今天下午，合肥下半年第一场土拍拉开大幕。共成交4宗地块，总成交面积77.1584亩，总成交金额6.26亿。
虽然没有大宗居住地块持续火热，可作为下半年土市的开局，本月土拍的分量毋庸置疑，可能会是又一个转折点。
NO.1丨壹
今日土拍爆点，溢价率超400%！
本次土拍结果如下：
华夏幸福以单价750万元/亩，总价5.22855亿元竞得肥东FD19-6地块。面积共69.714亩，容积率2.0，住宅楼面价5624.97元/㎡，溢价率50%。
合肥城改以单价640万元/亩，总价1250.82万元竞得政务区1901号地块。面积仅1.954亩；规划用途人才公寓，楼面价4210.51元/㎡，溢价率0%。
安徽孚信石油有限公司以单价361万元/亩，总价194.94万元竞得滨湖区BH2017-08号地块，楼面价10829.95元/㎡，溢价率18.36%。
中石化以1800万元/亩竞得位于泰山路以东、繁华大道以北的包河区S1907地块，总价8910万元，溢价率462.5%。
最受关注的有2个：
1、华夏幸福肥东再添一子，位于肥东经开区板块，相比于周边的金科中梁都荟大观，楼面价优势明显。预计将产出900多套新房，预计均价参考周边备案。
2、政务区时隔近3年再次推地，虽然面积极其袖珍且是人才公寓，但还是会引起一阵骚动。
NO.2丨贰
1734亩土地马上卖！滨湖再推黄金地
放在本月来说，今天的土拍还只是一碟开胃菜，大餐要到7月30日才会揭晓，计划出让超过1734亩土地。滨湖、庐阳、新站、高新都会迎来重磅补仓。
那次土拍的结果，也才能真正给市场最新的信号。
1、滨湖BH2019-07地块，云谷会出手吗？
滨湖BH2019-07地块位于金融后台基地板块，西侧为中海地块，北边为合肥云谷，东边是文一豪门金地。绝好的地理位置，决定它必然会热得烫手。
地块占地面积150.82亩，容积率2.0，配建成本较高，需配建商业40.386亩，幼儿园16.2亩。但是，之前中海地块同样有很大的代建成本，却依然拍出楼面价1.39万+/㎡的天价，给这块地打了一剂强心针。
之前一直传言云谷有意在滨湖继续拿地，不知道这次会不会出手。如果顺利出让，会为滨湖带来超过1200套新房。
2、新站2宗超百亩宅地要卖
新站XZQTD253号地块位于东方大道以北、卧龙湖路以西，距离少荃湖公园不到2公里，临近当代未来城小区，往南直线距离1公里多为绿都少荃府和皖投万科天下艺境两个项目。
地块容积率仅≤1.5，大概率打造洋房+小高层为主的偏刚改、改善住宅。
另一宗是淮海大道以南、前岭路以东的新站XZQTD235号地块，西边紧邻银城旭辉樾溪臺和学林春晓两个盘。受区域地价、房价限制，未来入市房价基本可以参考这两个项目。
3、政务西罕见供地
环政务区最近几年都极少供地，这次政务西一次性推出2宗地块，不出意外已经被开发商和购房者紧盯了。
即将推出的高新AG-8-1,-2,-3号地块、高新AL-2-1号地块距离政务区非常近，基本可以同时享受政务区的相关配套，地段优异。而且两宗地属于高新产权，受区域限价政策的影响，未来入市房价又比政务区要低很多。
因此，即使高新这两宗地都有配建要求，但预计依然将是本场土拍的重头戏。
4、庐阳今年首次推地
本月，庐阳2宗共147.97亩地入市拍卖，是2019年以来首次供地，要知道对于寸土寸金的老城区庐阳来说，去年一年一共也仅出让了668亩地，看点十足。两宗地容积率均≤2.2，产品以高层、洋房为主，偏刚需、刚改。
除此之外，长丰双凤开发区、岗集镇，以及肥西上派镇也各推出一宗地，地块条件相对一般。
NO.3丨叁
当前市场三大变化，关于新房二手房
1、最新的备案体系启用了？
今天肥西纯新盘皖投国滨世家首次备案，备案均价14799元/㎡，有两点需要打上着重号。
第一，均价没有区分毛坯和装修，一律作为毛坯备案，可以理解成“买房送装修”。
而按照之前的合肥市新房网签政策，合肥均价不包括装修费用，如果接下来的纯新盘都执行这种备案方式，相当于把装修成本也纳入到均价测算中，那么纸面的均价如何控制？
第二，细心一点你会发现，备注栏多了一条“绿建二星”。这进一步印证了不久前传言的“调控新规”，部分内容包括：
合肥市区同品质同区域的涨幅不得超过5%，2016年10月以后取地的项目严格执行区域限价。
9-18层设为小高层，19层以上为高层，高层与洋房的差价不得超过5000元/㎡，其中高层与小高层差价不得高于2500元/㎡，小高层与洋房间差价不得高于2500元/㎡。
取消分离备案，合并物价备案。
精装修价格审定，一星1500元/㎡，二星2500元/㎡，三星3500元/㎡。
2、大环境开始降温
这段时间我们去滨湖、蜀山、包河、庐阳、新站、瑶海等区域踩盘，能很明显的感受到热度下来了，94折、96折优惠，特价房又重新抬头。
可即便是这样，购房者也一点都不着急。
现在最好办的是刚需，只要价格合适、位置和产品过得去，只管出手就好。
最难的可能是首改，一套120㎡单价1.8万/㎡左右的高层，总价要200多万。如果现在还有贷款，首付要100多万，同时利率上浮25%-30%。
最稳的是高端改善，最好的产品可能还在路上，比如滨湖省府板块下半年大概率是融创、绿城、保利、旭辉神仙打架。只要资金链宽裕，就始终掌握主动权。
3、二手房预期下滑
根据安居客的数据统计，7月份至今为止合肥二手房均价14297元/㎡，已经是今年以来连续第2次均价下滑。
并且部分顶级二手学区房，最近也出现了降价的案例。45中本部学区房，50㎡挂牌价只有86万，折合均价仅1.72万/㎡，比正常的行情价至少低3000元/㎡。
NO.4丨肆
结语
应该说，随着4月那场史诗级的土拍落幕，市场的躁动就慢慢褪去。土拍，只能是“起搏器”，不会是“续命针”。
从最新的市场变化来看：
1、热门地块的热度预计还会居高不下，溢价率可能会有小幅下滑。
2、地价对房价的加成作用减弱，纯新盘的备案价主要取决于三个因素：地理属性、产品定位、政策允许。
3、滨湖、新站的新房库存进一步扩充，产品、价格会更加扁平化，下半年板块竞争更加激烈，购房者可能有漏可捡。
4、现阶段买房，最考验的是购房者的甄别能力。要求全款和高首付的盘，除非是倒挂特别多，否则不要轻易动用全款，可以多关注库存富裕的板块，尤其是年底。
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