现金流管理：你的海外房产投资属于哪种类型？|163

现金流是一个经济学上的概念，但对于投资者而言，却是不得不去细细考量的问题。因为之所以投资，就是希望可以获得利润，而利润的最直接的表现形式，就是现金流。

那么，什么是现金流呢？现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量。是评价投资方案经济效益的必备资料。简单来说，就是整个项目所需要支出的资金与获得的资金的差值。差值越高，就证明所投资的项目越有价值。

但需要注意的是，这里所说的“现金”，是现金流管理，不是通常所理解的手持现金，从企业角度上来说，企业的库存现金和银行存款，还包括现金等价物，即企业持有的期限短、流动性强、容易转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资等。

一项投资被确认为现金等价物必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值改动风险小。

而同时具备这几项特性的物品，除了传统的避险货币、黄金等之外，房产其实也是一项很明显的现金等价物。而体现在房产上的现金流表现，则是它自身的价值涨幅，以及房子的租金收益。

从“投资战略”看房产投资

被誉为“股神”的经济学家巴菲特，是世界公认的非常具有眼光和头脑的投资者。回顾巴菲特的投资历史其实不难看出，巴菲特奉行长期等待的投资战略，而他对于投资成功的另一个重要理念就是：尽量避免风险，保住本金。

其实这些道理都不难理解，保值才能增值，不论放在股市还是楼市，只要是进行项目投资，这项理论都是通用的。而投资，需要的是有远见的目光和等待最佳时机的耐心。虽然巴菲特谈的是股市，但不少人已经将他的经济学理论运用到了房产投资中。

近几年，由于世界经济状况频发，不少人已经从国内的投资风潮中逐步转向海外，一方面，将自己的资产分散，以求降低风险性，为自己的现有资产寻找相对稳定的“避风港”，另一方面，通过分散资产投资，从多渠道获取更大的现金流收益。

但不少人往往只知道跟着大多数人的“正确”走，还是对自己资产分发的地域了解得不够真切，手里有资金但不知道往哪里投，或者投入了，但效果却不尽理想，因此需要大家在认清自己需求的同时，更要明白，自己所投入的海外资产属于哪一个类别。从横向去权衡自己的投资收益，才能做出更精准的判断。

你的海外资产属于哪一类？

海外资产（现金等价物）在不同的国家，因国情、政策以及经济发展不同，还是有所区别。总体来说，大致分为以下几类：

01快涨收益型：代表国家——柬埔寨、越南

柬埔寨城市景观

快涨收益，指的就是在这些国家所投资的资产，可以快速获得现金流收益，不仅仅因为国家整体处于价值洼地，起点低，投入少，同时也因为这些国家具有非常大的上升空间。上至国家经济，下至人均GDP都在“跑步”前进。如果你的资产是在这类国家，那么快速获利的几率将会非常大，可以在短期内获得较大的现金流回报。但若放眼长期市场，想要获得稳定现金流收益，仍需时间去耐心观察。

柬埔寨房地产市场作为东南亚国家中发展最快的“新兴市场”，具有很多明显优势，房价基数在东盟十国中最低，美元计价无汇损风险，同时享受东盟关税优惠，无外汇管制等等，更被誉为“东南亚小瑞士”。柬埔寨房产项目价格正处于洼地，蕴含着巨大投资前景，租金回报率最高可达8%以上，是吸引世界各国投资者关注的一项十分突出的指标。

柬埔寨一半以上的人口年龄在25周岁一下，其平均年龄为24.9岁，人口红利是这个国家的潜在价值，目前的柬埔寨正处于经济发展的“黄金时期”。劳动力有可能提供30年的生产力。GDP增速从这几年的表现来看已经得到了很好的证明。

柬埔寨人口年龄金字塔

越南也是一个正在提速的国家，在“一带一路”的推进，以及东盟合作的边贸发展中，越来越多的企业和投资者开始关注起越南这块洼地。过去十年中，越南的GDP也一直都处于上涨趋势，2018年上半年越南GDP同比增长7.08%，创8年来新高。

越南楼市景观

越南的房价也一直处于上升趋势，特别是胡志明市跟河内。据网站Property Guru数据显示，2009年至2013年，越南楼市的房价逐年放缓，但在越南政府“救市”政策的刺激下，2015年至2016年，越南初级住宅价格反弹了15％；随着城市化发展，外资涌入，购买力人口快速提升，有专家预测，未来五年之中越南的楼市价格会保持上涨。房地产市场前景可观。

数据来源：越南统计总局

02稳定收益型：代表国家——泰国、日本、菲律宾

所谓稳定收益，即这类国家的发展已经趋于平稳向上状态，市场健康。但无法像快涨收益类国家那么明显，一般这类国家的特点主要有几个：1）经济底子厚实；2）政治相对平稳；3）经济可持续发展性强；

若资产在这类国家中投资，除了可以保值外，现金流收益也是相对平稳的。虽说没有涨价型国家那么明显，但就长期而言，保持长久的地价增值以及稳定的租金回报率基本上不会有太大问题。

泰国是东南亚发展起步较早的国家，政治稳定，经济底子厚，在国际上的GDP排名处于中等偏上水平。泰铢兑美元汇率更是硬朗，抗风险指数高。是近几年来亚洲新兴币种中表现最优异的一个小众币种。泰国政府对于基础建设，以及可持续发展政策的推进，使得泰国的经济保持在长期可持续发展状态，资产抗风险能力强，租金收益平稳有升。

日本外汇储备，数据来源：汇通网

日本虽之前经历过经济波动，但近几年来经济处于逐步复苏状态，作为世界第二大经济体，日本跻身发达国家行列，强大的经济实力后盾支撑着日元长期保持着传统的避险货币地位，尤其在经济事件不断的近2年内，日元兑美元汇率不降反增。加上在东京、大阪即将举办的国际大型赛事和博览会，也刺激着日本经济以及房地产市场增长。日本的人口居住习惯决定了其房产投资的现金流价值，租金回报率可达到10%以上。房屋租赁市场活跃是资产现金流稳定持续的最好保障。

菲律宾城市景观

菲律宾作为东南亚国家连续7年GDP增长超过7%的国家，其投资价值长期以来也备受投资者们青睐。在东南亚国家以及世界排名中，菲律宾的GDP增幅表现都十分优秀。与此同时，人口红利也为这个年轻的国度的房地产市场注入了更多需求和活力。物业租金回报率最高可达10%以上，租赁市场稳定，建设空间大，以及人口的年轻化是菲律宾最大的优势。

03安全配置型：代表国家——美国、英国、日本

安全配置型的投资国家，主要的表现就是在“保值”上。美元不仅是世界硬通货，更是传统的保值货币之一，与日元、瑞士法郎并列，不易受政治、战争、市场波动等因素影响，最大限度的避开上述风险。表现稳定，不易贬值。

作为老牌资本主义国家和现代商业社会模式的缔造者，英国虽然不比从前，但其世界金融中心的地位加上开放的心态、宽松的管制、完备的法律体系、被低估的资产价格以及由于基础设施老化所带来的投资机会，也是资产保值的理想选择之一。在英国资产配置有很多方式，包括房产投资，购买国债、企业债、股票、外汇，基金等等；其中投资房产是比较常见的一种方式；简单，有保障，因为房子有地契在手，给人的安全感强。

从以上国家中进行资产配置，除了可确保资产的安全性和抗风险性之外，现金流收益最好的要属日本，主要原因在于日本的租赁市场相当活跃，租金回报率高，能管控的现金流资产也更多。

除去以上三大类型的现金流收益资产国家外，投资移民市场也十分活跃，当中典型的代表就是希腊。希腊是欧盟成员国，同时也是申根国，获得希腊永久居住权，也意味着打开了通往欧洲其他图国家的大门。此类投资虽与现金流关系不大，但作为海外资产配置的一个重点国家，是高净值人群确保自身资金稳定，以及在海外长期发展身份的一个重要方式。