截止目前，全国范围内已有137个城市出台了“四限”政策，那么在出台的这些城市中，哪些城市政策程度最为严厉？而这些城市是否有共性特征？接下来又会有哪些城市将进入政策加码名单呢？

本文将从“限购”“限价”“限售”“限贷”等4方面解剖城市政策严厉程度，并且从中发现一些城市加码的共性特征。

全国限购政策分布情况

据统计，目前全国出台限购政策的城市共59个，主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及以武汉为代表的中部地区。

全国限购政策细分

通过对限购政策的细分，大致可分为四类，分别是针对本地人的限购、针对外地人的限购、社保要求及二手房限购。

全国限购政策严厉度打分

限购政策的细分及权重指标设定：

通过对60个城市的限购政策进行打分排序，筛选出综合得分前十位的城市，即限购政策严厉程度前十的城市分别为：南京、南昌、广州、深圳、上海、北京、长沙、昆明、郑州、杭州。

值得注意的是，一线城市的北上广深均在限购严厉程度前十行列，其余6个城市则都是省会城市。其中，南京和南昌虽为省会城市，但在限购层面目前已做到了极致，具体表现为本地人限购2套、本地户籍单身限购1套、外地人限购1套，社保要求5年及二手房也纳入限购范围。

全国限售政策分布情况

通过对全国限售城市的梳理发现，目前全国共有68个城市出台了限售政策。这些城市基本分布在全国东部地区，比较有趣的是，这些城市的分布与划分我国人口密度的对比线“胡焕庸线”有着惊人的相似。

我们对于限售政策再次进行了细分，大致可分为两类，一类为全境限售，即全市范围内均纳入限售范围；另一类为区域限售，即城市部分区域限售（一般为主城区）。而限售的年限一般分为2年、3年和5年。

全国限售政策严厉度打分

限售政策的细分及打分设定：

通过对68个城市的限售政策进行打分排序，我们发现可分为5类标准：

第一类最严厉的为全境限售5年，此类型的城市有9个，分别为海口、三亚、丹东、长沙、吉安、青岛、泉州、石家庄和阜阳；

第二类次严厉的为全境限售3年，此类型的城市有21个，主要以深圳、南京、杭州、成都、武汉等二线城市为代表；

第三类其次严厉的为部分区域限售5年，此类型的城市仅有2个，分别为沈阳和恩施；

第四类较宽松的为全境限售2年货部分区域限售3年，此类型的城市共34个，以无锡、常州、厦门等准二线及三四线城市为主；

第五类宽松的为部分区域限售2年，此类型的成也只有2个，分别为大连和宜春。

全国限价政策严厉度打分

限价政策的细分及打分设定：

截止5月中旬，全国范围内出台限价的城市共计49个，从分布的城市情况来看，也基本集中在东部地区。

从限价的分类来看，目前在执行的限价政策分为3类：

第一类为严厉政策，即严格不能涨，这类城市共13个，基本以武汉、黄石、南昌、宜昌、孝感等中部地区为主；

第二类为一般政策，即备案价一年内不得提高，满一年后涨幅不得高于8%，这类城市共计6个，分别为南京、无锡、张家界、潜江、开封和衢州；

第三类为宽松政策，即备案3个月内不得涨价，这类城市有30个，以合肥、徐州、苏州、海口等城市为代表。

全国限贷政策严厉度打分

截止目前，全国范围内出台限贷的城市共计105个，在执行的限贷政策分为两类：一类为认房或认贷，另一类为认房且认贷，从严厉程度上说，第二类肯定是高于第一类的。

从出台政策的城市分布情况看，山东、江苏和广东省名列前茅，限贷出台的城市数量均超过10个，而黑龙江、山西、贵州、云南省等省份的限贷城市数据仅有1个。

全国四限政策城市分布图

四限城市分布及政策严厉度示意图：

全国四限政策综合打分

四限政策权重指标设定：

通过对137个已经出台“四限”政策的城市进行细项打分，给予各项政策不同的权重指标，最终得到“四限”政策严厉程度前十的城市分别为：长沙、石家庄、深圳、郑州、海口、三亚、南昌、南京、武汉、厦门。

那么，这10个政策最严厉的城市有何共性特征？接下来我们将从经济、人口、房价等3个维度去寻找他们的相关性。

全国政策严厉度城市相关性

经济层面：

注：横轴为各城市2018年房价，纵轴为购房能力系数（人均可支配收入/房价），当系数值越低代表城市购房能级越弱

经济层面特征总结

1、GDP总量高，近一半城市进入GDP万亿俱乐部，城市经济综合实力强；

2、城市人均收入水平与房价的比值低于2，城市居民收入水平跟不上房价上涨速度。

人口层面：

人口层面特征总结

1、人口始终保持正增长，增长幅度在2%左右

房价层面：

房价层面特征总结

1、房价在近一年涨幅超过10%；

2、房地价比超过3。

综上所述，全国政策加码标准有三：

其一，整体经济实力较强，城市能级较高，但购买能力与房价水平出现明显差距；

其二，人口始终保持正增长，只有人口的支撑才能给房地产的发展来带不断的可能性；

其三，房价近一年涨幅过快，整体涨幅超过10%。

后话：

今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限，因此被点名也在预料之中。与苏州相似的杭州，4月新房成交创今年新高，土地市场也热度不减，那么杭州是否会成为下一个政策加码城市？

作者：夏艳

研展经理

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