背 景

盘活存量资产是去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板的重要环节，为了更好地盘活资产，提升资产管理和运营能力，掘金存量蓝海，4月24日下午，南京商业地产商会与长期聚焦存量资产的明源地产研究院联合主办“国有存量资产【盘活·增值】研讨会”，深度研讨国有存量资产的盘活和增值。特邀明源地产研究院副院长、存量地产研究首席专家黄乐与参会的30多位国企、资产管理机构负责人分享研究成果。

主持本次研讨会的南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法在会上宣布“紫金山大资管”交流平台正式组建！

首期沙龙活动现场

“紫金山大资管”是由南京商业地产商会发起，旨在连接商业地产领域人、财、物的交流平台，是筹备中的南京商业地产投资促进会的重要载体。商会从2018年就开始关注和筹划商业地产和金融的融合，把存量资产作为一项重要课题进行研究。北京、深圳、广州和上海一批专业人士也对此高度关注，给了很多建设性意见。平台将通过沙龙、论坛、培训、考察等多种形式充分整合资源，为南京商业地产高质量发展赋能。

国有存量资产【盘活·增值】研讨会是“紫金山大资管”成立的首期沙龙活动，在绿地之窗举办。邀请到南京体育产业集团有限责任公司、绿地集团江苏事业部、南京旅游集团、南京地铁资源公司、南京安居颐和资产经营管理有限公司、南京新农土地整理发展有限公司、南京浦口盛益资产管理有限公司、江苏苏豪资产运营集团有限公司、南京东南奥体置业有限责任公司、南京市秦淮区国资控股集团有限公司、南京文创实业投资有限公司、南京幕府创新小镇开发有限公司、南京公交场站有限公司、南京软件园经济发展有限公司、苏州启迪科技园发展有限公司、太仓市资产经营集团有限公司、扬州经济技术开发区开发总公司、新动能（杭州)投资管理有限公司、江苏卓正盈泰基金管理有限公司、南京守正投资管理有限公司等参与闭门深度研讨。

明源地产研究院副院长黄乐做主题分享

地产下半场进入企业快速提升资产管理能力的竞技，率先实现创新与发展，在后续存量市场中占据先发优势十分关键。通过管理资产，最大化发挥资产价值来获得管理费率收益和超额利润分成。而重管理的模式无疑需要牺牲部分短期增量收益，但在整体利率下行、租金回报率不断上浮的前提之下，持有运营将会变得更加有利可图。

真正的资产运营管理，贯穿物业资产升值过程中的每一个关键环节。特别在“投融管退”四大主要环节中扮演非常重要的角色。

1、投：优化国有资产布局调整，加强战略规划；

2、融：积极探索创新，自力更生拓宽融资渠道；

3、管：加强国有资产监督管理，从盘点到盘活；

4、退：推动国有资本证券化，主推业务新发展。

目前国内存量市场投资套利实现的三个关键要素：

1、定方向：根据企业优势，选择资管价值链中合适的业务环节切入存量市场；

2、选资产：综合考虑市场需求、政策红利及企业资源等因素，选择合适的投资标的；

3、明标准：任何投资选择，最终都应该回归到市场需求的原点。

活动现场

随着金融改革和市场逐步开放，产品也更加多样化：CMBS类产品是保证产权下的稳定融资手段，ABS收益权产品是轻资产运营融资通路，类REITs产品是重资产向轻资产转型的利器。同时对于国有企业，则需要满足国有资产转让的相关规定。

存量业务，相对于传统增量业务而言，其收益并不仅仅局限于销售收益，还有通过提供持续性的日常经营服务，获得的经营性促进及经营性利润、通过资本性运作获取股权及资本市场的收益。

活动现场

对于存量来说，有形资产价值的提升核心就是提高资产回报率。尊重商业规律，建立科学的资产估值观念，一切以资本回报为导向，强调资产的增值溢价。要从资本、收入、支出、业务、成长、风控诸多要素出发，形成全新的资管思维及发力方向。

目前，通过股权转让与资产证券化结合，通过结构设计可以减少更多税务摩擦。利用资产证券化方法，创新资产“出表”模式，通过公募REITs、权益型类REITs，实现节省更多税费 、完全释放流动性的目标。

活动现场

在交流探讨环节，参会国企围绕国有企业资金来源、不同体量资产的管理模式、国企与外部机构的合作方式、匹配市场化转型的国企人才与薪酬机制等方面展开了热烈的讨论。

嘉宾分享

与会嘉宾开诚布公地分享了自己企业在资产管理方面的经验，也提出了自己在现阶段遇到的一些难点与困惑点，与会嘉宾纷纷出谋划策，针对性给出参考建议。

南京体育产业集团董事长、党委书记章小奇总结发言

互动交流最后，南京体育产业集团董事长、党委书记章小奇做了总结性发言。今天的议题具有很强的现实性针对性，大家交流的也很充分。经过一段时间的高强度发展，城市中心区的增量资产建设随着土地供应的减少会进入一个暂缓阶段，而存量资产的盘活利用成为一个重要的课题。春节后，南京市委、市政府主要领导分别考察了新街口等核心地区，提出了城市更新，业态升级的要求。这既是社会经济转型也是群众消费升级提升城市幸福指数的一项重要工作。南京体育产业集团在新街口、公园路、龙江、江北新区等城市核心区均有一些存量资产，怎么把业态策划好，运营好，也是我们思考实践的课题。

今天交流下来，收获很多。总体上资产管理和运营抛开建设板块大致可归类为服务业。通过业态定位、运营策划、内容注入、招商引资、物业管理、众创园区服务，给原有资产注入独特的内容，从而整合资源，达到收益多元。通过高质量服务形成产品，产品形成品牌，品牌实现更好的资产溢价保值增值。大家谈到国有存量资产管理和运营质量的提升路径是很清楚的，中央国资委明确提出“要积极稳妥推进混改”，这里面“混”是形式，“改”是实质。通过“混”将各方形成利益共同体，通过“改”将市场化的用人用工分配机制建立，从而留住和发挥人才的积极性和活力。

但各家的过程很不一样，有各种业态，如商业综合体，文化综合体、体育综合体、产业园区、商务楼宇等等。“紫金山大资管”是很好的一个平台，大家在这里既可以答疑解惑，也可以通过交流印证自己的实践，坚定前行的信心。通过这个平台每个人都能从各自的角度得到或多或少的启发和收获。存量资产管理，是个很大的课题，需要行业同仁更多的实践探索，期待商业地产商会、明源地产研究院在信息分享平台搭建、案例研究梳理上为此做出更多的贡献，让我们共同为盘活城市存量资产、建设“创新名城，美丽古都”共同努力！

部分参会嘉宾合影