惠州高铁北站新城：城市新核心区，含金量到底有多高？|163

今年，全国各地的人民来到惠州，想要寻找一处栖身之所。然而，对于地域的不了解又让他们茫然无措。买房应该选择哪个片区？哪里发展潜力最大？这些都是购房者关心的问题。为了给广大购房者提供实用的购房指导，惠州房价内参特意推出《域见惠州》专题，为大家剖析当前惠州的热门置业片区。

第一期 | 与江北一江之隔的江南新区：坑地还是洼地？

第二期 | 水口滨江区：惠州人忽略已久的新晋江畔居住区

第三期 | 金山湖：惠州硬核富人区有房卖到2.3万/㎡

上周，赣深高铁惠州北站综合交通枢纽配套工程通过惠州市公共资源交易中心正式招标。根据招标公告，本次招标工程为主要为二三期项目，总投资约32.7亿元，其中建安费约25.6亿元。

2016年12月，赣深高铁惠州段正式动工，计划将于2021年建成通车。这条高铁在惠州共设3个站点，其中惠州北站是最为瞩目的一个，选址江北白石路小金口段。高铁和高铁站点的规划除了对市民出行有影响之外，对于房地产投资影响更大。有一句话说“高铁一响，黄金万两”，就正好说明高铁对房产价值的带动作用。

相信很多人都和看房妹曾经的想法一样，高铁房一般都比其它片区的贵，我又不天天坐高铁，为什么要买高铁房呢？

其实，看房妹并不是鼓励大家都去买高铁物业，毕竟适合才是最好的。那么惠州北站的楼盘值不值得买呢？我们还是应该对这一个片区有一个更加深入的了解。其实很多知识点之前也说过很多次。今天，再次敲黑板，划重点！

规划：一座容纳42万人的高铁新城

对于房地产来说，高铁的修建，最重要的意义在于这条高铁线和高铁站点带来的人流以及周边配套的完善。

2018年11月，根据惠州住建局在官网公布的《惠州市区城市设计导则》（草案）中提到，惠州北站新城片区被定位为城市核心地区，建议以TOD开发模式打造以惠州北站为核心的圈层式城市空间形态，重点控制北站周边地区的建筑群形态，可结合详细设计设置标志性建筑，突出城市门户形象。

惠州高铁北站新城规划鸟瞰图

早在2017年12月，惠州市住建局发布了《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设计)》(草案)，对惠州高铁北站新城的发展作出了详细的规划。

规划区所在位置为江北新区，范围为东江、曙光路、小金河大道、北环大道、惠州大道、广惠高速围合区域，规划总用地面积约44平方公里，规划控制人口规模为42万人。不过从行政规划上看，高铁规划区范围包含了惠城和博罗两个县区。

根据功能划分，规划区划分为居住用地、公共设施用地、商业服务业用地、工业用地、绿地用地。

居住用地包含5个居住组团，包括博罗生态居住组团、汤泉居住组团、白石居住组团、金源居住组团、麒麟山居住组团。

公共设施用地包含教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地等。

绿地用地规划包含综合公园7处，分别为风门坳湿地公园、麒麟山公园、三河滨江湿地公园、小金河湿地公园、高铁中央公园、七娘坛公园、体育公园。同时规划滨水带状公园，沿小金河、风门坳等滨水两侧设置广场绿地。

商业中心包含高铁站前商务中心、轨道交通上盖综合体。

枢纽：不仅是一个站点

惠州高铁北站对于惠州来说，已经不仅仅是赣深高铁途径惠州的一个站点而已。惠州北站建成后，将成为惠州境内最大的车站，根据规划，惠州北站是要建成惠州的交通大枢纽。

广汕高铁与赣深高铁将实现互联互通

广汕高铁和赣深高铁是当前在建的，对惠州影响较大的两条高铁线路。广汕高铁为东西走向，赣深高铁为南北走向，但是交汇处并没有设站点。两条高铁的连接主要通过白石渠特大桥的上行联络线来进行。

广汕高铁线路上列车可以通过该联络线经过白石渠特大桥之后，进入赣深高铁惠州北站，从而往赣深方向开行。赣深高铁线路上列车可以在惠州北站驶入该联络线之后进入广汕高铁线路，从而往广汕方向开行。通过这条联络线，两者之间就可以形成互联互通。

莞惠城轨将建连接线延至惠州北站

由于莞惠城轨修建时，赣深高铁尚未规划，因此莞惠城轨与赣深高铁并不能实现互通。为实现两条轨道的无缝对接，从去年开始，惠州就组织开展关于莞惠城轨延长线（莞惠城轨小金口站-赣深高铁惠州北站）的前期研究工作。

（来源：南方+）

今年，惠州将莞惠城轨延长线写入2019年部分重点建设前期预备项目计划，项目建设内容为建设长度8公里的连接线，从莞惠城际小金口站延伸至赣深高铁惠州北站，速度为200公里/小时。项目预计总投资30亿元，今年预计完成可行性研究报告、用地报批、环评等前期工作。

规划深惠城际、城轨1、3、5号线作为公共交通

《惠州市区城市设计导则》（草案）关于惠州高铁北站新城的道路交通规划中，该片区的公共交通包括城市轨道交通，规划线路有深惠城际轨道、城市轨道1号线、3号线、5号线。

赣深高铁惠州北站综合交通枢纽配套工程的招标公告中也提到地铁1号线南广场下方预埋。虽然惠州尚未达到可以修建地铁的人口标准，短期内还不能修建地铁。

进度：惠州北站综合交通枢纽配套工程在招标

每次提起惠州的高铁，看房妹都会被喷：这些不知道猴年马月才能实现的事情能不能不提了。

讲真，如果你不居住在城建项目的附近，如果你不亲自去看看建设工地，每次看到相关的信息都是从新闻和自媒体的文章中看到，每个人都会对这个项目到底有没在建、建到什么程度、什么时候建成等产生疑问。

去年，看房妹为了了解惠州高铁北站的建设进度，也曾亲自到过现场查看。在现场看到工程正在施工当中的感觉真的与在文章上看到不一样。在施工现场看到之后，内心是相信，这条高铁真的在切切实实地建设，而不是一纸规划。看房妹认为，毕竟这么庞大的工程，涉及两个省份多个城市的建设，肯定也不是一天两天就能完工的。要是一年半载就建好，估计到时大家就要担心质量问题了。

2018年底，惠州北站的施工图

赣深高铁项目2018年才开建，这一年来每隔一段时间都有最新动态公布。

4月18日，惠州市公共资源交易中心公开招标关于赣深高铁惠州北站综合交通枢纽配套工程（二三期）。

3月25日，据《惠州日报》对于赣深高铁进度的最新报道，赣深高铁惠州江北段，剑潭东江特大桥正在施工。从当时的工程进度预计，4月份能完成桥墩施工，明年10月份桥梁合龙。白石渠特大桥今年10月可完成连续梁施工。

《惠州日报》3月25日报道

3月14日，五矿地产华南区域中标惠州高铁北站新城128万平米TOD小镇项目。项目占地面积约为900亩，总计容建筑面积为128.45万平方米。其中住宅类物业计容建筑面积121.45万㎡，商业商服类物业计容建筑面积7.0万㎡。项目用地内需配建36班小学、北部文化中心、北部体育中心、社区服务站、社区警务室、社区健康服务中心、幼儿园、居住小区及文化室、区居委会、邮政所、机房、公共厕所、环卫工人休息室等配套设施。

每一次动态的更新都能引起众多惠州人民的关注，由此可见，赣深高铁着实牵动着无数惠州人的心。

房企：品牌房企扎堆进驻

当前，惠州高铁北站新城规划区内已有多家房企进驻，不过高铁新城核心区的项目并不多，当前进驻的房企有领地、保利和星河。

2017年11月2日，惠州高铁北站附近三宗地块同日出售，分别被领地、保利和星河三大房企拿下。

领地集团为首次进入惠州。该宗地块成交价12.535亿元，楼面价6320元/㎡，当之无愧地成为当年的“地王。”

领地蘭台府现已推出，别墅产品为建面143/176平米，均价13700元/㎡；高层产品为建面119/139平米，均价9016-10583元/㎡。

而在领地蘭台府旁边的则是由保利拿下的地块。当年以3.998亿元的价格拿下该宗地块，楼面价为5090元/㎡。当前项目备案名已定，为保利香槟花园，项目同样规划有高层住宅和别墅产品，高层住宅面积段为98-138平米，别墅产品面积段为138平米。根据土地交易规定，该宗地块的竞得者需同时承担幼儿园的建设，因此意味着该项目配套将自带幼儿园。目前项目推出时间仍未确定。

保利香槟花园鸟瞰图

项目幼儿园效果图

在领地蘭台府对面，则是由星河拿下的地块，成交价为3.028亿元，楼面价5777元/㎡。星河地产方面表示，该宗地块是星河地产与金裕集团合作竞拍的。当前两家房企在该片区共同开发的项目为金裕·星河丹堤，项目当前在售产品面积段较多，为85-135平米高层，均价9800元/㎡；建面104-144平米小高层，均价11000元/㎡。该宗地块或为项目后续储备用地。

领地蘭台府对面地块已围挡起来

这三个项目是最靠近惠州高铁北站的，其余项目大多位于惠博沿江路以及博罗汤泉片区，价格为8300-9000元/㎡之间。

综合点评：

惠州北站新城规划区中，惠博沿江路是发展时间较长的，可以选择的项目较多，如双璧湾、千江月、方圆东江月岛、深惠颐景园、中洲半岛城邦等。凭借惠州北站的规划，近年来热度也有所上涨。位于博罗汤泉片区的项目有蓝山颐景园、浩创果岭上院和龙光天禧，当前周边配套不足，暂时只能依靠惠城小金口和博罗罗阳的配套，生活上较为不便。

其余的地方，在平时的踩盘中，看房妹也曾到过。现在片区仍是以村落为主，多为荒地、杂草和池塘。生态环境倒是不错，但是同样面临配套不足的问题。

因此，不少想要置业惠州北站的购房者也有所犹豫，这个片区到底能不能发展起来呢？

这个问题是毋庸置疑的。经过上述介绍，赣深高铁是连接深圳北站的一条线路，人流量会更大。此外，广汕高铁、莞惠城轨以及未来规划的城轨线路都会在惠州北站交汇，可以说，惠州北站是一个连接深圳、东莞、广州的交通大枢纽。在粤港澳大湾区的发展背景下，城市之间的交融将越来越密切，惠州北站无论是对北站新城还是整个惠州的发展都有着重要的带动作用。

因此，对于购房者来说，更需要关心的应该是，惠州北站新城到底需要多长时间发展。我们可以看下惠州的首个高铁站——惠州南站的发展。惠州南站2013年12月28日正式开通运营，经历了5年多的发展时间，如今早已成为惠阳炙手可热的置业片区。这几年，大润发、天虹商场、万达广场等综合商业体陆续开业。

由此推算，惠州北站新城大概可以预估5-8年的发展时间。广汕高铁和赣深高铁的开通时间都预计为2021年，在高铁开通运营之后，大概还需要5年左右的时间完善周边的配套。最后，到底是否该买这个片区，最重要还是要视乎自己的购房需要以及资金预算。