城市新流入常住人口是衡量一个城市活力与发展潜力的一项重要指标，一个新流入常住人口数量大的城市往往是城市吸引力指数高的城市，就如同北上广深对于所有创业者而言有一种无可替代的吸引力一样。那么你知道，昆明有多少人口吗？闹闹搜集资料后发现，截至到2017年末，昆明市全市户籍总人口563.00万人、常住人口678.3万人。

具体分布为：五华区85.5万人、盘龙区80.9万人、官渡区85.3万人、西山区75.3万人、呈贡区31万人、晋宁28.3万人、东川区27.1万人、安宁34.1万人、富民14.5万人、嵩明28.7万人、宜良41.9万人、石林24.6万人、寻甸45.7万人、禄劝39.6万人。（网络数据）

可以看出，五华区是人口最密集的地段，也是昆明的市中心，随后是官渡区、然后是盘龙区、西山区，最后是呈贡区。一个城市的商业是否发展迅速，与流动人口有密不可分的关系，在昆明大型的商圈正在慢慢形成，可有趣的是，流动人口多的地方会越来越多，商业发展越来越快，流动人口少的地方，就算有商业支撑，依旧提振不了整个市场。为什么这么说？大家来看这张昆明城市的热力图（红色代表人流集中、黄色代表人流分散、绿色代表人流较少）：

（仅供参考）

可以看到，五华区是人口最多的地方，也是市民最爱去的地方。那里的商业也最繁华，包括南屏街、宝善街、以及人民中路的新西南附近。然后从北方延伸，一直到金殿，都是人口比较密集。北市区作为当初昆明大力发展的片区，北京路已经成为商业繁华的标志之一。沿途有同德昆明广场、北辰财富中心、欣都龙城等大型商业中心，周边大量的住宅也让北市区人口流量急剧增多。

（仅供参考）

同样的在西边，商业也有很多，如西城时代、云善时尚广场、正大风尚等商业广场，但从热力图来看，就没有北片区那么热闹，人口密度也没那么高，但西边的发展潜力同样不容小觑，从城市的发展角度来看，西边依旧还有可以挖掘的地块，与商机。

在看南边，爱琴海购物公园、万达广场、南亚风情第壹城、这些商业的配套，也基本满足周边人口的需要，但除个别商业以外，其他的商业人口流量都不大。

总的来看，东片区的商业是最少的，但在2019年，昆明还有多个商业项目即将开业。据闹闹查询数据后发现：今年计划开业的项目有瑞鼎城爱琴海购物公园、昆明恒隆广场、新迎新城living mall、大悦城二期、北云66等大型商业即将开业，如果开业对于新迎片区的来说是一大利好。

不仅如此，目前的昆明地区，还有很多商业在建或已开业的项目，如：西边的北大资源·博泰城、金地兰亭广场、西城时代广场，北边的实力·花千集、新时代广场，南边的云投中心悦天地，呈贡新区的龙斗壹号等。商业的建成必定带来人流，但没有人流的商业也是失败的商业。

昆明房地产资深人士表示：客流对于商业地产来说是非常的重要的条件之一。你可以去看看世界排名前十的零售巨头或者那些在我国的餐饮行业主力店，他们选址80%以上的先决条件都是人流量和车流量，其次才是空间布局、价位等因素。

人气=商气是国内外许多商家选择入驻地的信条。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有强有力的人流量的保证。

对于，是先有商业还是先有人流的问题，昆明房地产资深人士表示：这和先有鸡还是先有蛋是一样的道理，它们是相互依存的关系，有商业必须要有人流，但是人流大的地方也必须有商业支持。昆明的商业体量非常的大，但是很多地方人流量不够，商业是做起来的，但是没有人气。就拿东片区来说，以前缺少大型的购物中心，引流都往北边发展，毕竟大家都喜欢热闹的地方，不过等东片区的几大商业起来后，情况会好很多。

另外一个就是商家，没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和2—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。而主力店是商业地产吸引人流的强有力手段。一个受到大多数消费者喜爱的主力商家对吸引人流的作用是不可估量的，例如沃尔玛。

从另外一个角度来说，商业地产也不能仅仅是商业，还需要更多的项目去填充。昆明很多的商业地产也是如此去做的，例如将购物的功能弱化，而强化娱乐休闲餐饮的功能,这样就与其它项目形成有效区隔，将属于此类定位的人群吸引过来。

人口流量是商业地产永远谈不腻的一个概念，因为城市和经济的最根本核心就在于人。有了人口汇集，才有了资源汇聚，从而能够看得到未来。而如果没有了人，或者区域人口持续性下降，就会像游戏角色不断下滑的血槽，或许刚开始时痛感还不甚明显，但是随着时间推移与对手的差距将日益明显，直至在游戏中竞争力越来越弱。