自2016年以来，广州楼市先是经历了疯狂的暴涨，随后在调控收紧的情况下进入“平台期”。

居高不下的土地成本另一方面是刚需买家难以负荷的房价，如何平衡？

为了尽可能控制总价，开发商纷纷在户型上下功夫，结果就是，一步到位的小三房产品不断刷新面积下限。

增城72平做三房

首付50万上车

保利中海金地·大国璟

优点： 阳台5米宽，动静分区，实用

缺点： 小房比较小，入户比较浪费

刚刚过去的端午假期，位于增城的全新盘保利中海金地·大国璟亮相，项目位于地铁21号线钟岗站和山田站之间，距离钟岗站约1.8km，除了三大开发商合力打造外，项目最受关注的就是产品设计。其中73平三房，不仅创下增城小三房面积之最，放到全广州也是非常极致的户型。

从样板房来看，72平的三房，客厅开间3.3米，卧室开间2.9米，阳台5米宽，动静分区，干湿分离，U型厨房，实用性强。

但小房比较小，当卧室有点勉强，而且入户的位置比较浪费。但作为一步到位的小户型，开放当天还是最受买家关注，其中不乏看中增城不限购优势的投资客。

开放首日，网易房产暗访了解，现场最快1分钟就有2组客户认筹，部分买家甚至表示不止想买1套。

而根据销售透露，目前项目吹风均价为2.2万/平，预计2021年交楼，最小的72平三房算下来总价大概150-160万，首付只要50万左右即可上车，算是目前该板块三房的最低置业门槛。

这种80平以下的紧凑小三房，近两年成为广州市场上的“网红”户型。

从化68平三房

超低总价还带270°飘窗

保利花城纪

优点： 单边位，主卧270°飘窗，超低总价，才110万出头

缺点： 小房基本只能当书房或婴儿房

除了保利中海金地·大国璟，此前亮相的从化全新盘保利花城纪，甚至还做到了68平三房，而且还是单边位，主卧270°飘窗，但这种小三房都有相同的问题，就是小房基本只能当书房或婴儿房，主要满足过渡性需求。

目前保利花城纪的报价为1.6-1.8万/平，算下来，68平的小三房，总价只要110万出头，40万首付，月供4千多就能买到。但由于项目位于从化，而且不靠近地铁，因此通勤对刚需来说是最大的问题，如果是相对靠近地铁的珠江壹城，最小三房83平，均价1.7万/平，总价增加30万左右。

南沙75平小三房

居然带主套

万科海上明月

优点： 带主套，低总价150万

缺点： 动静不分区

而在南沙黄阁板块的万科海上明月，同样设计了75平小三房，均价2万/平，算下来总价150万左右。

值得注意的是，万科的这个户型更加逆天，因为在75平的面积里，居然还做了2个卫生间，不过也因此牺牲了客厅的舒适度，而且动静不分区，到底值不值得，关键还是要看个人需求。

黄埔79平小三房

同样带主套

万科幸福誉

优点： 厅直出阳台，带主套

缺点： 5期的位置并不靠近地铁，距离14号线何棠下站约2公里

同样是万科，在黄埔知识城板块的万科幸福誉5期，上个月刚刚面市，其中最受关注的也是79平的小三房，相比万科海上明月，这个户型的布局更加中规中距，厅直出阳台，难得的是这么小的面积，同样做到了带主套。

遗憾的是5期的位置并不靠近地铁，距离14号线何棠下站约2公里。

目前万科幸福誉5期还没拿到预售证正式销售，但根据此前吹风价，预计在2.3-2.6万/平的区间，这个报价在知识城板块内属于平均水平之上。

如果按最小户型79平三房，如果按最低2.3万/平算，总价180万，首付需要准备50多万，按最高2.6万/平算，总价205万，首付要准备60多万。

天河72平2+1房

总价300万出头

珠江花城

优点： 入户花园的空间非常阔绰，可以改造成书房，相当于多出来1间房

缺点： 小房报建的是阳台，需要买家收楼后自己装修

连郊区盘都在尽可能把户型做得更紧凑，拿地成本更高的市区盘，在这方面的需求必然更加迫切。

这就不得不提这两年引起这股小三房风潮的珠江花城。位于奥体板块的珠江花城，是天河目前最大的一手在售楼盘，值得注意的是，政府规定，该地块必须建设少于45%的90平中小户型。

而在项目1期产品中，就包括了72平2+1房，82平三房、83-84平3+1房、88-89平3+1房带主套等中小户型。

其中72平三房作为最低门槛，整体方正，直厅出阳台，两间卧室大小适中，入户花园的空间非常阔绰，可以改造成书房，相当于多出来1间房，当初首度开盘的总价约300万出头。

目前该盘在售的是76平的2+1房，面积比此前稍大，均价是4.8万/平，总价在350万/套左右，销售称还有其他折扣，算下来总价在330万左右可以可以成交，虽然相比之前略有上涨，但由于目前天河一手盘稀缺，在售小户型也不多，这个总价在天河来说，应该还是入手三房的最低门槛。

值得注意的是，这种小三房，通常是2+1房，所谓的小房，报建时通常为阳台，所以面积是半卖半送，不过因为是赠送面积，所以就算房子是精装交付，小房也是单独为毛坯，需要买家收楼后自己装修，而且自己改造时，可能存在违建的风险，这部分问题，买房的时候需特别问清楚。

小编点评

从上面5个盘可以看出，这种80平以下的小三房，一般交通不太便利，基本没有1个盘是靠近地铁。

由于没有交通优势，项目尽量在户型上花心思，目的还是为了在不降均价的情况下，把总价控制在刚需可以接受的范围内，最终达到快速去化的目的。

但这种房子到底好不好就见仁见智了。

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