据合富研究院数据显示，2019年大湾区一季度过半城市成交回暖。
报告显示，“粤港澳大湾区规划”并不是大湾区楼市回暖的主要原因，各城市回暖的主导原因也不尽相同。
那么各城市实际情况如何？
大湾区过半城市成交上升
从网签情况看，对比往年同期，湾区大部分区域成交上升。
其中，佛山、惠州、珠海、中山，同比去年成交升幅十分明显。
（大湾区广东9市一季度商品住宅市场周均网签成交面积）
但不同城市成交上升情况出现分化，像东莞成交同比处于下降的态势。
下面具体来看看各个城市楼市情况如何：
广州：3月局部回暖，南沙成热门
3月以来广州市场出现局部回暖。南沙、市场认可的中心区、黄埔、及持续缺货的番禺出现回暖。热点板块集中在于南沙黄阁、金州蕉门河、万顷沙；荔湾区广钢新城、海珠广纸、黄埔知识城等区域。
报告指出，除了政策环境的放松、利率下调等因素，广州回暖的主要原因还是开发商实行稳价促销。
佛山：佛山热门板块回暖，4月销量将放缓
3月佛山市场呈现局部回暖的趋势，回暖区域主要集中在禅城、南海、顺德等中心板块或广佛交界热点板块。
回暖主要原因是：
1、房贷利率回调
2、区域限价放松、签约放量，单合同回归降低了置业门槛
4、部分区域土地市场升温
5、在售项目积极推出营销活动，结合渠道带动，客户流入量大增
佛山市场房贷利率的下调、单合同的回归、土拍市场回温，可以预见未来售价将持续提升，借助新推高地价高售价项目的影响，在售价利好上将有效促进客户置业。
预计4月受传统淡季的影响，销量会有所放缓。
深圳：局部回暖，网签达近一年较好水平
3月深圳楼市也是局部回暖，商品住宅供求明显增加，现时网签成交已经达到往年年中较好水平。
回暖区域主要集中在龙岗、宝安、光明、龙华等发展潜力大，以及南山、福田等具有优质配套的中心区域。
这些区域指标盘楼盘3月以来的来访量相比第四季度大幅增加，成交量普遍增长2倍多，整体成交价格表现平稳。
回暖的主要原因：房贷利率下调、开发商积极走货、粤港澳大湾区规划纲要发布。
惠州：整体实现“小阳春”，有区域成交上升明显
3月以来，惠州整体市场来访量和成交量明显回暖。
在信贷松动和大湾区规划的袭击下，观望客户入市加快，另外深圳、东北等外地购买力流入价格洼地惠州有所增加，同时，开发商积极密推货，并加大渠道力度。
惠州3月整体迎来“小阳春”。
肇庆：局部回暖，有区域价格下降
肇庆3月市场局部回暖，主要集中在端州、鼎湖、大旺、四会等区域，这些区域是传统购房热点区域，也是广佛客较为青睐的城市核心或未来规划核心区域。
回暖的主要原因是：开发商让利及春节返乡置业带动。
这也暴露肇庆楼市的痛点，在开发商让利时期及返乡置业潮过了之后，肇庆可能面临量价齐跌的问题。
东莞：房价变化平稳，开盘去化率60%以上
粤港澳大湾区规划出台，加强了东莞与其他区域的交通联系，例如虎门二桥、穗莞深城轨等逐步开通。在这一利好下，周边城市外溢需求进入，加上房企加大推货，对成交刺激明显。
目前东莞整体的价格呈现较为平稳的趋势。
珠海：政策市局部回暖，横琴面临下行压力
3月以来珠海处于政策市局部回暖，回暖的区域只要是唐家、南湾、斗门、金湾，这些区域开盘来访普遍增多，开盘成交变现良好。
回暖主要原因是，去年12月珠海出台人才购房政策拉动，粤港澳大湾区规划纲要公布刺激。
加上房贷利率下调珠海有银行房贷利率最低可执行基准利率上浮5%），这些因素导致珠海新区和西区商品房市场迅速升温，外来客户成交比例持续上升。
另外3月底珠海迎来今年土拍小高潮，这无疑增加了市场的信心。
中山：市场以价换量，开盘去化不理想
报告指出，中山同比往年市场回暖较快，主要是由于2月底粤港澳大湾区规划利好带动，加上中山多个区域指标楼盘借助利好“以价换量”，加大渠道力度，积极推货，部分观望客户入市步伐较快。
但回暖的额背后仍然呈现结构分化，让利幅度较大的区域或楼盘3月成交良好，而高价地项目3月开盘去化表现不理想。
预计中山2季度市场仍然是“以价换量”的情形。
大湾区回暖主要是开放商让利
由于各地经济发展情况及楼市情况差异，不同开发商走货策略分化，不同区域在一季度回暖趋势和主导因素出现差异。
1、“粤港澳湾区规划”利好对广州、深圳、东莞的市场带动较为明显。
2、“地方政策优化”使珠海、佛山市场出现明显改善。
3、“土地市场回温”主要触动的城市为广州、佛山、珠海。肇庆、惠州更加受到“外溢客户”增多的影响。
但，“开发商促销”仍然是拉动市场向好的首要因素。
目前，由于政策处于严中有松的状态，多地实行“一城一策”，房贷利率下调......房地产市场出现多个“回稳信号”，粤港澳湾区本轮市场回温就受到多重因素叠加带动影响。
但从各城、及城市内部不同区域情况来看，彼此间市场分化的现象亦十分明显——这表明，目前的购买力仍未足以支撑湾区市场全体回暖。
另外，从不同城市的实际情况给也可以看出，主要靠“以价换量”、“返乡置业”等因素带动市场回暖的城市，买房和投资还需谨慎。
文章信息来源：合富研究院
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