有人说 ：现在的大湾区发展就好比当年的深圳前海。
大湾区自然成为投资热土，对投资大湾区却出现了不同看法。
有人认为买粤港澳大区要买中心区，最好是“宇宙中心”，有人认为大湾区前景远大,买哪里都错不了,尤其是价格低、不限购的城市，是妥妥的“洼地”。
但是，相较于广州、深圳、佛山、东莞等焦点城市，珠海、中山、江门、肇庆等关注度较低的城市总是争议不断。
这些湾区“冷门”城市的房子要不要买？
1
首先分析一下珠海。
大家都说珠海是全国人民的珠海。
这说明珠海是一个特别有前景的城市吗?
从珠海人口情况来看，截止到2018年，全市常住总人口为189.1万人，常住人口总数还比不过肇庆、江门等湾区第四梯队城市。
由于人口少，导致最直接的问题是，珠海楼市发展不平衡。
珠海一手房价一直在粤港澳大湾区各城市中排在前列，仅次于广州、深圳。
但是，东部紧邻澳门的横琴、香洲等主城区房价已经达到4万左右，要突破5万；西区房价均价一直在1万左右。
（珠海人口分布不均）
而且来珠海买房的大部分是外地人，“炒房“使”刚需”洼地正在逐渐被填平。4月，西区热门售项目高达2.5-2.8万/平。
在珠海房价猛涨的背后，珠海刚需群体选择逐渐向西、还有珠海刚需转移到中山买房。
在库存量尚大、人口少、增长缓慢、房价高企的情况下。
有价无市，又何谈投资价值。
2
再说中山。
有人说东莞、惠州、中山玩的是临深概念。
但是看地图就知道，谁吃肉，谁喝汤。
深圳的外溢购房需求最先去到东莞，其次去到惠州，最后才会到中山，经过东莞、惠州，去中山的刚需能有多少？
而且这些外溢需求主要是以投资为主，而不是以自住为主。
中山市场仍以本地自住需求支撑。
从房价的涨幅来看，中山二手房均价在普涨中涨了一波，只是获得一个平均房价涨幅，但始终低于平均房价的涨幅，甚至出现多次波动下降状态。
2019年1季度，中山房地产市场有所转暖，但本地客户对房价异常敏感，一旦房价逐级上涨，成交量将大幅回调。
克尔瑞统计数据显示，项目售价每涨1000元/平方米，成交量将减少约60%。
所以现在仅仅因为深中通道或大湾区概念，就认为中山房价有大的上涨空间，是值得商榷的。
3
而惠州就是坑。
惠州占地面积远大于东莞，而东莞的人口密度是惠州的3倍。
惠州近几年每年常住人口增长少于10万人，环比大湾区其他城市较低。
（惠州人口情况）
即便如此，惠州楼市热度依然居高不下。
但是在楼市住宅成交量大涨的同时，惠州楼市的供应量也在加大。
早在2017年，惠州住建局公示了《惠州市住房发展规划（2017-2021年）》，按照规划，惠州未来5年，将新增各类城镇住房60.5万套，其中商品住房55万套。
按每户3人或4人来说，55万套就是150至200万人。如果按刚需，则2021年的时候，惠州总人口规模应该至少有620万人以上。
按现在本地人购房的只占20%或30%来算，则新增人口也需要达到50万左右。
总而言之，就是惠州的供应太多，新的需求少。
在供远大于求的情况下，下一个来惠州做接盘侠的人会是谁呢？
4
江门和肇庆两个大湾区“小透明”放在一起说。
在限购政策的作用下，江门外来投资客早已退场，本地客群仍是市场成交主力。
江门是以工业立市，有较强产业发展基础，有产业支撑，产业人口持续涌入，有望带来一定数量的增量购房需求。
而肇庆主要以本地刚需为主，由于本地的刚需需求已于近两年火热的行情中得到较大程度释放，商品房销售成交量已经出现明显的放缓。
从肇庆自身发展潜力看，肇庆以旅游为经济基础，没有吸引大量人口流入的支柱产业，经济发展动力不足，市场下行压力大。
据克尔瑞数据显示，2019年一季度，肇庆土地市场未见好转迹象，成交量、价全线回落，经营性土地成交建面96万平方米，同比下降74%；成交楼板价1059元/平方米，同比下跌17%。
粤港澳大湾区属长期发展规划，对第四梯队的城市来说，湾区规划利好尚难兑现，短期对江门、肇庆房地产市场利好程度有限。
文中数据来源：克尔瑞地产研究院
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