市场中是什么人在说房价高？笔者认为，一类是已买完首套房的，想投资，本金不足；另一类人群是刚需置业者，因二环内的房价居高，置业门槛阻挡了他们的选择。项目在寻找对位客群，同时购房者也应该在选择房源的时候，考虑自身的置业标准。
房价再破万元大关
市场稳步上行
5月份，沈阳商品住宅销售均价10117元/平，环比上涨1.23%，同比上涨13.4%；供应面积142.4万平，环比上涨10.67%，同比上涨8.04%；成交面积142万平，环比上涨27.49%，同比上涨5.11%，供需比为1.0，双端发展平衡。
市场供需量双涨、低价房源逐渐退市、新盘新品“高标准定位”等原因促使房价稳健上行。相比9个月前的价格上涨，此次房价突破万元大关，是在政策引导下，市场理性发展的良性结果。或许部分购房者不希望看到房价持续上涨，但从房价收入比上分析，沈阳正走向合理区间。作为新一线城市、东北唯一特级城市而言，房价过万是必然趋势，只是需要一个健康环境作为依托。
房企“补仓”助涨供应
沈北新区成交量创新高
5月份，沈阳9区供需延续4月上涨态势，在浑南区与苏家屯区发力补仓的作用下，双端达到平衡状态。沈北新区的低供应、高去化，客观反映出区域市场高强度的需求力。苏家屯区供应面积25.2万平，位居第二，主要归功于公元九里首次开盘前的产品预备，沈阳孔雀城及碧桂园·凤凰城新品加推，凭借优质项目的带动，区域居住指数加速提升。
沈北新区5月成交面积为31.6万平，为近1年内最高值。万达集团准备在沈北新区兴建万达广场的消息，以及以中海为代表的多个品牌房企纷纷在沈北拿地，促使沈北吸纳了市场中大批量的区域“粉丝”客群，看重区域未来实为购房者出手的核心原因。
沈河房价反超和平
涨幅领跑全城
5月份，沈河区销售均价14964元/平，环比上涨4.8%，位居全市9区房价之首。各个区域价格稳中有升，铁西区、沈北新区虽有小幅回调迹象，但幅度略小。市场热度居高不下，区域价格稳健上行，在接下来的6月份，态势或将以稳为主，不会有明显上涨。
其中值得注意的是，沈抚新区价格持续上涨，中南·熙悦与恒大养生谷两大品牌项目市场活跃度近期有所提升。项目未来启动面市后，无论对区域配套的提升，还是在客群导入方面，皆具有一定的促进作用，房价也会呈现明显变化。
库存面积反弹上涨
去化周期再攀高峰
5月份，沈阳商品住宅库存面积为1854万平，环比上涨2.8%，同比上涨11.4%。前4个月的有效去化致使市场呈现供不应求态势，库存量下行。在5月份，各项目趁势而上，加大房源供应，致使供应量反超需求量，供需比迎来平衡期，库存量增涨较为明显。
前期去化周期的反涨、库存量的反弹，意味着增量速度已超过了去化速度。在市场热度推动下，房企们看到了趋势，却忽略了客群购买力与对产品的选择。各家都想在市场升温中加大产品推量，力求资金回笼，反至“水涨船高”，理性仍为营销运作之本。
南部两大区域库存上涨明显
沈北新区缩减两成
由沈阳地产研究院统计，4-5月期间，浑南区与苏家屯区库存量上涨较为明显，分别以12.7%、37.8%增速上行，致使全市库存量明显增加。而发展中的沈北新区，库存面积呈现收缩态势，环比上月下降22%，短期内供不应求仍为区域市场主基调。
公元九里项目的启动，不仅给苏家屯区带来了利好，同时也打破了原有的市场格局。沈阳孔雀城与碧桂园·凤凰城“两家独大”，变为“三分天下”。在5月份，两个项目加大产品供应，同时还有艾格尔“双盘”、澳海南樾府以及恒大名都均有不同程度的增量。苏家屯区未来的发展会在品牌项目的带动下加速前行。
小户型空间被压缩
改善类产品占比上涨
5月份，沈阳商品住宅成交面积以80-100平为主。60平以下产品空间持续压缩，市场存量递减，60-80平刚需房源同步呈现下降趋势。100-150平的改善类产品得到了有效去化，人们在选择房源时更加看重“一站式”消费，过渡与投资类客源占比逐渐下降。新盘新品多倒向改善需求，这也是户型占比发生变化的原因之一。
小结
在市场需求高涨的推动下，五月楼市迎来高峰期，供需双涨，价格突破万元大关。限购之下的市场在平稳中运行，从供不应求到供过于求，是力求平衡态势的表现，也是房企借势推盘的节点选择。
通过数据统计可知，供应速度远超去化速度，库存量在短期内受到积压，去化周期同步出现反弹之势，对接下来的市场走向预判形成了一定的影响。若供应持续增加，需求端加速去化则还好。若减速，势必造成库存量继续增长。看似平稳发展的市场，届时会因大量库存而失衡。
另外，从户型占比、入市房源及购房意向上可知，市场中刚需与刚改客群仍为主力，同时改善类产品在5月有明显去化。6月市场表现如何是沈阳上半年整体走势的关键点。
来源：沈阳地产研究院
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