天天都听人说房地产，鲜有几个能把这个行业说清楚的。
其实，房地产开发的流程非常简单，只有拿地—施工—预售—交房这四个阶段，而在这四个阶段中，拿地是最重要的。
土地购置费用是房地产投资的大头，也是稳定楼市预期的重要环节，其余的建筑安装费、人工费、销售费用，相比之下，应该退而居其次。
所以，我们看到平时都在说“地王”，因为“地王”代表了房企拍地的情绪，也代表了他们加大投资的决心。
不过，凡事总有例外，比如上半年我们看到的“地王”频出现象，与2016的“地王”年，截然不同。
为何与2016-2017年火爆行情不同？最重要的一个原因是：现在房企手里根本不缺地。
中信建投宏观与固收分析师黄文涛日前发文指出，在2018年，受到低房屋库存的刺激以及自身高周转策略的影响，房企维持了较大的拿地速度，全年增长14.2%。
伴随着拿地力度加大，土地库存开始逐渐累积，待开发土地面积从2018年初的3.6亿平米逐渐上升，如今已达到六年以来的历史最高点4.5亿平米，同比2017年，增速达到了30%。
也就是说，开发商手里还没开发的地块，已经达到了4.6亿平米。
所谓“牵一发而动全身”，这么多地都在房企手里，比过去六年的都要高，换做你是开发商，还有动力继续去拿地吗？
显然，今年所谓的“地王”们，要么是部分一二线城市的“独角戏”，要么是“一哄而起”的假象，来得快，去得也快。
对2019年楼市来说，土储达到6年来的新高，释放出了两大信号。
第一，开发商不缺地，潜在供应绝不会少。
数据显示，由于2015年以后棚改货币化安置比例升高，房地产累积库存得到了有效去化，从2017年2月的7亿平米，下降到了今年4月的5.1亿平米，已经接近于2013年的水平。
表面上看，新房待售的库存确实少了，但潜在的4.5亿平米供应，还在那里等着购房者去买，这种情况下，不要看到某个城市去化周期缩短，库存告急，就觉得抢房要来了，房子买不到了，相反，随着后续项目的开发，潜在的供应几乎源源不断，楼市上涨的基础不存在。
第二，下半年，楼市面临的“抛压”会越来越重。
前几年，房企都信奉高周转的原则，不管三七二十一，先把地拍到手里再说，最终就造成了土储的积压，但下游去化率不高，三四线城市棚改总量又大幅下降，加上货币化安置比例的下降，高周转的策略无法再适应当下的市场。
也就是说，现在房企能把手里的房子卖出去就不错了，还想坐地起价，那购房者肯定不会买账。
数据上已经有所反映，房产研究机构克而瑞发布的数据显示，全国29个重点城市整体供应货量出现疲软，5月供应量仅2162万平方米，同环比均下滑10%。
如果房子真的好卖，趁现在行情好，为什么房企不多供点新房？为什么供应不升反降？
这只能有一个解释，购房群体开始观望，抛售的压力在集聚，所以，如果你要买房，下半年，挑选的机会应该有很多，不必急于一时。
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