春秋之前，土地名义上归天子拥有，所谓“普天之下，莫非王土”也就是说的这个现象。天子将土地按照层层分封的方式分配给各级贵族使用。土地分配下最小的单位就是农村公社，公社成员也就是社会底层——农民，先秦时期被称为“氓”、“野人”、“庶民”等。公社土地通常被分为两部分，一部分的产出用于村社的公共事务以及上缴赋税，需要村民集体耕种，称为“公田”；另一部分分配给每家每户自行耕种，产出归自己拥有，称为“私田”。规定必须先耕种了公田，才能耕种私田。这种农村公社的土地制度，被孟子等人美化为“井田制”。

春秋时期，这种土地制度遭到了严重的破坏。由于社会的动荡不安，国家对土地的控制开始弱化。部分公田出现了荒废的情况，正如《春秋》记载：“民不肯尽力于公田”，“公田不治”，使得国家的赋税得不到保障。另一方面，各诸侯国为了扩充军队，不得不给与“野人”以公民权，使之参军，而其中一个重要的政策就是将土地私有化，分配给农民，从而征收赋税。前645年，晋国“作爰田”，是现存文献中最早的土地改革信息。随后，鲁国在前494年推行“初税亩”，也就是按亩征税；前548年，楚国推行“书土田”，也是类似的改革；此后还有陈国“赋封田”，郑国子产推行“作丘赋”。而秦国的社会发展较为落后，但秦简公也在前408年推行“出租禾”，也就是开始征收土地税。

授田制的另外一种表现形式是给政府官员和军功将领奖励土地。商鞅在秦国制定了十八等爵位制，取得的功勋越高，其得到的爵位就越高，而爵位高，不仅地位和俸禄会增加，还会得到了更多的土地。如士兵只要斩甲士 一级，就活得最低级的公士爵位，获田一顷、宅一处。最高级别的大将军等可以获得良田无数，称为千户侯、万户侯等。如前222年，王翦率领60万大军南攻楚国之前，就向秦王“请美田宅池甚众”。这些人后来便发展成为了军功地主。

秦朝统一后，针对六国贵族后代，并没有全部的消灭，也不可能全部消灭。秦始皇只能承认他们占有土地的合法性，使他们成为了地方的大地主，豪强。另外，商鞅变法之后，由于土地私有制合法化确立，土地就可以公开买卖了，“用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得买卖”（《汉书·食货志》），因此许多商人将商业资本转入土地，求田问舍，成为了商业地主。因此，自土地私有制确立开始，土地的兼并就已经发生，到了秦朝已经出现“富者田连阡陌，贫者亡立锥之地”的局面。由于土地兼并严重，失去了土地的农民要么称为“亡盗”，要么依附于地主，成为“庶子”、“弟子”“佣耕”。还有的租佃地主的土地耕种，不过他们需要缴纳一半的赋税。