广州回暖了吗？

●3月广州一手房网签9174套，同比上涨41.64%，环比暴涨164.69%；

●4月1日，广州6大地块齐拍，吸引了碧桂园、万科、保利等超20多家企业争抢，多宗地块到达最高限制报价，广钢宅地拍出3.4万/㎡高价！

这似乎都表明，广州楼市正在升升升升升温。

房价会不会要涨？刚需要不要赶紧上车？投资者要不要入市了？……市场在期待，同时也在观望。

哪里是市场最好的温度计？增城向来具有话语权。近4年来，增城数以万套的成绩，一直稳坐广州供应大户和成交冠军的宝座。

地铁盘房价坚挺，开盘2.2万/平再推要卖2.5万/平

实际上，增城的发展早已不可同日而语。就在这一两年，地铁13号线通车、21号线增城段通车、地标商业新塘万达广场开业、600亿项目富士康即将投产、4000亩TOD枢纽商业体封顶、增城区广东外语外贸大学附设实验学等8所新学校全部开学……

▲富士康园区第一台8k高精度曝光机落地，计划10月投产

因此，增城盘踞的大盘新盘无数，据统计，目前仅在售待售项目有85个，其中一半的项目扎堆在地铁13号线和21号线沿线。

网易房产实地探访其中的网红盘——品秀·星图，它是广州地铁集团和越秀集团联手打造的首个百万级社区型TOD项目，位于地铁13号线官湖站车辆段上盖。去年12月首次开盘，提出79-121平两至三房，售价2.2万/平起；今年3月，在售87-111平的三房，售价25000-28000元/平，且楼王单位最高3.5万/平！价格上调幅度3000元/平。

▲品秀·星图项目位置实景

同样的涨价情况发生在另一个地铁盘——实地·蔷薇国际，它位于增城荔城，距离在建的地铁21号线钟岗站约1公里，车程1个小时才到天河珠江新城。2018年年初，洋房售价为1.7-1.9万/平，目前在售86-117㎡三至四房，售价2-2.1万/平。

▲实地·蔷薇国际实景园林

朱村板块有盘降至1字头，可捡漏

地铁盘在市场严控阶段优势明显，而缺地铁、配套有待完善的项目房价波动不小。

傍着600亿富士康项目的朱村板块，近一年的楼市情况可谓风生水起，房价从2字头一路逼近3字头。不过，今年多数项目进入销售尾声，在售项目有限，其中云溪四季以1字头低总价闯入市场。

云溪四季是合景泰富、融创中国首次合作打造的广州东核大城，距离广州首条地铁快慢地铁线21号线朱村站约4公里，小区内部商业和教育配套丰富，但周边多为山林农地，生活配套尚待完善。

▲云溪四季实景，公立学校建成

项目去年洋房售价1.9-2.3万/平，且需要双合同，目前在售76-129平三至四房，折后售价为1.7-1.85万/平，下调了2000元/平。

地块楼面价2万/平，房价只卖2.8万/平

政策冷冻期，高价地项目日子也不好过。

2017年招商蛇口以总价43.5亿，夺得永宁街章陂村A17013号地块，楼面价达20195元/平。2018年地块命名“招商臻园”，并在同年9月首次开盘，当时推出1号楼，均价3-3.2万/平。凭借TOD枢纽地段优势和招商过硬的中式产品实力，招商臻园在去年收割市场认可。

▲招商臻园隔壁开业的万达广场

今年面临调控依然不放松的态势，招商臻园随势调整营销手段。目前在售3号楼的116-126平四房单位，均价28000元/平。相比当初的面粉价，面包被低估。

▲招商臻园样板房

从增城市场可见，楼市回暖分化。地段核心、配套过硬的项目在今年的市场环境下更具备优势；而配套有待完善的项目，存在议价空间，同时也不乏为捡漏入手的机会。