租金为标准分三类公寓。

第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高明年可能低。

第二类，稳定租金公寓。受限制非常多，这一类公寓有点类似中国的公共租赁房和廉租房，每年的租金涨幅不能超过4%。

第三类，租金管制公寓。美国有很多老房子，可能是18世纪或19世纪建的房子还在用或出租，政府对这一类的房子有一些管制。比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了房屋，添加了一些家电，但你不能涨太多。在租金调节这一块，美国有一个非常完善的体系。

行业龙头企业的管理和服务模式

选公寓，就要对比服务。美国长租公寓有几十年运营管理的成熟经验，服务体系在各个公司，或者是各个定位在不同产业链上的公司，都是不一样的。

对公寓运营而言，EQR（美国公寓运营商）运营体系是比较典型的，其主要有四大板块，第一是居住服务体系板块；第二是居住便利化板块；第三是社区建设；第四是适应性服务。

而居住服务一定是重中之重，便利化主要是指搬家服务，美国70%的出租房子是没有家具的。

对社区建设而言，在美国是强调社区交流的，但强调的是，以融入整个社区氛围体系，以生活为目的交流。

对适应性服务而言，比如说租期是可变动的，可以通过租房积累的积分去买房。还有就是特色服务型公寓，比如说MAA有一个特别的计划叫Open arms program，为患有疾病的租客提供单独用的病床房间，甚至还有一些特殊照顾的服务。

韩国租赁市场发展模式

韩国的租房种类繁多，房屋一般都是以私人住宅，私人建筑物为主，主要有传贳房和月租房两种租房方式，大部分房源对两种租房方式都适用，可以满足不同租户的住房需求。

韩国租房种类

1、传贳房

传贳是韩国独有的一种租房方式，租赁者向房地产所有者支付相当于房屋总价值百分比（一般在60%-80%左右）的一定金额作为租房代价，一般签订1-2年左右的合同，待合同期满后，退还租赁者同等金额，这样合同期间内租赁者不用向房东支付任何其他的租金（有管理费的房子要支付管理费）拥有房屋的使用权，房屋所有者利用这一笔钱进行自行投资或是进行定期存款拿利息。

传贳房租房制度是在朝鲜战争后韩国住房不足的特殊情况下产生的，经过多年的发展，法律保障逐步健全，也得到了人们的信赖。这种制度不仅促进了韩国租赁市场的发展，加快了资金的融通，同时也解决了流动人口的住房需求问题。

2、月租房

月租房和国内也有一些不同，除了每个月要交一定的房租之外还要在签订合时，交给房东一定金额的保证金，普通的月租房一般保证金为3万-6万人民币左右，保证金也可以适当进行调整，但是月租会相应的增加或减少，这种房子适应于大学生或是刚入职场的白领阶层，在韩国一般称为“ONE ROOM”，比这个稍微高级一点的是办公室综合楼，既可以作为小型办公室去使用，也可以居住用，价格比“ONE ROOM”要高600-1000人民币左右。

启示

个人认为，在我国长租公寓稳健发展需要行业规范化，建立行业标准，同时还需要加快客群细分和服务提升。当前，由于一二线城市的高房价导致年轻人口住房负担较重，租房人群比重会越来越高，目前国内租赁市场仍处于初级阶段，长租运营商需加快客户的细分和服务提升，通过租客年龄层，职业收入，生活方式等细致划分，提供多样性的房源产品，满足不同租户的住房需求，提升租赁市场占有率，建立起自身长租品牌的服务

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