业主黄女士去同住一个小区的朋友家串门。当她正准备从朋友家返回时，发现外面下起了大雨。
为了避雨，黄女士决定通过小区的地下车库返回自己家中。然而，就在黄女士走到地下楼梯最后一个拐角处时，不幸发生了意外。黄女士的左脚踩在一个木板上，木板是一条一条钉起来的，黄女士的脚卡在了里面，摔倒了。
根据相关鉴定，黄女士的伤情构成十级伤残。
事发之后，黄女士多次找物业公司协商解决未果。于是，黄女士将物业公司告上了法庭，要求赔偿其各项损失共计180225.63元。
物业公司认为，这起意外的发生，黄女士自身也存在过错，应当承担相应的责任。另外，物业公司认为事件发生的地点实际上属于本案的另一名被告，小区的开发商上海某置业有限公司的服务范围，应当由他们来承担责任。
上海某置业有限公司认为，虽然他们是这个小区的开发商，但该小区的物业管理工作已经委托给了物业公司，黄女士踩踏的木板就是物业公司放置的，与自己没有关系，自己不应承担责任。另外，黄女士作为完全民事行为能力人，有义务注意自己的人身安全。由于其疏忽大意导致自己受伤，本人具有过错，应自行承担责任。
本案，对于黄女士发生的事故，物业公司与开发商互相推诿，到底应该由谁承担责任呢？
首先，黄女士作为业主，与开发商之间是买卖合同关系。开发商作为建设房屋的第一责任人，应该保证房屋质量满足安全要求。一般情况，开发商会在前期与物业公司签署《前期物业服务合同》，合同有效期一般为三年，根据建设部印发的《前期物业服务合同》范本，在合同有效期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。
也就是说，在开发商售卖的小区未形成业主委员会之前，开发商以原始业主的身份，聘请物业管理公司对小区开展前期的物业管理工作。在业主委员会成立后，业主委员会可自行选择并委托物业管理公司对小区进行管理。业主自行签订的物业管理合同生效后，开发商签署的《前期物业服务合同》终止。
根据本案黄女士、业主公司以及开发商三方的描述，物业公司是由开发商聘请的，属于前期物业管理阶段。物业公司作为管理小区物业工作的单位，应当对小区内的设施及安全管理承担责任。因此，对于在地下楼梯拐角处放置木板，致人损害的行为，物业公司是应当承担责任的。
当然，开发商作为原业主，一定程度上，是代表小区业主委托物业公司的。
其对选择物业公司以及管理物业公司方面也应承担相应的责任。
据此，业主黄女士在地下车库受伤，作为小区的管理部门物业公司，以及委托物业公司的开发商，均应在自己的义务范围内承担一定的责任。
黄女士作为完全行为能力人，应当具备基本的安全判断及识别能力。对于在通过一块一块拼成的木制踏板时，应尽到谨慎的注意义务。对于踏入木板中间，其本人存在一定的过错。
根据《侵权责任法》第六条和第二十六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
最终，经征得三方同意，法院对本案进行调解处理。黄女士自愿承担30%的责任，余下70%的赔偿责任由物业公司和开发商上海某置业公司各自承担一半。
业主与开发商及物业公司之间的纠纷还是比较常见的。业主的义务是支付物业管理费，物业公司的义务是对小区进行有效管理，包括安全管理和日常管理等。如果物业公司不履行管理职责，像本案一样，将面临赔偿责任。不仅如此，对于其违反合同义务的行为，还可能面临被解除合同的风险。
李珍律师 广东国晖（北京） 律师事务所
律视微言，听律师讲生活中的法律故事。
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