总价不到300万就能买天河新房！有坑吗？|天河|户型|户型图|智慧城|珠江|科韵

当总价“3字头”起（备注：300万元）已经成为刚需置业天河区的起步线时，市场突然冒出总价“2字头”起的新盘，到底是怎么回事？

在此，买买君先跟大家复习一下，目前天河区的刚需置业楼盘：

▲天河区刚需盘一览（来源：网易房产）

所以，结论是，不是天河有新盘“降价”发售，只是低总价的小户型重出江湖罢了！

今天，买买君带大家一起来研究，这个慧源山庄值不值得买？

▲慧源山庄项目实景图

智慧城产业和宜居氛围还不错但村级配套是短板

对比珠江新城、国际金融城，天河智慧城虽说规划和建设起步相对较晚，不过从目前呈现的成果看，亮点也是不少的。

2013年，天河智慧城进行了首次的规划公示，总面积63平方公里，定位为“产业新区，宜居新城”。5年多后的今天，天河智慧城已经聚集了1750多家企业（2018年的数据），包含了网易、中移互联网、中兴通讯、佳都、太平洋网络、南方测绘等龙头标杆企业。其中智慧城核心区集聚企业达到310多家，拥有孵化器（写字楼）面积110万平，累计认定软件企业、产品收入、产品登记数占广州市70%。

在智慧城的核心位置，天河区政务服务中心、天河区人民法院凤凰法庭、天河智慧城管委会等行政服务机构早已落地办公，往来办理业务的车辆人员络绎不绝。

更突出的是这里的环境，根据规划，板块内约一半用地为绿化、山体、水面，三分一为科研教学用地，因此这里的建筑密度较低，与珠江新城高楼林立的面貌截然不同。开车途经，沿途都是满眼的绿意，这里不仅有延绵3公里长、面积600公顷的火炉山，还有46.8公顷的大观生态湿地公园。可以说是，天河区比较难得的低密度宜居板块了。

置业天河，已经成熟的CBD珠江新城非一般人可高攀，建设缓慢的国际金融城置业门槛也不低，但相对距离远一点，但环境好一点的天河智慧城，其实可以说是刚需置业天河的机会。

▲航拍天河智慧城

当然了，这里的缺点也是比较明显的，还有大片的村落尚未改造，岑村和凌塘村等大量民房，外来务工人员较多。加上这边的商品房也不多，除了当下在售的慧源山庄，还有紧邻其旁的华南御景园（建筑年代2009年），因此整体的商业档次不高。这里周边以村民的临街商铺为主，周边市场、小商品便利店等也比较齐全，而比较大型和高端的配套需要到项目约2公里外的天河万科广场、时代EPARK，甚至穿越高唐到萝岗一带。

▲从项目样板间的可看到CBD、广州塔以及周边的城中村

优质的学位配套可以说是整个天河东边的短板，目前项目自身配建有一所公立幼儿园，周边的小学有华南御景小学、岑村小学和凌塘村小学。

▲周边小学地段划分参考（来源：天河教育局）

简单总结，天河智慧城板块也不失为刚需置业天河的机会，目前这边城中村虽尚未改造，整体配套档次有待提升，不过随着广州发展的东移，这边未来还是存在提升的空间。

交通网络丰富自驾便捷需要公交接驳到地铁

慧源山庄位于天河区科韵北路（火炉山南侧），属于天河智慧城板块。从地图上可以看得出，位于天河区的东北地带，自驾车到珠江新城CBD约需要半小时车程（路况比较顺畅）。由于项目位于科韵北路与华观路的交汇处，所以驾车的话可以很快接驳上环城高速、华南快速、广园快速、中山大道和黄埔大道等，还是比较便利的。

▲慧源山庄交通图

不过由于这些都是城市主干道，通勤高峰拥堵难以避免。而项目门口目前的路还是双向两车道通行，来往车辆络绎不绝，确实让人比较担心。

好消息是，根据规划，未来门口这条路将会拓宽成为双向六车道。目前，项目附近的规划主干道云溪路，目前已经在施工建设中，双向六车道设计；还有，今年4月底火炉山隧道工程项目也已开始招标，有望加快建设进度。资料显示，火炉山隧道起于接科韵北路华观路节点，经智慧城、隧道下穿火炉山，终点接广汕公路华美路节点。全长约2.74千米，其中隧道全长约为2.12千米，按双向六车道城市主干路标准建设。从这些交通规划看，未来这一带的拥堵情况应该能得到比较有效的改善，从项目自驾出行还算比较便利的。

▲项目附近的公交站

如果选择公交出行的话，由于这一片目前还没通地铁，所以公交出行只能依靠公交车。项目约3-5分钟步行距离分别有好几个公交站，有车直达珠江新城、琶洲、越秀东山、天河北、科学城等等。而根据规划，距离项目最近的地铁站为目前在建的地铁21号线智慧城站，该站点设在天河万科广场和时代E-PARK以南的高塘路上，百度地图显示距离有约2.5公里，步行的话就有点远了。目前这边公交车6站就可以接驳4号线的车陂站和8号线的琶洲站，还算便利。

项目附近还设有一个广佛环线的智慧城站，目前正在建设中。百度地图显示在项目约1公里范围有广佛环线的工程项目部。

▲广佛环线

根据规划，广佛环线为广佛两地的重要铁路线，主要途径的重要交通枢纽站有佛山西站、广州南站、广州北站和白云机场。其中的广州南站至白云机场段，线路起于广州南站，向东北经番禺区大石、科学中心，琶洲会展中心，天河区金融城、岑村、火炉山，白云区大源和太和，接入穗莞深城际铁路竹料站，共线引入白云机场。线路全长46.711公里，设站8座，除太和站为高架站，其余为地下站。建成后，广州火车南站到机场只需半小时。

▲广佛环线（广州南站至白云机场段）规划站点

根据今年4月公布的最新消息，广佛环线（广州南-佛山西）将于今年10月1日正式通车，这段共设车站5座，高架站2座分别为张槎、北滘，地下站3座分别为东平新城、陈村、广州南站。而广佛环线（广州南站至白云机场段）则预计2021年年底通车。

综上所述，有车最方便，公交接驳地铁也不算很远，未来规划的交通网络还是比较丰富的。

毛坯均价5.2万元/平最小户型竟朝南

慧源山庄总建筑面积约26万㎡，由于这边建筑限高，项目总25栋小高层，其中1栋为7层高，24栋为13层高，控制了整栋楼的居住密度。项目的体量也不大，一共约1200多户。在小区外围有一些底层商铺，除了公立幼儿园，内部还有泳池、微汗跑道、儿童乐园、休闲花园等。

产品方面，项目首先推出的是F1、F2、F3、B1、B2栋，其中F1为7层高，一梯四户设计，其余楼栋均为13层高，除F2栋是两梯七户设计外，其余为两梯六户设计，户型主要分为约53平的一房两厅、约63-87平的两房两厅、约97-104平的三房两厅一卫、约105-128平的三房两厅两卫。特价单位总价272万元/套起步，产品整体均价约52000元/平，单价最低的也需要49000元/平起，毛坯发售。

▲慧源山庄规划图

置业门槛最低的约53平一房两厅位于F2栋，F3栋每层也有1套约66平的一房两厅单位。从户型图上看，约53平的一房朝南，都是明厨明厕的设计，有独立的厨房空间，缺点就是临近大观路，未来家门口将是双向六车道的主干道，交通噪音会比较明显。

销售表示，单位都是毛坯发售，可以根据需要改成两房，不过由于餐厅没有独立的采光，如果把客厅独立围起来变成一个房间，那么厅的采光效果就会比较差。

▲慧源山庄约53平一房两厅户型图

项目现场开放了约66平的一房两厅户型样板房，这个户型朝北，客厅和主卧都望花园，户型空间比较方正，还带有双阳台设计。不过缺点是空间比较浪费，入户过道处、餐厅旁边设计了一个工作空间，不过由于没有自然采光，所以书桌到餐厅部分都比较暗，如果围起来的话采光效果也不好。

▲慧源山庄约66平一房两厅户型图

▲慧源山庄约66平一房两厅样板间

项目也有一些比较奇葩的户型，如77平的两房，厨房和卫生间相连，并且开在次卧的旁边，三个门口连在一起，还有66平的两房“三角形”厨房等。看了一圈样板间，买买君觉得，如果是自住的买家，推荐两个设计比较好的户型：约80平的两房和128的三房单位。

F3栋05户型约80平两房，东南朝向，户型设计方正，客厅开间3.4米，单边位，采光比较好，还带双阳台设计，整体布局比较合理。缺点就是F3栋南边直对马路，会受到交通噪音影响。同样设计的还有02单位，望小区花园，不过朝向就是朝北偏东，但不是单边位。销售表示，这种户型均价约52000元/平，部分楼层的一口价单位约50000元/平，两个户型的总价相差不大。

▲慧源山庄约81平两房两厅户型图

相比之下，这边的大三房单位设计都比较合理。如果预算充足，还是建议选B1和B2栋，比较安静，并且视野景观比较好。128平的大三房单位均设计在这两栋的东南边，客厅开间达4.8米，比较开阔，动静分离的设计。比较有亮点的是主卧带有270°景观窗台，可望园林景观和火炉山景，还是比较心旷神怡的。这种户型单价也是最高的，部分甚至超过56000元/平，不过现场有一口价单位，低楼层的话特价约677万起步，折算约52000-53000元/平之间。买买君温馨提示：毛坯交楼！收楼后装修预算也不少。

▲慧源山庄约128平三房两厅户型图

▲慧源山庄约128平样板间主卧

从项目现场的一口价单位看，这边三房的最低置业门槛大约在520余万元左右，最便宜的272万元一口价单位已经售出。300万出头的预算，只能选择约63-66平的一房两厅。

▲慧源山庄现场一口价单位

天河东部3盘PK

不求一步到位慧源山庄上车较轻松

那么，问题来了，同样预算，在慧源山庄、珠江花城与兰亭盛荟之间，应该pick哪一个呢？

比如说，手持400万元左右的预算，珠江花城最小的户型76平就有三房，总价“3字头”就可以轻松拿下；兰亭盛荟79平的2+1房也是主推的产品，不过这种户型总价需要400万出头，而同样的预算，在慧源山庄就只能选约78平的两房一口价单位，还是毛坯发售。

不过，无论是珠江花城的三房其中一个房间其实就是入户花园空间改造的，而兰亭盛荟的一个房间还是从生活阳台“改”出来的，这样的房间，买买君觉得实际使用起来还是不方便。

▲珠江花城约76-77平三房户型图

▲兰亭盛荟约79平2+1房户型图

当然，从位置上看，兰亭盛荟西邻国际金融城，东边就是未来第二CBD黄埔临港经济区，目前能通过地铁五号线直达多个核心板块，是三者中区位最好的楼盘，缺点就是居住密度较高，且环城高速穿插楼盘而过，宜居程度大打折扣。