南宁的又一个商务区，发展得有点谜……

说起南宁的商务区，很多人第一时间想到的是东盟商务区，繁华而热闹，实属当下购房的绝佳地段。然而在过去多年前，东盟商务区发展过程中却也有过不尽人意的曲折历史，也曾被人戏称，既不东盟，也不商务，更不是个区。

还好随着时间的推移，市政配套，外交机构、商务机构的逐一落地，东盟商务区凭借凤岭商圈的优势逆袭翻身，成为青秀区二手房置业热点区域。其影响力将以新都心的方式继续影响南宁人居后十年。

1

同为商务区，知名度远远掉队

而龙岗商务中心区好像就没这么好运了，知名度远远不如东盟商务区，但却又是依托五象新区整体规划应运而生。原是邕宁最早开发的版块，早年就被定位为商务区，也可看出是块被赋予重任的新区域。

但开发多年，依然不温不火，这两年又被滨江版块后来者居上，到底龙岗商务中心区是什么回事？在那里购房是否还能盼得到未来的繁华？区域价值是否还有上升空间。今天来说说这个区域的发展情况。

2

开发较早，区域内刚需盘居多

2017年之前很少有购房者会跨越几个城区去到龙岗商务中心版块购房，地缘客成为当地的购房主力军。

从区域内早年已建成交付是楼盘来看，多部分楼盘偏向于刚需盘，龙域香醍半岛、龙岗大唐果，君华锦云，万丰新新传说，银泉一品天誉的购房人群大多为邕宁本地原住民，或是邕宁区内大型国企，企事业单位员工的团购房，投资客较少。

虽然现在交付使用的楼盘不少，但生活氛围一直较为冷清，配套学校不但少，教学品质也较一般。还有一个明显的不足，区域内缺乏像样的商业体配套。居民日常娱乐、采购还得依靠西北版块的万达茂。

3

无商业就算了，入驻的大型商业机构更是稀少

实际上，区域内也有楼盘是自带商业体配套的，比如大唐盛世、宝能城市广场等。但目前均在规划建设中，近期暂无要引入实体品牌投入使用的信息传出。

2017年10月25日，南宁市规划局发布的关于五象新区龙岗商务中心区的修编规划。从中可了解到，该区域规划定位为 南宁市级商业中心；五象新区商务次中心；龙岗片区城市活力核。

功能定位为区域中小型企业办公与科研基地；南宁城市东部以商务办公为主，集商业购物、科研教育、企业孵化、生态居住、文化休闲与一体的市级商业中心。

但就目前来看，区域内不但商业体缺乏，大型商务机构、中小型企业也少有入驻。

龙岗商务区中心版块规划图

*此次仅为审批前公示，并不是最终敲定版。

4

接壤版块均为待发展区域，无法带动其发展

为何会这样？除开上面说的区域居民消费动力不足外，实际上该区域还存在着一个明显的不足，周边接壤的版块皆是发展中版块。以北是仙葫版块，本身也不是醇熟的居住版块，没有辐射周边的商业氛围。

以西滨江版块，定位为文旅版块。从当前可看出，涌向邕宁的人流量从万达茂开始出现断层，这也是这几年滨水版块一度超越商务区成为置业龙岗第一热点区域的原因，毕竟那边配套更完善，生活起来舒适度更高。方特乐园、万达茂、园博园形成完善的景区链，让去过的一次的人很容易对区域形成辨析度，更容易产生好感。（未来还有中国锦园，滨水版块确实更值得期待）

可以这么说，从万达茂开始起，很难再引入人流量往商务中心区传递，这让本来就缺乏人气的商务中心区版块显得更边缘了。

而自身区域内并没有吸引人流涌入的商圈、景点，更没有提供游玩，食宿，升级消费的地方（农家乐不算）。

5

龙岗商务中心区版块未来会如何？

以上说了这么多，主要是根据过去踩盘时对区域了解后的感受。实际上这个区域在今年有了些改变，短期能弥补以上部分不足。

一个是龟山滨江公园进入试营业阶段。

4月底，位于仙葫龙岗大桥南桥头灵龟山滨江公园基本建成，试营业期间不少南宁人已经赶去游玩“打卡”了。（不得不说南宁人真的很爱凑热闹）

据了解，该项目占地约3000亩，设计有龟山滨江公园、儿童游乐场、运动场、球场及阳光大草坪等。目前，龟山滨江公园正在逐步开放中。这个公园实际上也是规划很久了，直到去年开始建设，到目前为止工程进度还算挺快。

公园里的紫色的马鞭草

另一个是商务区中学已经开工建设。

2019年南宁新增学校中，龙岗片区将新添8所新学校，龙岗商务区中学作为该片区核心腹地的一所寄宿制公办初级中学，自规划之初便一直备受瞩目，毕竟区域内，近两年一直没有新开工建设的学校，而周边的不少楼盘已经交付，就近入学是周边楼盘业主期盼已久的事情。

官网批复报告

放眼当前整个商务中心区版块，商务配套区、综合服务区、滨水住宅区均有实质发展，就连龟山公园也在完善中，唯独是最北的商务核心区基本空置，（当然也要少部分沿江住宅靓地也尚未开发。）

那么可以预见，未来商务区下一步的开发空间就剩余这些地块了。而这些剩余地块或将决定整个版块最终的呈现。

当前区域地图

个人认为，未来的价值提升还会有的，但大概率上不会形成如同东盟商务区的繁华。

根据南宁市新的城市发展规划图，可以看出龙岗商务中心版块未来不会超越五象总部基地版块，更难以撼动东盟商务区版块。会与朝阳商圈、沙井新会展中心版块、四塘版块成为南宁市未来的副中心区域。

有了朝阳商圈作为参照，龙岗商务中心区版块未来的呈现，或许可以提前想象了。

以上是五一开盘情况，持续关注“南宁楼市密探”和“小探（nnmt011）”，每天都为你带来南宁楼市的最新市场动态、免费的答疑解惑和有价值的置业建议。

▼加分析师Q小探微信，聊更多市场动态▼

▍原创声明：本文为密探原创作品，未经授权禁止转载！授权联系微信（nnmt011）

▍商务合作：加小探微信（nnmt011）

更多精彩原创

关于三塘，这些事儿 | 立交桥旁边的房子能买吗

20万首付在南宁还能买哪 | 柳沙地价13658元/㎡

各城区学校位置分布图 | 小探招编辑一名

“文旅”随便吹的？ | 外地大军涌入五象背后…