昆明的公寓究竟多少钱一平方米是正常的？

这个谁说都没有用，主要来自于市场。

曾几何时，很多公寓开发商像宝贝疙瘩一样的定价，购买者依然蜂拥而至。

公寓在昆明，乃至云南，2013年前基本上就是小户型的代名词，比如早期的创意英国、空间俊园等小户型项目。

公寓价格高于或持平住宅价格都是不正常的

比如白沙河的花之城豪生酒店托管的公寓，一度卖到1.3-1.6万/㎡的高价，要知道2013-2015年的时候，旁边的住宅才7000-8000元/㎡，公寓比住宅还贵，虽然有每年8%以上的固定回报，但这个价格在当时只有诺仕达背书运营的花之城才敢这样定价。

花之城豪生大酒店丨效果图

再比如闻名遐迩的H公寓，同样是2015-2016年期间，50㎡左右一套的LOFT公寓，销售价格一度要50-70万一套，要知道当时周边的金地悦天下一期、润城等精装住宅也就是9000多一平方米，公寓比住宅价格还贵；H公寓也成为昆明公寓市场项目考察第一站，无数公寓项目竞相COPY。

H公寓丨效果图

2017年下半年，海伦国际的住宅价格为9000元/㎡左右时，其推出的LOFT公寓已达到均价11000元/㎡。

2018年年初，呈贡孔雀镇项目第一期公寓开盘，带精装销售价达11000元/㎡，而同期周边住宅为8000-11000元/㎡。

融创孔雀镇丨效果图

2018年年中，润城X公寓毛坯均价达12000元/㎡，精装达14000元/㎡，而同期住宅价格为14000-16000元/㎡，公寓依旧在高位。

来看一个周期和公寓/住宅价格表

本表格为摘取部分数据，仅为说明市场的变化，是随着公寓供应量的增加而变化。

2019年昆明公寓价格分水岭之年

随着2017-2018年开发企业拿地中商务用地的增加，以及昆明写字楼市场需求严重下滑，开发商为了销售物业，将商办类型的物业几乎全部改为40-70㎡的小空间，也就是市场上大量的商务公寓；据不完全预计，截止2019年6月31日，昆明区域内已拿地的项目中规划、在售、即将推售的公寓量或不低于12万套，那么多公寓上市，价格自然不再奇货可居；所以小编在2018年年底接触有些开发商，对公寓期望值太高，最终不得不下调价格，引进酒店/公寓品牌进行管理溢价增值等。

螺蛳湾莎梅华美达酒店丨效果图

因此，随着公寓的大量上市，昆明的公寓价格渐渐回归理性，因此投资公寓更要理性，来看几大公寓主战场的情况。

以上数据摘取典型项目数据说明，昆明的公寓价格已经回到理性状态，住宅价格的60-70%。

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预计年回报6-8%

40年产权和70年产权

产权年限不同/回报收益不同 价格正回归理性的时候

除北京、上海、深圳等特殊城市之外，比如南京、成都、杭州、宁波、广州、重庆等相对发达地区，公寓的价格一般都是住宅价格的60-70%，比如广州绿地中央广场，商用公寓型住宅均价为20000元/㎡，而周边的住宅为24000-28000元/㎡；比如杭州的华家池印公馆商务性质公寓为46000元/㎡均价，约1.5公里开外的金隅中铁项目住宅均价为5.9万/元㎡，……

所以，我们恭喜昆明的公寓价格回归理性状态，好的公寓依然值得投资。