房企“主动降价”被叫停！陕西三四线城市还顶得住吗？|163

西安外围的三四线能不能投？S姐一贯坚持的观点是：“除非有大的利好政策，否则还是尽量选择西安，如果预算不足，也可以看看价格合理的非限购区项目，至少能做到资产保值”。不推荐外围城市的原因很简单，其本身支撑房地产市场的各项基本数据普遍都很低迷，在货币化安置退潮后，谁在裸泳一眼便知，即使房价在短期内迅速冲高，但由于人口基数较小，房产流动性的较差，是不具备投资属性的。

这不，湖北恩施近期又搞出大新闻，半官方性质的机构紧急发函，叫停房企私自降价的行为。

壹丨房企降价被叫停

相信很多人已经关注到这个新闻，我们先简单回顾下事件。首先发文单位是恩施房地产协会（简称：房协），类似的机构几乎每个城市都有，是连接房企与ZF的媒介，属于一个半官方性质的组织机构。

端午节前，恩施市房协给当地的房企主动发函，对市场中房企主动降价的行为进行预警，在房协眼中，“降价200-500元每平米”是“无故不按市场价格规律办事”，个别房企低价抛售会对“市场预期形成不良影响”。

列出了十点降价表现后，恩施房协还要求各房企进行自查，杜绝这种降价销售，扰乱市场的行为。除了自查，房协还将主动出击，暗中对各个房企接下来的销售动作进行检查，并将检查结果送至当地房管部门与市ZF，对于不配合的房企，房协将提请房管部门采取相关措施，及时制止，瞬间觉得这小小恩施民间组织好强大！

在恩施房企普遍降价的背景下，房协发声以及预警通知的出台很值得玩味。这类要求强制执行的文件，由当地的房管部门下发显然是不合适的，楼盘降价销售，最终的受益者无疑是购房者，所以只能也必须是房协这个组织出来发布，至于是否为授意之举，大家自行体会。

今年的主调子是“一城一策”与“稳楼市”，房价既不能大涨，也不能大跌。所以我之前说过今年的政策就是松松紧紧，不必因为某个城市的调整而判断为政策转向。恩施和苏州就是典型，苏州因土地、楼市双双火热，进而需要控制涨幅，而恩施面对每况愈下的楼市，需要控制跌幅，维稳的重点在于防止房价连续下滑！

与恩施同病相怜的还有赣县、邳州、芜湖、砀山等城市能级较低的城市，都曾发生过因房企主动降价但被主管部门的约谈、制止的现象，过热的二线城市仍处在调控收紧期，楼市下滑明显的三四线城市则不断打补丁，防止房价下跌。

贰丨恩施怎么了？

事出必有因，恩施楼市究竟经历了什么，才让房企们通通打出价格底牌，引得房协紧急救场？

湖北2019年全省棚改计划9万套，而2018年计划套数为14.2万套，同比下滑了近四成，恩施自然受到牵连，2018年，当地的棚改规模为8787套，根据2019年棚改计划，今年任务仅为2784套，同比大幅下滑近7成！

棚改数量的减少以及货币化安置的偃旗息鼓，自然会对人口匮乏（全州402万，2017年数据）的恩施楼市需求产生消极的影响。根据恩施房协的数据，2019年1月恩施住宅均价约为6630元/㎡，2月约为6572元/㎡，3月约为6484元/㎡，虽说是微降，但价格下行的趋势值得警惕。

与此同时，恩施土地市场不断流拍，一季度共推出13宗开发用地，有6宗流拍，这对于患有土地财政依赖症的恩施来说，极为致命。要知道，2018年恩施一般公共预算收入仅为21.2亿，而同年的土地出让金收入却高达27.7亿！

由于前期疯狂的卖地，导致恩施未来楼市的供应量较大，在楼市出现疲态的背景下，后期销售压力极大。2018年，恩施新开工面积高达394.67万方，同比上涨72.65%，明显上涨的新开工量，意味2019年乃至2020年，恩施楼市的供应并不缺，如果此时房企普遍降价，影响到市场预期，谁来为这些新开工的楼盘买单？

对于一个没有实体产业支撑，仅靠旅游和房地产苦苦支撑经济的城市，房地产的景气程度直接决定着整个城市的精神面貌与经济走向，楼市面临着预期风险，当局者自然要出来救市。

叁丨陕西三四线城市顶得住吗？

这时大家难免会想到陕西的三四线城市，是否也存在暴雷风险？

我们今天主要来看看咸阳、宝鸡、汉中、延安、渭南这五座城市，以西安为中心，这五座城市分别处在西安远郊外溢到周边外延的地域，咸阳距离西安最近，坐动车不到一刻钟的距离。