杭州的人口分布和可能的价值洼地

作者：何博文

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今年杭州楼市的小阳春很暖，新房还是二手房都卖得不错。无论是刚需还是改善型购房者，应该说整体的需求还是比较旺盛。但是更为精明地买房，还是要做一些功课，首先就是看清板块的拉伸和延展。

现代城市的发展似乎与传统的那种“一个中心，逐步外延式”的扩张已经不大一样，更多的是点状发展。最基本的模型就像这样：

蜂巢式的发展，最中心的位置就是传统的市中心，然后周边各个新区“众星拱之”。

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那么在这个蜂巢型的网格中，到底哪里才是杭州当前的板块洼地呢？

洼地这玩意儿其实有2种，一种叫“价格洼地”，还有一种叫“价值洼地”。“价格洼地”很多时候并不一定就是“价值洼地”。

我们先来看人口。

任何一个板块的发展，不仅仅靠的是政府的规划，很多时候也是一个个个体、一户户家庭用脚投票选出来的。

我们来看几张图：

我们会发现，同样是杭州，不同的城区之间，人口的增速完全是不一样的，甚至有着天壤之别！

上城区、下城区这种老底子的城区就不讲了，人口近3年甚至是流出的。这其实也是杭州乐意看到的，疏散中心城区人口的方针其实十多年前就定下来了。

当然，这不是说上城区的房子会越来越不值钱。上城区这种地方，一旦开出个新盘来，价格都是贵得吓死人的。不过上城区的老破小可能涨幅会越来越小。当然，涨幅小不代表不涨。

拱墅区也是个人口增长不力的城区，连续3年人口增长不到1%。

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但是你看余杭区就不一样了，累计3年人口增长超过了27%，而且今年第一季度经济增速接近两位数！

滨江的情况也很好，3年的人口增速破了18%，对于一个几乎成熟的城区来说，3年累计18%的人口增速绝对是不小了。滨江作为杭州第一代新经济的发动机，码农云集、人头攒动，如今甚至连浦沿一带的人流都密集了不少。一个即将饱和的城区人口还在不断涌入，可见发展的势头之猛。

相对来说，钱塘新区的情况要弱一些，尽管下沙和大江东最近3年的人口增长都突破了27%，但经济增速依然是所有城区垫底，增幅不到5%。所以很可能，最近几年钱塘新区的人口增长大概率还是因为置业外迁导致的。下沙房价相对便宜不少，这两年有大量的刚需转向下沙置业，尤其是沿江一带购买二手房。

所以单从人口增速和经济增速来看，滨江和余杭绝对是杭州首屈一指的最具潜力的板块。

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当然，同样是余杭和滨江，区域内部的出入还是很大的。

先讲余杭区。余杭区很大，临平、崇贤、良渚、未来科技城、老余杭，那都是余杭区。但有区别。崇贤紧贴拱墅，前面讲了，拱墅人口增长乏力，欠缺些优势产业，消费性的睡城为主，因而与之相连的崇贤情况就要差一些。临平不错，情况明显好于崇贤，但与未来科技城相比还是有很大距离。

在新的产业轮动下，数字型的新经济绝对是杭州发展重中之重，而这些产业大多集中在滨江和城西。

滨江中心区（滨江区政府为中心）和城西的主要地段价格都非常贵了，而且板块已经大定，空地很少，尽管未来还是能跑赢大盘，但红利最大的部分已经出尽了。那么我们就要关注这些板块的延申带。

对于城西来说，就是文一西路一路向西，一直到东西大道。

未来科技城它未来的核心现在还不明朗，可能是绿汀路、中央公园附近，也可能在别处。区域里次新房有，但品质比较好的还是不多。继续向东到南湖的话，房价就降到3万以下了，但次新房少，大多房龄较老。

对于滨江的延伸带来说，就是向西之江和向东奥体。

然而奥体可以买的新房几乎没有，二手的次新也不多，而且价格并不便宜，所以最大的洼地可能还是之江了，尤其是之江6号线沿线一带。然而目前除了美院一带外有些次新房，真正的6号线地铁盘还是寥寥无几。但绝对值得中长期关注。3w+的之江还是有选择余地的。

大体就是如此。杭州目前新房处于存量低谷，十多年来的最低点，可以选的房子还是少了点。或许要继续等待个一年半载，整体供应量才会真正上来。

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文/编辑 | 何博文

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