每年的楼市都有“风向标”，在机缘凑巧的时间，在堪称标杆的城市，会出现决定全年房地产走势的事件和变化。
比如，在2016年，所谓的“楼市四小龙”突然崛起，合肥、南京、苏州和厦门成为焦点，由此引发了二线省会城市的全线上涨，郑州、武汉、成都跟涨。
在2017年，在棚改货币化和投机资金外溢的前提下，三四线楼市又呈现普涨状态。
在2018上半年，因为各个城市加大力度的“抢人”，西安、成都、杭州等新一线城市，成为房企与购房者的“宠儿”。
到了2019年，所谓的“小阳春”，让前四个月看起来似乎异常强势，但到了五月，两个关键指标全部“退烧”，意味着下半年的“风向标”已经出现。
第一，中指研究院发布的百城价格指数报告显示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。中介机构二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。
第二，房贷利率再次出现收紧的信号。比如合肥，多家银行再次上调首套房贷利率，基本保持在上浮20-30%，比如青岛，4月下旬，青岛部分银行上浮比例集体恢复到春节前后的高点，比如洛阳，大部分银行都在执行首套上浮30%，二套房上浮40%的高利率。
这里需要解释一下，第一个指标代表了成交量、均价，另一个房贷利率代表了市场热度。
成交量和均价同时下跌，这个很容易理解，说明市场此前堆积的人气在消退，而房贷利率的再次收紧，意味着投机资金想借道低利率的信贷环境买房，已经成了奢望。
事实上，不光是这两个关键的指标降温退烧，更应该引起我们重视的是调控预期的变化。
这一轮小阳春形成的心理基础，就是市场预期调控会放松，比如各地放宽了落户条件，个别城市还取消了限价，这就给了炒房客一股错觉，认为调控会有更大的放松，所以他们才敢孤身闯入楼市，试图复制几年前的“套路”。
殊不知，调控的预期在最近出现了明显变化，数据显示，仅在4月份，各地就发布了超过60次的房地产调控政策，今年以来已经公布了164次调控，也就是说，越随着时间推移，调控的力度就越大。
在5月份，上半年最火的苏州迎来限售，尽管没有全域覆盖，但精准的指向了过热的园区和高新区。
从季节性的因素看，一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后，市场就会进入相对平稳的阶段，楼市的分化也会更加明显。
综上所述，参考量价双双下跌、房贷利率收紧，再加上调控预期的变化，下半年楼市的大方向已经浮出水面，哪里过热，哪里就会成为调控的重点对象，哪里投机情绪浓厚，后续的逆转便来得更猛烈。
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