成都高新区这两年火热，一是国家大力发展创新公司，二是成都政府对高新的高度扶持。

所以，越来越多的朋友和客户，来找我咨询。

为此我们也专门为高新区板块写了份数万字的调研报告。篇幅有限，从中选了比较宏观的一部分，更加通俗易懂，分享给大家。

成都高新区房价的走势。影响因素很多，今天我们主要看人口。

人口是房价支撑的必要因素。而人口政策，是人口流动的前提。

我们试着从人口政策来分析房价，本质上是靠得住的。

高新区现在有多少人？

如果你是老成都人，你一定会有感觉，现在的高新区“人满为患”。

这是对比开发前的高新区和开发后的高新区下的结论。

然而真的是如此么？

数据显示，高新区常住人口约 91万 人。占地面积 87平方公里 。

比较来看，青羊区常住人口超过 110万 ，而土地面积仅 66.31平方公里 。

对比一下就知道，高新区人口要少的多。

对于新区发展，人口资源绝对排在第一，太多的前车之鉴了。

现在回想起来，令人唏嘘。

鄂尔多斯康巴什新区，过度开发，人口不足。
山东威海，炒作海景房，人口不足。
湖北十堰，产业结构调整，人口流出。

……

房价的坍塌，大多源于人口流失。

而人口的流失，大多源于城市吸引力不足。

有的是离传统城市中心太远，有的是因为炒作，有的是因为经济吸引力不足。

但归根结底，一定是宏观的经济政策和人口政策出了大问题。

高新区未来人口政策是什么样的？

高新区大力人才引进，人口增速十分迅猛。

我喜欢把高新区的人口政策形容成一块正在吸水的干海绵。

这块干海绵的组成就是：写字楼，大企业，实验室，研究所，高校机构……

而水池就是成都老城区和辐射城镇。

我记忆中，很深刻的一个现象：成都周边城镇的很多人，形容成都发展，都说是在吸周边城市的血。

当然，这句恼骚玩笑话，我们一笑而过即可。

因为每个特大城市的出现和发展，都会普遍出现这种现象。

政府用高水准设施不断吸引高科技人才加入高新区。

说白了，人要觉得你有发展，才会向你这边靠拢。

高科技人才进入后，配套的第三产业服务业人员也会大量流入高新区。

一个配套完整的、人口结构合理的新区就初具规模了。

接下来就是时间问题了。

高新区的人口需求是很大的，人口政策一定会大力实施下去，十年二十年都不会改变。

从人口政策看，高新区在未来成为鬼城的几率是很小很小的。

人口对高新区房价的影响是什么样的？

我们在考虑房价因素的时候，不能简单看数量，还要看质量。

要看人口组成的每一个部分是否对当地房价产生影响或支撑。

高新区的人口组成大致分为四类

1.高新技术人才

2.第三产业服务人员

3.本地回迁人员

4.成都中心城区迁移人员

四类人口基本涵盖了高新区80%以上的类型。 这类型中彼此之间可能有重叠。

那么哪些人是刚需，哪些人是投资？

高新技术人才中的大部分都可能成为刚需客。

不过要看高新区，甚至成都，有没有足够的魅力吸引这些人定居。

第三产业服务人员大多是四川省内人员。

有需求，但购买力普遍较低。

本地回迁人员数量较少，但投资意愿更强。

经历过回迁升值后，明显更愿意投资房产。

不过这部分人还在少数，对市场影响不会很大。

成都中心城区迁移人员，这是重头戏了。

日渐拥挤的城中区，把这些老成都人“挤”了出来。

一边是 改善性住房， 一边是 投资住宅 ，他们都构成了绝对的主要购买力。

人口和房价就是一个相辅相成的过程。

有了人口，房价才会涨。

房价涨了，人口才会去。

而成就了高新，造就了其他鬼城的，是这些城市吸引人口的不同方式。

靠炒作而不是实力的，也很难在造城运动中取胜。

如今看来，成都高新目前发展还是比较稳健的。

当然，影响房价的因素还有很多。之后我们还会从专业的成都板块分析报告中，分享给大家更多更深的内容。

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