【默丘利·头条】3月开春，北京等部分一线城市楼市回暖，但从4月的统计数据看，热度有所下降。“小阳春”将如何演绎？
一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续至年中，二线城市整体成交表现将转好，三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。未来，房价过快上涨城市调控收紧可能性加大。
4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行，但房价转涨让不少潜在需求转而观望，从而出现了成交量上涨乏力的情况。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌2.4%。经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨0.9%。
二手房方面，从重点监测的67城二手房挂牌房价来看，整体环比上涨0.16%，北京二手房挂牌价格四月环比出现微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出现微上涨，由49547元/平方米上涨至49576元/平方米，广州、深圳的房价也保持着平稳状况下的微涨跌。
从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，4月，中介机构链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力，环比3月下降34%。眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早。
一线城市“小阳春”的热度还在持续。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%，分城市来看，北京、上海的找房热度持续升温，双双突破2%，广州呈现一定程度的下滑，深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维持小幅震荡、微度上扬格局，一二手房整体成交量有望好于去年同期，房价则保持相对稳定。
一线城市本轮调控时间长、力度大，2019年以来，在房贷利率下降带动下，长期压抑的刚性需求加速释放，销售增速快速反弹。参考历史规律，结合对货币政策的判断，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续1个季度左右至年中。
楼市热度的提升在二线城市表现明显，二线城市整体成交量占比不断提升将成为大趋势。三四线城市则面临分化格局。二线城市总体成交有望保持平稳，成交表现将转好。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市。
长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，对成交有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。珠三角核心二线城市，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，市场回暖也在意料之中。
中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。
2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。报告指出，客观来讲，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、市场交易持续下滑等。
房价过热城市调控收紧的可能性加大。近期监管层再度强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求。这可能意味着，二季度房价上涨过快的部分城市存在调控收紧的可能。
来源： 北京默丘利投资管理有限公司
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