4月25日，位于海峡会展中心附近的中发印象外滩加推264套新房，售出50套，去化率19%。该项目从2015年就已开始销售。据房天下统计，最初均价为14000元/㎡，去年上半年推出198-220㎡建筑面积的产品均价达35000元/㎡，而目前新品均价又回到26000元/㎡。
4月21日，位于连潘板块的首开融侨首融府加推92套新房，售出53套，去化率58%。该地块2015年就已拍卖出让，从起拍价6.26亿不断向上喊至23.6亿成交，溢价率277%，创下19224元/㎡的当时最高楼面价。然而建设周期较长，将近4年仍未完全建成。
近期，房地产调控再现收紧信号。新华社消息，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。中共中央政治局4月19日会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
在福州整体库存较多、早期拿地楼盘久久未售完的情况下，遇到调控归来，前阶段的楼市“小阳春”会否演变为“倒春寒”？置业者将来是否更有机会买到现房？
高价地，推盘慢
如今熬成“准现房”
首融府最新一次开盘，本网前去探盘。发现其房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段，一些楼栋已落架，外墙已刷了数遍漆，属于准现房。
特别是该项目中单独建设的一座10层小高层——11号楼，已完全建成，看房者可以进出，绿化等配套也已具备。该座底部的工程竣工责任牌上显示，开工时间为2017年2月，竣工时间为2018年12月。
该项目因地处二环内成熟居住区，面朝近年重点改造的风景优美的光明港，周围东二环路、国货路、长乐路四通八达，世欧广场、金融街万达分列前后，受到不少置业者的关注。但其高单价、大户型，也导致这个4年前已拿地的项目需要熬到今天与众多新拿地项目同时上市供应。虽说属于豪宅，自成一块市场，也不能说完全没有受到更多楼盘的竞争挤压。
福州楼市库存几何？
当年高价拿地的案例还出现在五四北板块。与首融府不同的是，它们大多仅用了一年多的时间就已入市。
本网曾在《福州昔日“高价地”如今“贴地”上市，现金流比利润更关键》中举例过，五四北某楼盘的广告短信中显示“21888元/㎡起”。其楼盘均价则为26800元/㎡。而这一地块当时以宗地2017-23号出让时，楼面地价即已达到21973元/㎡。现在就以这样“贴地”的售价，根据大数据监测，推盘约半年，刚刚销售过半，还有300多套房源待售。
这种情况在五四北多个楼盘都相应存在。据监测，目前五四北板块在售房源余量有3200多套。还有诸如楼面地价23008元/㎡的宗地2017-24号，至今房屋还未上市，若加上这些，则库存量更大。
市场火热的年份高价拿地，市场不佳的年份需要推盘，从中也可以管窥：多数开发商对于楼市走势的前瞻判断，也未见得就比置业者更清晰。
而从全福州的库存看，去年下半年起开盘的不少项目去化不足30%，反映出开盘前的蓄客难度加大。据福州市不动产登记和交易中心4月27日的最新统计，可售楼盘数1856个，比去年同期增加220个；可售住宅套数28711套，比去年同期增加12795套，接近翻了一番；可售住宅面积302.56万/㎡，比去年同期增加104.78万/㎡。
据克而瑞分析，福州楼市“小阳春”成交量的上涨，更多是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放。而本网观察发现，后期随着大量安置型商品房的上市，福州市住房供应有充足保障，还将分流一些需求。
从2018年1月11日首次出让须建设可建住宅建筑总面积90%、80%的安置型商品房的地块以来，福州这一年多来的土地出让频频出现这类地块，纯商品房反而只占少数。据福州市房管局的总结，2018年福州市四城区已推出土地出让或具备出让条件的项目52个，将建设安置型商品房5.4万套。
以首个安置型商品房项目——五四理想城为例，按12841元/㎡均价销售。与市区原先的商品房价相比，有着很强的价格优势。这也不免令非安置型商品房的置业者调低了对未来房价空间的预期，购房观望气氛更加浓厚。
业内人士观察，近几年随着房价基数的抬高，购房者已渐渐改变了以往“买涨不买跌”的选择，更愿意接受主动打折降价的项目。而2017年出让的大量高价地，现在楼盘也已在售或即将开售，它们的库存该如何去化？我们拭目以待。
今后将更有望买到现房？
2018年4月，福建省出台《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，曾要求福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
但一些业内人士仍认为实施起来有难度，房企从拿地到销售周期过长，可能加剧资金链的困难。不过从外地的动向看，中山市已在土拍中要求“出让后实行商品房现售”；合肥市也发通知鼓励支持开发商实行新建商品房现房销售。
如仍坚持预售许可制度，置业者有无可能通过耐心等待，等到期房变成现房的那一天呢？在市面上在售房源较少的情况下，预售去化也通常良好，库存消化时间短，到达现房阶段通常已无房可买。
以往福州可购到的一手现房，出现在东江滨板块、贵安板块等，多为拿地时间较早，地价很低，开发商几乎没有杠杆压力，慢慢销售。这与今天提及的现房问题有所不同。
经过近年来多次“去库存”，楼市“刚需”已陆续拥有了自己的首套房，目前真正的刚需越来越少，房地产昔日的“火爆销售”或将难现。如今土地和住房供应量增大，调控归来更是加大了库存去化的难度，随着时间推延，“被动成为现房”或有机会出现在置业者的面前。
福州目前的土地出让公告中多要求：
建筑限高小于或等于50米的，开工后24个月内竣工；
建筑限高大于50米且小于或等于80米的，开工后30个月内竣工；
建筑限高大于80米的超高层建筑，开工后36个月内竣工。
而相比期房，这些现房因其更加直观、安全，料将受到更多置业者的“点赞”。
出品人：陈川
热门跟贴