在日常生活中，大部分人都躲不过和“房子”打交道，如何判断房源的优劣？影响房源价值的因素都有哪些？如何判断房源的优缺点？

这些都是房产经纪人再熟悉不过的了，而在专业房产经纪人眼里，房源优缺点背后，究竟有哪些逻辑关系？今天小编就为大家带来最详细的整理攻略。

第1点看价格——性价比的根源

一套房子，可能有各种各样的缺点，但只要它的价格足够便宜，那就能一俊遮百丑，所有对它的挑剔自然迎刃而解。

有人说价格是不是就是业主报价？其实所谓价格并不简单，它应该是客户购房的所有价格，比如房屋整套价格、套内建筑面积价格、每平米的单价、每项交易税费的价格、中介费，购买后若出租，价格多少，若自住每月产生的水电、物业费大概是多少等等，所有客户要承担的购房费用以及生活成本，都要分门别类计算清楚。

经纪人常说的性价比除了价格合理，还要物有所值！通俗一点可以用这个公式来定义：性价比＝（房屋所有优点的估价－所有缺点的估价）／购房费用，这个数越大，性价比越高。

当然这些优点和缺点到底价值几何，要靠经纪人的经验和专业，这是经纪人服务的价值所在。

带看前，经纪人应当对可看房子的优缺点分别罗列出来进行比较，有比较才有选择。

当几套房产站到同一起跑线上后，经纪人应帮助客户首先可以将大大超过预算和性能不佳的剔除，然后再综合比较。

一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对客户无用，找出最核心的需求，以求达到性价比最高。

那么经纪人来看房子本身时，该如何判断房源优劣？

第2点看户型

平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计有以下几点要素：

⑴入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。

⑵平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。

静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。

⑶起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

⑷房间的开间与进深之比不宜超过１比２，过于长条的户型，可以建议客户进行装修分割。

⑸厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

第3点看通风

在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。比如北方多属温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。

如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。

所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。但一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。

第4点看日照

大家都知道在居住区规划中，应使住宅布局合理，日照时间和日照质量容易被大家所忽略，万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。

有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过４个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”就是非常大的优点。

第5点看设备

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。

主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。

这些设备要注意是否环保以及质量是否合格。

如采取了冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施——屋顶和西向外窗应采取隔热措施；地处寒冷的北方地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。

再如顶层以及一层或地下室的房屋，防水应做到位，住宅外墙应有保温、隔热性能，外围护墙较薄时，应加保温构造等等。

第6点看隔音

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。

《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于５０分贝，夜间应小于或等于４０分贝。

客户虽然大多无法准确测量，但是肯定会关注这一点。

住宅应与居住区中的噪声源，如学校、农贸市场等保持一定的距离；

临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

第7点看私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。

一般情况下，人与人之间的距离２４米内能辨别对方，１２米内能看清对方容貌。

为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于２４米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于２０米。

此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，客户选择住宅时会对这些予以注意。

第8点看结构

北方地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。

砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。

缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。

总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内格局较砖混结构灵活。

第9点看年限

我们虽然有70年的房屋使用权，但住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。

住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构６０年；砖混结构５０年。

第10点看面积

随着小户型热潮的兴起，商品房的平均套内面积稍稍降了一些，但是许多客户仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。

甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。

其实面积过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。

三口之家面积有７０至９０平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

不同客户对面积有不同的需求，在保证基本居住使用面积的情况下，需要具体分析优缺点。

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