其实不止北京，全国各地都一样，从城市面貌看，都已经发生了天翻地覆的变化。与之相应的是房价的快速上涨，在这个房价上涨的过程中，有其合理的部分，也有泡沫的一部分。最近，有人在总结北京城市发展的报告中，不小心透露出北京房价上涨的过程，看了让人都不敢相信，北京房价上涨这个快啊！和以前的统计报告不一样啊。
报告把北京的城市发展，划分为三个阶段，1991-2010年算是第一阶段，这个阶段以北京城区改造为主，重点发展城区三大核心产业中心区：海淀中关村+西城金融街+朝阳国贸CBD。同时加快改造前门、西单及王府井等三大市级商业中心。经过二十年的发展，城市核心区房价从1993年的约4000元/平米，上涨到了2010年的4万/平米。
我记得，那个时候的核心区，还只有在二环以内区域，因为那时还没有二环的概念，以及部分重点发展区域，像方庄板块还是高档典型社区，也是高房价的代表。三环附近还提不到面上来，这里的大部分区域还是乡村和农田。这20年，随着北京城区改造的升级，北京城区房价涨了十倍，相对1993年静态比较，每年平均涨幅达到了50%！
进入新世纪，北京城市规划进行重大调整，开始第二个阶段，在2004-2020年期间。这个阶段以新城崛起为标志。在上世纪90年代的时候，北京提出的是卫星城的概念，当时确定的卫星城有三个，通州卫星城、黄村卫星城和良乡卫星城。作为承接转移北京城区人口的基地。当时北京还处在初步发展时期，甚至出台过投资北京郊区小镇50万元，就能办理一家北京户口的政策。但是，那个时候，能有50万的人也不是很多。但是，我确实认识有当年在北京闯荡的浙江木匠师傅就在北京安家立业了，也有河南搞建筑的包工头在北京买房上户口的。
后来，建立亦庄开发区，以及重点发展北部战略的调整，亦庄和昌平也被纳入卫星城规划圈。后来，提出发展新城的概念，北京大力调整郊区城区化战略进一步升级，顺义、门头沟也被纳入新城发展之中。大力发展周边新城，大力推动城区常住人口向新城转移，也直接推动了新城地区房价迅速翻倍。从2006-2019年，北京市主要的近郊新城房价全部实现超过10倍的增长幅度：平均每年增幅接近100%！
这个时期的房价出现城区与郊区差距缩小的趋势，新城房价快速达到5、6万的水平，而城区的房价也在6—8万之间，甚至也有楼盘新城房价远超城区房价的情况。地产界那种以“地段、地段，还是地段”的投资铁律被彻底打破。当然，这个阶段大家都是比较熟悉，很多人也是参与者。最典型的是2015年下半年，到2017年上半年，这一年多时间，新城地区房价翻了一番是普遍的现象。这也是导致这轮调控的直接原因。“房子是住的不是炒的”定位，也是在这个时候提出的。
该报告提出，北京发展的第三个阶段是，大北京战略的实施。跳出北京发展北京，这才是一个伟大的设想，笔者在以前也多次提出过，北京的出路在于河北的发展。只要环京贫困带存在，一种无形的压力，就一直制约着北京不能真正腾飞。所以，我们一定要相信，京津冀一体化，其意义十分重大。环京贫困带将在短时间内快速崛起，就像母鸡带小鸡，小鸡很快就要长大一样。所以，在未来一段时间内，最值得期待的是河北省的全面发展。
2016-2035年，京津冀协同发展全面提速，一小时都市圈时代到来。在这个阶段，有三个规划值得研究，一个是通州城市副中心规划、一个是雄安新区规划，还有一个是北京南城发展规划。前两个规划大家比较熟悉，后面这个可能不太了解。如果说前两个是北京的非首都功能规划，那么，南城规划其实就是首都功能规划。
北京的首都核心功能被重新定位只有四个中心，政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。以前被当做重中之重的金融中心、经济中心、交通枢纽、甚至小商品批发中心都被作为非首都功能要进行外迁。这就是环京地区面临的巨大历史性发展机遇，未来十年将会承接北京上万亿的产业转移及数百万的人口外迁安置。
但是，在北京第三阶段发展过程中，出现了一个与以往不同的重大变化，就是环京楼市房价不涨反跌的情况。最近，不断接到各种形式的广告宣传，就是看起来最具潜力的固安、霸州、文安等南三县地区楼盘，房价竟然不到4000元，这个区域，可是链接雄安新区和北京新机场的核心区域，按说，也是升值潜力很大。不一样了，看来，北京的第三个发展阶段，房地产真正退出了历史舞台的中央。实业救国再被提起，“房住不炒”的雄安样本，具有十分重要的指导意义。
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