杨国强
房地产调控两年多以来，随着楼市逐步进入到分化调整期，业内人士普遍看空三四线城市的房价走向。中国人民银行调查统计司原司长、中国首席经济学家论坛理事盛松成就曾表示，未来房地产风险可能在三四线城市，因为除了三四线房价被过度透支以外，人口流出也是未来不少三四线城市的显著特征。其实，经常关注三四线楼市的朋友也十分清楚，最近一两年棚改货币化安置的比例逐步下调，这一度也被业内认为是对三四线楼市的“釜底抽薪”。那么，三四线城市的房子就不能买了吗？
不过，业内也有一些声音持相反观点，碧桂园董事会主席杨国强曾直言，自己很看好三四五线城市的房价，因为农民工的工资比较高，他们要买房给孩子上学，要把父母孩子都移到镇里，移到县城里，所以未来三四线城市的房子并不愁卖。业内人士观点不一，购房者也变得十分纠结。那么，我们应该如何看待未来三四线楼市的走向呢？继棚改货币化红利逐步消退以后，三四线楼市还有哪些利好因素呢？
权威报告发布关乎三四线楼市
5日，国家发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。其中，针对增收问题，意见明确要统筹提高农民的工资性、经营性、财产性、转移性四个方面的收入。5月6日，国家发改委举行专题发布会，对大众关心的问题作了回答。除上述四个增收渠道外，发改委发展战略和规划司司长陈亚军还表示，一方面要做大分子，另一方面要缩小分母。所谓缩小分母，就是持续转移农业就业人口，特别是通过城镇化来减少农民，而农业转移人口市民化是新型城镇化的首要任务。
此前，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确相关城市要放宽落户要求。超大特大城市要调整完善积分落户政策；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。通过以上这两份权威报告，可以发现共通点就是通过放开落户限制，进一步推动新型城镇化建设。不过，根据陈亚军司长的表述来看，推动农民进城落户或是未来值得关注的趋势。那么，这又给三四线房地产市场传递了哪些信号呢？
未来三四线楼市3大支撑因素
第一，新型城镇化推进或成未来三四线最大利好。数据显示，截至2018底，仍有2.26亿已成为城镇常住人口但尚未落户城市的农业转移人口，这部分人口65%分布在地级以上的城市。随着未来落户限制的逐步放开，城镇化会进一步推进，对三四线城市而言，这不仅可以起到去库存的作用，而且还有可能吸引农村人口向县城和更高等级城市流入。不过，三四线城市之间也存在着分化，未来支撑京津冀、大湾区、长三角等城市群内三四线楼市的利好因素要远远强于缺乏产业支撑，人口净流出比例大和城市群范围外部的三四线城市。在笔者看来，这或是继“棚改”货币化政策收紧后，三四线房地产市场的最大利好。
第二，三四线城市基础设施建设水平的不断提高。当前，国家正在大力推进和提高城市基础设施建设，增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，这对于基础设施相对薄弱的三四线城市无疑是一大利好。笔者认为，三四线城市基础设施，特别是在交通、医疗、教育等方面的大力发展，一定程度上会对人口产生吸引力，这既包括一二线城市人口返乡置业的需求，也包括农村人口向城市转移的住房需求。因此，从这个角度来看，主要核心三四线城市的房价依然存在一定的支撑。
第三，核心三四线城市或成未来房企拿地补仓的新选择。长期以来，由于一二线城市有较强的房价支撑因素存在，所以房企们愿意在一二线城市拿地，这一点都不奇怪。但笔者认为，楼市回暖，房价抬头等趋势未必会持续出现。其实，四月底，住建部对第一季度地价、房价波动幅度较大的城市进行预警就印证了这一点。那么，三四线城市能否有机会成为房企拿地补仓的“新领地”呢？笔者认为，随着新型城镇化的推进，看待三四线楼市的眼光也应该有所调整和改变：一方面，在城市群内，核心大城市向周边城市进行人口和产业转移是大势所趋；另一方面，那些有产业支撑的三四线城市或有可能成为未来房企拿地补仓所关注的重点区域。
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