今年上半年，深圳最具影响力的关键词有三个： 科创、土拍、河套。

这三个关键词看似关系不大，实则紧密相关。年初 《粤港澳大湾区规划纲要》 落地，6月底红透半边天的土拍，正是以大湾区规划利好为背景的。

规划纲要中，最重要的一个核心是建立科创中心，去参加国际竞赛。华为、中兴事件及中美科技之争，都表明这是极为重大的战略部署。深圳作为中国科创先锋，部署规划了三大科创城，以打赢这场争战。5月20日，首届粤港澳大湾区媒体峰会上透露，深圳正在规划建设的三大科创城分别是： 深港科技创新合作区（河套片区）、西丽湖国际科教城、光明科学城 。其中，从区位和定位上，以及深港合作角度来看，河套的地位更高。

来源：杠杆游戏

当一个城市级重大规划利好到来时，是买房的好时机而非卖房的好时机。

这个时机正在加速到来。 深圳最新的动作是：拆除重建对深圳崛起具有重大意义的皇岗口岸。而这只是河套深港科技创新合作区大规模建设的第一步，后续动作将连番上演。

皇岗口岸重建，深圳又一重要地标

6月27日，深圳市人民政府口岸办公室正式宣布将皇岗口岸重建，现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸，未来将实现深港 “东进东出，西进西出” 的格局，皇岗口岸周边的交通环境将极大改善，噪音也将大大减小。

皇岗口岸位于河套C区的核心区域，是深港之间唯一的24小时通关陆路口岸，重建后的皇岗口岸会将与福田口岸连通，提供更加便捷的服务，满足更加庞大的人货通关需求。 而福田口岸也将升级，打造成为河套的综合服务枢纽。

皇岗口岸和福田口岸均在河套C区范围内

事实上，皇岗口岸的货运功能取消后，将提供约50公顷的货运场地作为产业空间，助力科创园区的建设。此前，全国港澳研究会理事张玉阁表示：一个湾区经济的发展分四个阶段，从港口经济、工业经济、服务经济到创新经济，而创新经济从目前来看是湾区经济发展的最高阶段。 河套片区正是承载了这一最高阶段的重要使命。

未来在皇岗口岸将形成这样一种壮观景象：上面是叠加建造的 “超级创新综合体” 产业空间，下面是地铁站、交通枢纽和通关口岸。

以此来看，未来围绕河套C区将有大片可利用空间进行配套升级，作为市中心难得的具有开发价值的非旧改用地，河套片区对深圳的意义不输香蜜湖新规划，也足以与前海比肩。

据了解，河套片区的部分配套规划已经提升日程：

交通先行：3条城轨+2条地铁

未来将引进3条城轨和2条地铁，具体的线路规划暂时还不清楚，但作为城轨，必然连通深圳与周边城市。由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽，因此通过岗厦连接深莞惠城轨，再直达香港的可能性较大。此前香港就曾提出要在大湾区租界土地建设 “香港新城” ，容纳60万港人居住。皇岗口岸的重建，很可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

除此之外，广深高速福田段也将进行下沉改造，未来河套及其辐射片区无论交通便捷性还是城市面貌，都将焕然一新。

弥补空白：购物中心+公立学校

根据规划，皇岗口岸一栋老式建筑将被拆除，并与拆除后的原货柜车通道一起，修建 一座大型购物中心和一所公立学校 。这两项刚好是河套片区所欠缺的，购物中心往往带来人流量和GDP，未来河套片区的居住氛围必然更加浓厚。

打造世界顶尖科创中心

根据规划，位于香港侧的河套A区和B区，建设“港深创新及科技园”，位于深圳侧的河套C区，建设“深方科创园区”。二者共同发力，让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

此前实地探访河套片区时就了解到， 河套C区将全部建成中低层办公楼，引进国家高新技术企业，打造高品质低密度办公区。

深圳众多科技龙头企业开始向河套汇聚。6月30日，深港科技创新合作区“腾讯云启产业计划”建设项目启动。同时，2019腾讯云全球创新大赛也正式开启。

15-20万科技人才汇聚河套

“这一平方公里的目标是，希望一年能贡献500多亿港元GDP，创造5万个就业机会。”5月20日，香港创新及科技局局长杨伟雄在“粤港澳媒体湾区行”接受采访时，道出了香港政府对河套寄予的厚望。

在香港政府网站上，河套被称为 “香港历来最大的科创平台” ，将吸引来自世界各地的顶级科技企业、跨国科研机构和高等院校进驻。未来在落马洲河套地区（即河套香港方面）工作或求学的人口将达 5万至5.3万人 。

深圳方面对河套的重视程度不输香港，且相比香港方面的A区和B区的范围，深圳方面的C区因为有北面皇岗口岸等可拓展空间，发展余地更大。

今年5月11日，河套北区有八个老旧小区纳入棚改，作为河套的居住和产业空间，这其中办公空间高达50万平方米。

以南山科技园类比，2015年园区就业人口达到60万人，彼时科技园的运营时间不足15年，建面大约300万平米。按照南山科技园单位土地提供的就业人口来算，深圳方面的河套C区现初步确定的产业空间将可以创造至少10万个科技类就业机会。加上香港方面的5万人，河套地区将新增至少15万-20万以上的高端人才。如果再加上相关人员，5-10年间，河套新增人口超过20万人。 如果再把纳入合作区范围内的福田保税区加上，河套带动的人口红利，可能是深圳最大的。

这意味着，河套将产生超过20万个潜在居住需求。下一个十年，河套片区人群结构将发生质的变化。

然而，我们将不得不面对的一个现实是，香港方面的河套A区和B区没有住宅物业规划，深圳的河套C区同样没有纯商品房规划，仅有新增的人才公寓和存量住宅。

为什么说河套是深圳最大的房价洼地？

评测河套价值，还要把它放在深圳的大规划和这座城市的发展方向来看。

深圳正在规划建设的三个国际科创城，就是代表深圳发展的未来之地。与西丽湖国际科教城、光明科学城相比，从区位和定位上来看，河套的地位更高。

这三座城是未来深圳发展的重中之重，也一致被认为将成为深圳房地产价值增幅最大的地方。 近两年西丽和光明的房价涨幅较大，洼地优势可能正逐渐消失 。

贝壳找房显示，光明区二手房均价 41411元/平米 ，超出松岗片区，且直逼网红片区沙井和福永。光明在售新房均价基本在 4.6万/平米 以上，以光明1号89平2房为例，2年房价涨幅21%，折合成总价涨幅高达71.2万。更重要的是6月底土拍，光明两宗地可售楼面价均超出4万/平，未来这里房价只会更高，洼地不复存在。

数据来源：贝壳找房

相比光明区，西丽片区的供应量要少很多，近三年涨幅 19% ，不算很浮夸，但再往前两年看， 五年房价涨了2倍 ，早已不是当年所谓的价格洼地。

数据来源：贝壳找房

三座科技城中，河套的房价洼地特征更加突出。

实探河套-皇岗片区时发现，河套C区范围内无房可售，其辐射区域皇岗口岸片区仅一个在售新盘——深物业金领，且货量并不多。该项目各方面配套资源都很不错，价格优势尤其突出， 单价才7万/平米起 ，几乎与片区二手房（楼龄十年以内）均价持平。整个福田区的新房住宅，也找不到单价8万以下的。

皇岗片区楼龄十年以内小区均价

来源：买房之前

编辑：伍仔

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