头图作者 | 阿贵nihoo
对于很多有换房打算的人群来说，把握时机很关键。而如何判断换房时机，又是摆在购房者面前的一大难关，这个难题不亚于单纯买房。因为买房只要关心当下时机是否适合入场，哪里的房子适合我，找个合适的机会入手即可。但是置换房产除此之外还要考虑出售的时机和价格，做的功课自然也更多。
对于置换者来说，最完美的操作当然是高卖低买。但是大部分人没办法抓准这个时机，比如在市场在上行期，有人会认为房价还会继续上涨，担心卖掉买不到合适的房子，或者要付出更高昂的置换成本。而在市场下行期，你担心房子没法快速出手，或是卖亏。在市场稳定期，又担心政策随时变动，没办法按照既定计划行事。
的确，卖房是门大学问。笔者见过高卖低买者，也见过在市场上行期担心房价上涨过快，未来更换不起房而恐慌置换者，当然也见到过在一周内迅速卖完再买的案例。无论是哪一种，你要找准适合自己的那种。
NO.1
为何说“想在福州换房，要抓住上半年的机会？
”
其实，对于刚需购房者而言，任何时机都可以换房，只是操作方式有别。如果是保险的换房时机，最好选择市场下行期和稳定期。
为什么这么说？
因为如果换房，一般人的操作是先卖后买，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价。最终，你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。
有人称，那可以先买再卖啊！
好，我们来假设一下，如果先卖后买，除非资金宽裕，手头的钱够买现在的房子，否则你就需要和房东协商交易时间，因为你需要卖掉你原先的房子才有钱款买新的房子。而且卖掉后再买才能享受到首套房的福利，即低首付和贷款利率。
一般来说，性价比高的房源都有很多购房者盯着，除非你的价格略高于别家，不然房东卖房后当然希望可以尽快拿到钱，遇到急卖的房东或许根本不考虑交易时间较长的买家。那么你的优势又是啥？当然不排除有的房源没有其他人和你抢，房东也会同意手续延迟，那么你就要衡量这套房子的性价比了。
所以，在市场上行期，我们尽量避免换房，如果是为小孩子学区考虑需要置换的，最好提前一两年做打算，不要在关键时刻做换房决定，这样会显得很被动。
NO.2
现在福州楼市处在上行、下行还是稳定期？
其实，在房住不炒的主基调下，目前房价尚处在稳定期，这个时机虽不如下行期的换房时机来的好，但是也是一个不错的时机。
画外音：你的意思是接下去房价还会继续跌是吗？
其实，我们回顾下过去一个多月福州的楼市，成交量猛涨，有的板块二手房甚至有小幅上涨，部分观望已久的客户也陆续进场，并且受益于资金宽松，城市政策局部松绑，经济平稳复苏等多重因素影响，房地产行业有了些许“回暖”。新房市场成交量稳步回升，土地市场高溢价地块频出，以上种种现象都表明楼市又复苏了。
而真实的情况是：市场的确火起来了，成交量也的确在上涨，但这波行情更多是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场或将又回归常态。
所以，建议有换房打算的人群，可以在当前市场成交量较高的当下先卖，等手续办完可以再买。虽然前后价格差不大，但是在市场火热，成交量普遍高的催化下，当下卖房更容易成交。而待下半年市场回归常态，购买力被逐渐消耗，购房人群会减少，你的选择性也相应更高。如果出现供过于求状态，房价也会呈现一定的微跌态势。
显然，在房源量不变，购房人群少的当下，你可以有更多选择性来挑选合适的房子。我们说的上半年的卖房机会，更多是从成交量方面出发。
NO.3
如果先卖后买，如何解决居住问题？
为何很多人下不了换房决定，一方面是市场无法准确把握，总担心房子卖了以后会上涨，另一方面也是考虑到居住问题，卖房后拖家带口要去租房也麻烦。
在这里说一个真实案例：笔者有一位朋友，曾经想卖掉郊区的房子再在城区买一套，但是期间又不愿意租房，于是在卖房时提出一个要求：希望买家能接受延迟半年或一年交房，并以高于市场价20%的租金支付给买房。这样的话，双方都比较满意。并且一般来说，买房的一方多处于租房状态，若非特殊情况需要着急入住，买家还是愿意接受，无非是多租几个月房子。这样的话，你大可以用这段时间来寻找合适的房子，还免去了租房和搬家的困扰。
当然，以上的方案可以借鉴，如果房子挂了一段时间还没卖掉，好不容易碰到买家满意，一定要以优先出售房子为主，租房搬家之类都是次要的。
最后需要提醒购房者的是：无论是先买后卖还是先卖后卖，都要足够了解你想要购买的房源所在板块额市场。也要多看房，了解房源的性价比。按照正常节奏，在卖房前就要对市场房源熟悉，待房子卖出后，不用等手续完全办完，有高性价比房源也可以入手，这时你也有足够的判断能力。更不必一直等待，房源本身才是最重要的。
文 | 福州地产资讯
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