南通市人民政府办公室关于加快推进市区国有土地上非住宅房屋征收工作的指导意见
（通政办发〔2012〕164号）
崇川区、港闸区人民政府，市经济技术开发区管委会，市有关部门和单位：
为适应南通建设“一中心三城市”的发展要求，又好又快地推进房屋征收工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干问题的规定》以及《市政府关于贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞的若干意见》等法律法规和文件精神，现就进一步推进市区（崇川区、港闸区、市经济技术开发区，下同）国有土地上非住宅房屋征收工作，提出如下指导意见：
一、坚持市场化评估补偿原则
（一）征收非住宅房屋，要严格遵循《南通市市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》（试行）（通房发〔2011〕97号），实行市场化评估。非住宅房屋的界定，以房屋所有权证和土地使用权证上标明的用途为准，房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。
（二）非住宅房屋的价值评估，应综合考虑区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、结构等方面的因素，对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于类似房地产的市场价格。评估时应首选市场比较法，因案例收集等原因无法适用市场比较法时，应综合运用收益法、商业街区基准价格修正法、成本法（重置成新法）等多种方式进行评估。
（三）市房管局应会同市物价局、市国土资源局，根据市场变化情况，定期调整、发布评估基准价。各区应抓紧做好相关衔接工作，确保市场化评估规范有序进行。
二、严格评估工作机制
（一）区房屋征收部门统一组织征收评估信息的发布、评估机构的报名和确定等相关工作，不得以任何形式下放到街道或社区。征收评估信息由区房屋征收部门在市房产信息网站、区政府（管委会）网站或市级以上新闻媒体公开发布，符合资质要求且无不良信用记录的房地产价格评估机构平等参与报名，各区不得自行设置任何影响平等报名的限制性条件。经被征收人协商选定或经公证抽签确定的房地产价格评估机构，必须在政府网站和征收范围内进行公布，同时报市房屋征收部门备案。未经公开程序选定房地产价格评估机构的，不得实施征收。
（二）房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展评估，任何单位和个人不得干预，区房屋征收部门和项目所在街道、社区，不得向房地产价格评估机构收取除资料复印费以外的其它任何费用。区房屋征收部门应及时掌握评估进展情况，并帮助协调解决评估过程中的各类问题。
（三）市房管局要会同市监察、财政、国土、审计、物价等部门加强对房地产价格评估机构的监管，建立信用档案；对各区征收项目房地产价格评估机构的报名、选定工作实施监督，发现违规行为及时调查处理。同时，按不少于征收项目个数的30%抽取评估报告、进行现场检查，发布征收补偿政策监督检查报告，并将抽查情况列入市对区综合经济考核中有关“征收面积”指标的考核内容。
三、完善征收补偿方式和内容
（一）非住宅房屋的补偿以货币补偿为主，补偿的内容包括房屋价值、土地价值、附属设施、停产停业损失、搬迁费用等项目。土地价值补偿应考虑出让、划拨、国有租赁等不同情形，工业、仓储用地补偿应兼顾异地自行安置时投资强度的影响因素，附属设施补偿应考虑报废性拆除的特殊情形，停产停业损失应考虑被征收人的利润、纳税等效益状况。各区还可制定具体的奖励和补助办法，鼓励被征收人按期搬迁、配合搬迁。
（二）对因旧城区改建需要搬迁的工业项目，符合国家产业政策并适合在市区发展的，由市经信委牵头，会同市规划、国土等部门及各区政府（管委会）审核并报市政府批准，按一定程序在相应的工业集中区安排工业用地、建设标准厂房予以安置。各区政府（管委会）要通过盘活存量、安排一定比例的增量建设用地用于多层标准厂房建设。具体办法由市经信委牵头，会同市国土、财政、国资等部门及各区政府（管委会）研究确定。
（三）作出征收决定前，各区要组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，经市规划部门作出处罚决定后，由区政府（管委会）组织实施拆除，防止因拆违不力影响项目建设。对征收过程中因历史遗留、权属争议等因素产生的具体问题，由各区按照以人为本、实事求是的原则集体会办妥善解决。
四、增强征收工作的计划性
（一）各区政府（管委会）应于每年10月底前，会同建设项目的牵头责任部门，提出下一年度建设项目房屋征收计划报市房管局，市房管局在充分征询各方意见的基础上报市政府批准，并于当年12月底前下达各区，作为下一年度考核目标。征收计划要排到月度、分到街道。需要追加或调整征收计划的，参照上述程序执行。
（二）纳入年度征收计划的项目，按照从紧、从快的原则，在当年2月底前全部完成调查摸底，按月分批次、有步骤实施征收；所有项目均要在9月底前全部启动，并在当年完成征收，原则上不得结转下一年度。
（三）各区政府（管委会）要会同市土地储备中心，对辖区内拟改造地块进行调查摸底，编制土地征收规划，并结合城市建设进度要求形成年度实施计划。各区在每年第四季度将下一年度征收实施计划与市土地储备中心进行对接，由市土地储备中心将相关地块列入下一年度收储计划，会同市发改、规划等部门及时办理立项、选址、勘界、征地、补偿等各项前期手续。市土地储备中心要在农用地转用指标、资金、组织推进等方面配合各区做好相关工作。
五、提高征收透明度和执行力
（一）征收补偿方案要在征收范围内及政府网站公开发布、听取公众意见，征求意见情况和根据公众意见修改的情况也要及时公布，不得以动员会、政策宣传材料代替网站公布，未按规定公布的，不得实施征收。各区还应在政府网站设立专栏，将现行涉及国有土地上房屋征收的法律法规、政策文件和评估标准予以公开，接受被征收人的查阅和监督。
（二）征收市级机关、国有企事业单位非住宅房屋、搭建物的，所涉部门和单位应予积极配合，具体签约、拆除工作由各区组织推进，市纪检监察部门督办。因非合理要求影响征收工作进度的，由纪检监察部门会同组织部门约谈单位主要负责人。区级机关、国有企事业单位及街道、村组（社区）集体经济组织的非住宅房屋、搭建物的征收、拆除工作，参照执行。
（三）对非住宅房屋征收过程中出现的普遍性问题，由区政府（管委会）及时提请市依法实施国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议协调会商。对因征收引发的行政复议、诉讼案件，各区要加强与市法制办、市中级法院的对接沟通，及时化解矛盾。对进入司法强制执行程序的案件，要及时向人民法院提交强制执行申请书及相关符合法律要求的材料，以便人民法院依法快受理、快审理、快裁定。对社会闲杂人员等介入征收、影响征收顺利进行的，在查清事实、掌握证据的基础上，公安机关应予严厉打击。
六、建立巡查点评机制
各区政府（管委会）作为国有土地上非住宅房屋征收实施和推进的主体，要依法规范开展征收补偿工作，进一步加大组织推进力度，确保征收工作平稳有序推进。市房管局要会同市监察局、财政局、审计局以及项目牵头责任部门，按照征收计划和时间节点要求进行进度巡查，按月通报各区征收启动、推进、竣工及维稳情况，并点评到具体项目、区和街道。
七、本意见自印发之日起实施。非住宅房屋以协议方式置换动迁的，参照本意见执行。
南通市人民政府办公室
2012年9月19日
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