2019年已经过去半年多了，气温正在慢慢升高，而且即将迎来大暑。但是，对于房地产市场而言，并没有出现火热景象。根据国家统计局7月15日发布的6月份70个大中城市房价数据变动情况来看，无论是环比还是同比，新房和二手房涨幅均出现了不同程度收窄，其中二手房上涨城市数量下滑明显，环比5月份减少了10个，究其根源，这与4月份以来的楼市调控政策再次收紧有着密切关系。据统计，2019年上半年，全国各城市楼市调控次数共251次，同比上涨31%。总的来看，2019年上半年房地产走向整体平稳，那么下半年又会如何变化呢？笔者认为，2019年下半年的楼市行情基本已现，我们可以从上半年的4大楼市现象来寻找答案。
2019年上半年楼市4大“变化”
第一，多部委先后密集表态，“房住不炒”的定位被不断重申。
自从3月份“小阳春”之后，不少城市的房地产市场逐步迎来新一轮调控，加码升级现象不断出现，而且各权威部门也先后密集表态。
住建部先后两次对地价、房价波动幅度较大的城市进行预警提示；央行表示房地产金融政策的取向没有发生改变；针对热议的放宽落户限制问题，发改文则明确表示放宽落户不等于放松对房地产的调控；针对土地出让问题，自然资源部发布了住宅用地供应“五类”调控目标，要求根据各城市的消化周期来调节土地供应。在笔者看来，多部委先后密集表态，出发点和落脚点都是为了落实“房住不炒”的定位，这一理念也已经不断深入人心，这使得市场预期逐步稳定，也给纠结和观望的购房者吃下了定心丸，所以无论下半年的房地产市场如何变化，这一基调不会变化。
第二，因城施策成调控新常态，既防止房价大涨也防止房价明显下跌。
对于当前的房地产市场而言，不同的城市面临着不同的情况，有的城市时不时的会出现回暖苗头，但有的城市则出台了“止跌令”，所以在楼市分化的明显趋势下，因城施策成为了楼市调控的新常态。在笔者看来，因城施策最主要的目的就是促进楼市平稳发展，简单来说就是既要防止房价出现大涨也要防止房价下跌。
就2019年上半年来看，继3、4月份的“小阳春“之后，楼市在5、6月份快速降温，比如成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等城市房贷利率再次出现上浮苗头，降温的势头或许会延续到整个下半年。此外，对于下半年可能的楼市和房价走向，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场运行总体还是平稳的，下阶段，稳地价、稳房价和稳预期是能做到的，房地产市场不会出现大起大落。
第三，继续严查房地产领域违规乱象，防范和化解市场金融风险。
房地产调控的直接目标是为了防止房价大起大落，但笔者认为，从根本上来说则是为了防范和化解市场可能出现的金融风险。众所周知，每隔一段时间，房地产市场中的一些违法违规行为就会悄悄抬头，为了稳定市场秩序，针对房地产市场的违法违规现象的整治一直都是政策发力的重点。
就上半年而言，主要体现在以下几个方面：其一，严查房地产企业和中介机构的各种违规行为，防范金融风险的产生，稳定房地产市场秩序；其二，不断调整居民杠杆上升过快的问题，减少居民对其他消费增长的挤压；其三，抑制房地产企业的过度融资问题，减少银行资产恶化的可能，遏制助长楼市的各种投资投机行为。在笔者看来，在这样的背景下，房地产行业一家独大的地位正在发生改变，放任其发展的阶段显然过去了，楼市不确定性因素开始增加。
第四，房地产长效机制持续推进，政策“组合拳”密集出台。
笔者之前就多次说过，此次楼市调控与以往发生很大不同，不再是单纯为了短期控制住楼市和房价的热度，而是中短期措施和长效措施相结合，通过政策组合拳来逐步实现各地房地产市场的长期稳定。
从短期来看，通过限售、限价等措施来控制房价热度，通过控制融资来平抑部分城市土地市场的热度，总体达到快速降温的目的；从中期来看，通过一城一策、因城施策的模式来实现不同城市的房价稳定，笔者认为，调控政策就像天平一般，哪里过热打哪里，防止房价出现大起大落；从长期来看，通过出台房地产税，大力发展公租房，加强监管体系建设，推动农村土地入市等诸多长效措施来实现楼市和房价的长期稳定。
2019年下半年楼市走向展望
最近这几年，对于未来楼市和房价走向的预测一直都是大家关注的焦点，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹则表示，目前房地产市场管理的目标就是三稳：稳地价、稳房价、稳预期。其中，稳地价是前提，稳房价是结果，稳预期是根本，要防止房价透支过多所带来的经济、金融、社会、城市方方面面的风险。
笔者认为，结合2019年上半年的4大变化来看，下半年的房地产行情主要体现在以下三个方面：其一，下半年调控政策的走向依然是延续“三稳”目标，这将会是贯穿2019年楼市全年的目标，所以对热点城市而言，调控继续收紧的态势依然清晰可见。其二，对于购房者而言，调控政策的目标就是满足首套刚需住房，支持改善型住房，遏制投机炒房。其三，随着楼市不断分化和不确定性因素增加，下半年的房企和成交重点或重回一二线城市，而面临资金压力的房企或出现价格调整，但房价变动幅度整体在可控范围内。
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