观点地产网 许雷的国企领导人生涯，在2019年5月24日落幕。
这一天，中共云南省纪律检查委员会、云南省监察委员会网站消息称，许雷涉嫌严重违纪违法，主动投案，目前正在接受纪律审查和监察调查。
当天晚上，他掌舵十多年的地方国企云南城投集团（下称城投集团）及其上市房地产公司云南城投相继发出公告，声明该事项不会影响公司经营，并分别委派杨涛、杜胜代行集团及上市公司董事长一职。
许雷现年53岁，湖南岳阳人。1988年，22岁的愣头小伙来到彩云之南，从此他的人生便与这片西南之地连接在一起。成于此，也落于此。
最开始的时候，许雷是工程公司的一名见习施工员，四年后升为副主任。最高光的是2005年，云南省城市建设投资公司（城投集团前身，云南城投母公司）组建成功，临近不惑之年的许雷出任董事长一职。
2007年，云南城投借壳ST红河，登陆资本市场，许雷任上市公司董事长。直至落幕，他已经执掌大型国企云南城投集团十四年，同时牢牢把控着旗下地产公司云南城投的发展方向。
可以说，云南城投从一级土地开发转向一二级联动开发，再通过大举收购开启多元化发展，都是许雷的手笔。
只是，每一次的转型都伴随着阵痛，大手笔买买买，又频繁卖卖卖之后，云南城投的营收与利润、债务起起落落。如今，多元化转型尚未见成效，这家上市房企的未来，已经越来越充满挑战。
曾经主导转型的掌舵者，现在已消失在大众视野。截至发稿时，云南城投官网已经清除了关于许雷的痕迹，只在一个醒目的位置留下一则公告。
从环湖东路说起
云南城投是云南省国资委的第一家上市房地产公司，曾被资本市场追捧为土地“一级开发第一股”。这个光环的由来，要从昆明环湖东路说起。
2008年年中，云南城投与昆明土储中心签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，拿下环湖东路沿线4.18万亩土地的一级开发权，合同到期日为2013年5月30日。
按照当时的规划，环湖东路一级土地整理周期为5年，其中一期4630亩，二期9709亩，三期11453亩，四期12013亩，前期开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。
作为回报，云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行五五分成；若收益不足全部土地一级开发总成本的5%，则可获得政府支付的5%保底收益。
当时，环湖东路沿线是昆明最为瞩目的板块，它被纳入新昆明的战略规划版图中，承担着重要的城市功能，云南城投拿下的那4.18万亩一级开发土地，是无数业内人士眼中的“香饽饽”。
加上五五分成的土地出让收益，资本市场对这家一级土地开发商寄予厚望，彼时有分析师测算认为，一级合同完全履行将给云南城投带来112亿元净利润，五年内逐步实现，也因此，这个云南省级开发平台，成为“百亿盈利”概念股。
云南城投预想很美好，它打算先对容易拆迁的土地进行整理、出让，形成滚动开发，以较小资金撬动这个庞大项目，然而现实总是很骨感，土地整理进度与出让进度无法达到预期，再加上地方政策及环境不断变化，这一块“大蛋糕”反而将云南城投带入资金泥潭。
观点地产新媒体了解到，环湖东路首批土地在2011年6月分三批入市，总计25宗1623亩，拍卖底价合计超过66亿元。然而在那三场拍卖会上，除了5幅地块共计183亩以底价7.8亿元完成出让之外，其余20宗地块均宣告流拍，流拍率高达80%。
再次出让已经是一年半后，当时推出6宗地块，全部以底价成交，交易金额29.8亿元。同月，环湖东路另一宗2280亩地块也挂牌交易，最终以8.4亿元成交。
更令人尴尬的是，从成交单价来看，从2011年首次出让的420万元/亩，到2012年的300万元/亩，再到37万元/亩，呈现出不断下滑的趋势。
缓慢的土地整理进程以及难以兑现的土地红利，让前期垫资的云南城投有苦难言。观点地产新媒体了解到，截至2013年中解除一级土地开发协议，原计划在此进行的4.18万亩土地一级开发仅有4793亩实现成功移交，完成度仅11%。
虽然完成度不高，但资金投入量已经非常庞大。根据云南城投年报显示，截至2013年12月31日，该公司发生在环湖东路沿线土地一级开发项目代垫开发成本74.79亿元，当时云南城投近五年营收总和也仅为60亿元。
项目开发的滞后性也影响了云南城投的营收和利润，年报显示，最初的2009年，云南城投实现营收20.93亿元，净利3.15亿元，其中新增纳入报表的增资公司贡献营收15.7亿元；2010年二级开发项目的尾盘销售，也让云南城投营收3.27亿元，获得利润3.26亿元。
在2011年及2012年，云南城投营收及净利润依然为正，但细究来讲，归母扣非净利润却分别为-0.42亿元和-0.81亿元，而这两年，来自政府的补偿金额分别为5.75亿元及3亿元。换言之，在推动环湖东路土地入市的两年，云南城投主要通过政府补助来维持报表的光环。
除此以外，在执行环湖东路一级土地开发协议的五年间，云南城投的现金流始终处于紧绷状态。数据显示，2009年至2013年，云南城投经营活动产生的现金流量净额分别为-30.91亿、-28.83亿、-13.07亿、-18.05亿以及-17.3亿元。
营收有所好转是在2013年，随着“融城金阶”“融城优郡”等项目竣工交房，云南城投在这一年实现营收29.62亿元，同比增长735.56%，净利4.69亿元。
也就是这一年，云南城投的重点发展业务中，不再有“土地一级开发板块”。
转型与资产腾挪
一级土地开发的不成功与二级开发市场的诱惑，让云南城投开始审视自身发展方向，也拉开了转型的序幕。
2013年，自称“处于从扭转型战略向增长型战略发展的过渡阶段”的云南城投，将城市住宅综合体开发作为战略核心业务，同时培育旅游地产，发展物业管理与服务业务，其后几年虽有不同的表述，但始终离不开“旅游+地产”。
数据来源：企业年报、观点指数整理
尤其是在2014年，在与昆明政府解除环湖东路一级开发协议之后，云南城投舒了一口气，称“自身财务状况将得到改善，资金压力得到一定的缓解”。
观点地产新媒体了解到，解除协议后，云南城投将获得合计82.76亿元的资金回收，彼时其称已收回资金34.64亿元，未来将尽快收回前期投入及相应收益，推进公司其他项目的发展。
腾出手来的云南城投开始加大房地产开发，截至2015年末，云南城投实现利润总额3.5亿元，营业收入40.13 亿元，其中住宅、办公楼、商铺收入贡献占比达61%，业务区域以云南为中心，拓展至成都、重庆、西安、北京等城市。
除此以外，在许雷的掌舵下，入股、收购、出售等资本操作手段更是成为云南城投壮大发展的常规手段。如今提起许雷，外界对他最深的认知不外乎——入股莱蒙，收购银泰，以及擅长资产腾挪。
2015年7月，云南城投母公司城投集团出资12.35亿元，实现了对莱蒙国际27.62%股份的收购，并成为第一大股东。
一年后的业绩会上，莱蒙在回应引入云南城投时表述，大股东给予了很多土地资源和资金方面的支持，双方的合作领域将不限于地产方面，在大休闲、健康方面也会借助大股东的力量，寻找更多的机会。
彼时，恰逢莱蒙转型大健康，引入具有地方资源的云南国企并不足为奇，只是在外界看来，许雷的这番操作就有点看不太透了，毕竟从业务发展来看，莱蒙国际或不算是一个良好的投资标的。
观点地产新媒体了解到，在向大健康转型的过程中，莱蒙也承受着不少的财务压力，只能通过出售资产实现资金回流。因此其物业销售在不断下滑，从2015年的85.3亿港元下降至2018年的8.95亿港元；收入也在同步下降，至2018年末，莱蒙实现收入6.2亿港元，同比减少66.3%；权益股东应占盈利1.03亿港元，同比大降97%。
对于母公司为何入股莱蒙，云南城投并没有过太多的表述，这只是许雷的一个资本运作缩影。在上市公司层面上，以转型升级为名，许雷更是展开了一系列的收购，以及出售。
不完全统计，自2016年起，云南城投已经发起多项收购，涉及会展、商业、旅游等资产，交易金额累计达300亿元，其中尤为引人注目的是两次收购银泰旗下商业项目，以及240亿元的成都会展大单。
数据来源：企业年报、媒体报道、观点指数整理
观点地产新媒体了解到，在2016年以前，云南城投主要以住宅类销售为主，并没有城市住宅综合体的运营经验，接下银泰16个商业项目是它试水商业运营的第一步，意在打通包括商业、住宅、休闲养老、医疗、旅游、教育为一体的产品服务链。
收购银泰商业尚在云南城投的战略发展范围之内，但另一个240亿元大单收购带来的争议更加多，不少业内人士认为，收购成都会展涉及利益输送，就连上交所也发来一封问询函。最终因无法向证监会提交反馈意见，云南城投选择中止收购。
令人意想不到的是，大手笔买买买的同时，云南城投也开启“卖卖卖”的模式。观点地产新媒体不完全统计，近三年来，云南城投挂牌昆明多个项目公司的股权，其中不乏古滇未来城、昆明七彩等被外界看好的优质资产。
大举扩张加上资产腾挪，云南城投总资产从2015年的451.92亿元增厚至2018年的848.68亿元，但外界关于这家房企的问号也越来越多。
云南城投的转型症结
自2015年起，云南城投开始强调大力发展旅游地产以及养老地产，与城市住宅综合体一同构建产业联动的商业模式，这是结合云南本地资源优势定下的发展战略。
从报表来看，房地产开发销售依然是云南城投主要的收入来源，收购而来的商业项目也在2018年实现8亿元的收入贡献，但诸如会展、养老、医疗等多元产业业绩尚未体现出来。事实上，外界认为，无论是旅游地产还是养老地产，云南城投的核心还是地产，其余的都还只是刚刚起步。
然而，大番并购和出售之外，在2018年，作为主营业务的房地产开发收入却开始下滑。数据显示，2018年云南城投房地产开发收入74.15亿元，同比下降43.42%，甚至还低于2016年的94.97亿元。
负债与利润状态也并未能明显优化，直至2018年末，云南城投总资产848.68亿元，四年增长近400亿元；总负债同样增长近400亿元至767.16亿元，资产负债率徘徊在89%的水平。
大量的债务以及始终处于高位的融资成本，导致财务费用居高不下，直接吞噬了公司利润，使得云南城投不断通过并购与出售平衡利润。在并购、出售以及负债之间，似乎形成了一个症结。
观点地产新媒体了解到，近四年来，云南城投整体平均融资成本在7%左右，财务费用则不断走高，从2015年的3.64亿元上升至2018年的17.5亿元，其中利息支出18.06亿元，利息收入1.18亿元。
利润方面，2015年至2018年，云南城投实现归母净利润分别为2.79亿、2.44亿、2.64亿、4.9亿元，看上去似乎还不错，但扣除非经常性损益之后，隐藏在表像下的问题就逐渐展现。
除了2017年的扣非净利润呈现正数，其余三年均为负数，其中2018年亏损达8.21亿元。根据年报，这部分非经常性损益来自2018年的两项出售，包括对外转让大理满江80%及七彩云南59.50%的股权，共实现投资收益18.07亿元。
在失去了出售资产调节财报的2019年一季度，云南城投实现营收8.7亿元，较上年同期减少了62.69%，归属于上市公司股东的净利润为-3.75亿元，同比减少了652.46%。
事实上，除了出售资产，通过并购将新增公司纳入报表范围也是云南城投优化财务数据的手法之一。观点地产新媒体了解到，2016年11-12月，云南城投通过增资入股、收购股权等方式，新纳入合并范围12个项目公司，因部分项目带来的收益，该公司净利润于年末发生明显变化。
数据显示，2016年前三季度，云南城投归母净利润分别为-1.43亿元、-1.79亿元、-1.70亿元，而第四季度飙升至7.36亿元，带动全年归母净利润变为2.44亿元。
其中，云南城投收购银泰旗下的商业公司在第四季度贡献了大部分利润，成都银城置业有限公司、苍南银泰置业有限公司、杭州临平理想购物中心有限公司、杭州海威房地产开发有限公司分别贡献净利润2.26亿元、2.33亿元、2.98亿元及4902万元，共计约8.06亿元。
彼时云南城投在年报中也指出，因取得子公司及合营企业的投资成本，小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值，共确认营业外收入7.72亿元，占年度利润总额的 181.70%。
云南城投强调，该利润来源非正常经营业务产生，具有不稳定性。扣除该非经常性损益后，利润总额4.25亿元下降为-3.47亿元。
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