竞拍30个月后，高新北“工改工”天价地块出规划公告！|163

截至2019年5月10日（上周五），已列入城市更新计划项目764个，已通过城市更新专规批复项目463个，通过率60.6%；实施主体确认公示项目288个，实施率37.7%。

2019年5月第2周，深圳市共发布更新意愿公示3项，计划（草案）公示3项，规划（草案）修改公示1项，规划公告1项。

其中，南山高新北片区南华气体地块进行规划公告，该地块曾以股份方式溢价319%成交，总价15.42亿元，创下深圳乃至全国工业用地地价的新高！

看点

政策资讯

1.深圳市城市更新局和土地整备局关于城市更新单元规划标准化软件试用通知

2. 《光明区企业联合申请产业用地实施细则》

为营造更优质的营商环境，提高产业用地节约集约利用水平，满足更多具有成长性高、技术先进性强等特点的优质企业项目以及上市、拟上市企业项目的空间需求。2019年5月7日，光明区人民政府印发《光明区企业联合申请产业用地实施细则》

看点

项目资讯

0 1 拆除重建一览表

《南山区南山街道南油第四工业区城市更新单元》更新意愿公示

拟拆除重建范围：20178.6m

拟更新方向：M0+商业

申报主体：深圳市传海房地产开发有限公司

申报主体简介：经工商查询，背后控股股东为传承集团

传承集团在深圳开发经营了多个房地产项目，已建成并投入使用的有位于深圳市南山区科技园南区的“留学生创业大厦（二期）”项目，正在开发建设深圳市罗湖区 “宝安北路商业办公”旧改项目，并于2017年成功获取“惠州市居住开发项目”；

城市更新项目：粤海新村、老街新寓、荔馨国际公寓、荣村小区、田贝项目

南山区南山街道南油第四工业区城市更新单元更新意愿公示图

《龙华区大浪街道上早鹊山城市单元》更新意愿公示

拟拆除重建范围：72002m

拟更新方向：商业+居住

申报主体： 深圳市君胜伟业投资有限公司

申报主体简介：经工商查询，背后股东君胜集团

君胜集团截止2016年底已有城市更新项目项目：南山虹海研发大楼、罗湖蔡屋围广场北、龙华锦丰厂、龙华上早村、龙华鹊山工业区、龙华鹊山又一村、宝安西乡宝润、龙岗金桥工业区、龙岗丁山河工业区、龙岗滨河豪苑等，待开发面积达到200万㎡。

龙华区大浪街道上早鹊山城市单元更新意愿公示图

《龙岗区吉华街道塘园新村城市更新单元》更新意愿公示

拟拆除重建范围：30254 m

拟更新方向：居住+商业

申报主体： 深圳市富迪房地产开发有限公司

申报主体简介： 经工商查询，背后控股股东为合正集团

合正集团于2004年涉足旧城改造项目的开发运作，至今已成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型城市更新项目，累计完成城市更新逾百万平米。此外，集团在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。

龙岗区吉华街道塘园新村更新单元更新意愿公示图

《龙岗区坪地街道坪地中心社区石灰围片区城市更新单元》计划（草案）公示

拟拆除重建范围：77407m

拟更新方向：居住+M1

拟贡献率：35%

申报主体： 深圳市佳联华投资有限公司

申报主体简介：该项目申报主体为深圳市佳联华投资有限公司，查询工商信息获知，该公司由恒大地产集团占股98%。

恒大集团以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。目前，恒大总资产1.88万亿，年销售规模超6000亿，累计纳税超2300亿。恒大地产在中国280多个城市拥有810多个项目，截止2018年底，恒大土地储备高达3.03亿㎡。

此外，在未纳入土地储备的更新项目方面，深圳项目达45个，包含岳盟工业区项目、南油项目、大新村项目、向南村项目、向南村-丁头村项目（向南村二期旧改项目）、海湾湾厦城市更新项目、碧波花园项目、坪山恒大城、罗湖红宝路项目等

坪地街道坪地中心社区石灰围片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

《龙华区观澜街道库坑片区城市更新单元》计划（草案）公示

拟拆除重建范围：473818 m

拟更新方向：工业+居住+商业

拟贡献率：30%

申报主体：深圳海淯地产开发有限公司

申报主体简介：申报主体为深圳海淯地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司大股东是深圳金光华实业集团有限公司。

金光华实业集团成立于1995年，以房地产开发、大型商业经营为发展方向，经营范围涉及建材生产、能源开发、物业管理等诸多领域，先后开发过溪山美地、金光华广场、龙岸、金城华庭等；除了库坑片区城市更新单元外，金光华目前还在拓展开发平湖凤凰工业园项目、松元厦向西村项目、大布巷片区更新项目等。

龙华区观澜街道库坑片区城市更新单元拟拆除范围示意图

《龙华区福城街道南木輋片区城市更新单元》计划（草案）公示

拟拆除重建范围：106654 m

拟贡献率：40%

申报主体：深圳市民基置业发展有限公司

申报主体简介：项目申报主体为深圳市民基置业发展有限公司，查询工商信息显示，实际为深圳市美佳华实业有限公司旗下全资子公司。

深圳美佳华实业集团成立于2006年，是一家综合性企业集团，自成立以来一直以城市生活的商业运营管理商为己任，致力于深、广、惠产业地产开发及城市更新改造的产业转型。旗下现有地产、商业、产业、金融、教育、物业六大板块。在商业方面，已成功开发运营深圳、曲靖、玉溪、荆州等多个商业项目，拥有超100万㎡的商业地开发体量。目前已在深圳观澜新中心区投资开发集商务公寓、住宅、购物广场于一体的“芷峪澜湾花园”项目。

龙华区福城街道南木輋片区城市更新单元拟拆除范围示意图

《罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元》规划修改（草案)公示

项目历程：该项目被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，于2016年10月取得深圳市罗湖区人民政府核发的《关于罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元规划的批复》

拆除重建范围：52064m

更新方向：商业+居住

容积率：9.06

调整内容：本次修改内容主要为调整公共充电站的位置，规划批复中要求在水贝村城市更新单元二期1-03地块首层设置的700㎡的公共充电站可调整至负一层。公共充电站的设计同时应满足小型客车的最小转弯半径及净空的要求，具体以交通主管部门的意见为准。

本次修改应满足原规划的建筑总量（地上+地下）不变，各建筑功能分项建筑面积不增加，项目捆绑的拆除责任与贡献公共利益用地不减少。

罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元地块图

《南山区沙河街道兆方投资大楼城市更新单元（调整）》规划公告

项目历程：南山区沙河街道兆方投资大楼城市更新单元被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》

拆除重建范围：12712.4m

更新方向：商业+办公

容积率：4.32

贡献率：43%

调整内容：项目贡献用地功能由文体设施用地+供应设施用地调整为新型产业用地+文体设施用地+供应设施用地（M0+GIC2+U1），用地面积为5212.3平方米，容积率为6.0，计容建筑面积为31270㎡，贡献用地上全部为创新型产业用房

申报主体：大族控股集团有限公司

申报主体简介：大族集团成功开发了多个城市更新项目，如大族河山花园、大族云峰。目前还有多个城市更新项目待开发，如兆方项目、罗屋围项目、大族禾塘、大族甘尚等，如今城市更新项目已成为大族独特的竞争优势。

南山区沙河街道兆方投资大楼城市更新单元规划地块划分与指标控制图

《南山区西丽街道南华数字科技城市更新单元规划》规划公告

拆除重建范围：15006.1 m

更新方向：M0

容积率：6.00

贡献率：20%

申报主体：深圳湾科技发展有限公司

南华数字科技更新项目位于西丽街道，东临科技北二路，北临高新北一道，南临高新北二道，与海王工业城隔路相望。项目拆除用地面积15006.1㎡，开发建设用地面积12006.1㎡，总建面7.2万㎡，容积率达6.0。

值得注意的是，该项目地处高新区北区。作为深圳七大总部基地之一，高新北片区产业升级改造要以实现产业升级、空间倍增和产城融合为总体目标，将深圳高新区打造成为世界一流高科技园区。

根据规划，项目规划容积 72030㎡，其中产业研发用房68030㎡（含创新型产业用房6810㎡），配套商业2000㎡，公共配套设施2000㎡（含社区健康服务中心1000㎡，社区级公共配套设施1000㎡）。

该地块原业主为深圳市南华数字科技有限公司（曾用名深圳南华气体工业有限公司），背后控股股东为深圳市天格润泽投资企业（有限合伙），深圳市天格润泽投资企业（有限合伙）由各个信托公司控股。

据媒体报道，2016年11月25日，南华气体地块通过境外股权交易方式出让，包括华润、宝能、鸿荣源、中航里城、碧桂园、佳兆业等十余家企业网上竞价约达439次，前后共历时5小时。有未经证实的消息称，宝能的董事长姚振华甚至亲自守在电脑前竞价。

但包括宝能在内的一众开发商均未能遂愿。南华气体地块最终被一家名为天格投资的潮汕企业竞得，总价高达15.42亿元，较起始价3.68亿元溢价319.2%，预估楼面价最高达3.8万元/平方米——这宗工改地块的价格甚至高于同年6月龙光拿下光明商住地王的楼面价。

虽然目前距离该地块股权转让竞拍已经过去两年半之久，以工改工来说不算快，但是该项目规划仅规划产业研发用房和商业，无配套宿舍，从计划立项到规划（草案）公示仅用2个月。

南山区西丽街道南华数字科技城市更新单元拟拆除范围示意图

02 法定图则调整一览表

（1）光明区[公明北地区]法定图则调整

调整目的：为推进深圳国际青少年足球交流中心（深圳市青少年足球训练基地）项目建设，拟对[公明北地区]法定图则02-05、02-06、02-07、02-14、02-15-01等21个地块进行规划调整。

调整情况：拟将02-05、02-04地块合并为02-05地块，用地面积32901平方米，用地性质调整为文体设施用地，配套增加“社会停车场（库）”；02-06地块增设桥梁一座，具体以经政府审批的建设方案为准；02-07地块配套增加“文化活动室、社区体育活动场地、社会停车场（库）”；02-15-01地块用地性质由发展备用地调整为文体设施用地，配套“综合体育活动中心、公交首末站、社会停车场（库）”，备注“规划”。

因屋园路（金朗路—红燕路段）、富利北路、富利南路（志康路-河堤路）道路红线宽度调整，01-04、01-05、01-06、01-09等16个地块涉及到用地面积的变化情况，地块其余规划指标均保持不变。

原[公明北地区]法定图则

（2）龙岗区[荷康地区]法定图则调整

调整目的：为落实龙岗区打通“断头路”三年行动计划（2019-2021），加快长江埔路南延段新建工程建设，对该图则进行规划调整。

调整内容：04-04地块范围线进行调整，部分用地调整为道路用地，调整后04-04用地性质仍然为一类工业用地（M1），用地面积由25667平方米调整为25649平方米；

04-05地块范围线和容积率进行调整，部分用地调整为道路用地，道路另一侧用地就近划入04-06、04-07地块，调整后04-05用地性质仍然为三类居住用地（R3）；

04-06地块范围线进行调整，增加部分来源自原道路用地和04-05地块三类居住用地，调整后04-06用地性质仍然为环境卫生设施用地（U5）；

04-07地块范围线进行调整，增加部分来源自原道路用地和04-05地块三类居住用地，调整后04-07用地性质仍为公共绿地（G1）；

04-08地块范围线进行调整，增加部分来源自原道路用地，调整后04-08用地性质仍然为一类工业用地（M1）。

（3）坪山区[坑梓龙田-沙砾地区]调整

法定图则情况：法定图则文本明确该地块未来适宜发展的功能包括普通工业用地、公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地及绿地广场用地。

为推进坪山区产业发展，拟将[坑梓龙田-沙砾地区]法定图则09-03地块规划用地性质落实为普通工业用地（M1），地块容积率为2.9。