昨日（7.17）无锡迎来今年下半年首场土拍，相对今年上半年而言，整场土拍热度下降趋稳。且与以往土拍不同的是，这场土拍有很多出人意料的表现，听我慢慢道来。
1
融资通道持续收缩
房企现金紧张谨慎拿地
对比今年上半年的土拍热度，本轮土拍原计划出让的5宗涉宅用地就因故撤牌2宗。一方面是因为规划中止出让；另一方面，钱桥洋溪5号地块、渔港路地块中止出让之前无人报名也是客观事实。
▲无锡市自然资源和规划局公告
土地是房企的生命线，争都来不及，何故遇冷？这还要从今年楼市基本面说起。
从今年政治局会议重审“房住不炒”，到住建部落实地方主体责任的长效机制，“维稳”依旧是今年房地产不可撼动的主题。据统计，仅2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。
继苏州“5.11”新政出台后，除了给本地市场降温，预警效应同时也对周边城市的楼市预期产生了影响。在无锡“7.17”土拍之前，周边城市也都迎来了下半年首场土拍，都不同程度地展现出了市场预期回落、地价涨幅趋稳的现象。
南京
7月3日，南京出让7宗涉宅地块，其中2宗零溢价成交，2宗溢价率在20%以下，只有1宗溢价率超过30%。
苏州
7月10日，苏州出让4宗涉宅用地，溢价均未超过25%，1宗零溢价成交。
常州
7月10日，常州出让2宗商住用地，1宗溢价1.2%，1宗流拍。
关于房企对于市场预期的改变更直观的原因还是来自于资金链的压力。进入下半年以后，曾于今年一、二季度稍有放松的融资通道又开始收缩。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
7月6日，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。
7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确指出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
信托通道、外债发行双管齐下，对于部分依赖“加杠杆”、“借新还旧”的开发商而言，资金链带来的生存压力进一步凸显。
也就是说，在融资渠道收紧的情况下，房企要保持健康的现金流，在拿地这件事上必须“量力而行”。
2
优质地块竞争依旧激烈
新城崛起重塑城市格局
在土地市场整体降温的情况下，我们依然可以在优质宅地身上看到热度。
在土拍前，业内普遍看好锡东九里河北侧地块，主流观点预测该宗地将大概率楼面价破万，带领锡东区域价值迈入一个“新纪元”。
让人出乎意料的是，该宗地地块楼面价在经历了104轮酣战，方才花落甘肃建投，楼面价最终定格在13549元/㎡，一举刷新了锡山区最高楼面价，溢价率达42.62%。
我们知道锡山区的热门版块一直以来主要集中在两处。
XDG-2019-19地块区位图
一处是代表传统区域中心的东亭荟聚版块，另一处则是代表新城中心的锡东新城。经常有购房者私下微信咨询置业选择，就我个人观点，荟聚商圈在无锡仅次于市中心中山路商圈，商业繁荣带动人口流量，商业势能略胜一筹；而锡东坐拥以天一中学为代表稀缺优质教育资源，各占优势。
或许是锡东新城多项配套尚处在规划建设中，从以往土地市场的成交数据来看，锡东的土地价值似乎要略逊一筹。在九里河北侧地块成交之前，东亭荟聚版块囊括了锡山区所有万元以上高价地，包括绿城新光路地块、光明合景玺悦珑庭、红豆天一华府、恒大御峰。
锡山区万元以上高价地
然而随着近年来，锡山人民医院、红豆财富广场、映月天地商业广场等生活配套的投入使用（锡东吾悦广场在建中）。尤其是长三角一体化纳入国家战略后，锡东新城的立体交通网络形成的交通势能日益凸显。
无锡东站
处在市场中心的开发商是最敏感，距离绿城新光路东侧地块登顶锡山区最高楼面价才47天，锡山区“地王”再易主。
河埒口原水产市场地块的竞拍也颇具戏剧性。当时在竞拍这宗土地的时候，正好到了中午饭点。同事扒了两口饭，发现竞价已经来到了16000元/㎡+。
XDG-2019-17地块区位图
“该不会要冲破18000元/㎡了吧！”
由于原水产市场地块的竞拍没有设最高限价，再加上11家开发商“围剿”，该宗地的溢价空间难免让人产生想象。不过我额判断是本轮竞拍不设限价，是因为市场预期不会触及限价。再加上一城一策的影响，“18000元/㎡”的红线是万万碰不得的。
果不其然，河埒口原水产市场地块的最终楼面价定格在17805元/㎡。
从该宗地的最终成交楼面价，也从侧面反应了当前无锡房地产市场仍然坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，保证市场的平稳运行为第一要务。
3
长三角一体化提升城市势能
新老房企争相进驻
在本轮土拍中新老房企的激烈竞争也表现得相当明显。
一方面，老牌房企在锡在售项目房源不足，土地储备急需补仓。在参与“7.17”土拍的房企中，龙湖、美的、远洋、建发等都存在类似的问题。
无锡“7.17”土拍新晋房企
另一方面，不少外地品牌开发商属意无锡，进驻意向强烈。
究其原因，长三角一体化上升为国家战略后，无锡作为长三角城市群的中心城市之一，GDP位列全国前列、定位为全国性综合交通枢纽，为后市提供了充足的想象空间，成为了不少品牌房企眼中的“香饽饽”。
据悉，甘肃建总、江苏金领两家新晋房企与地方城投与国企也颇有渊源，此时抢驻无锡，城市潜力可见一斑。
4
市场重视乡镇版块市场价值
区域价值日益提升
本轮土拍中最让人容易忽略的大概就是位于胡埭镇的原振华轿车厂地块(XDG-2019-19号)。该宗地虽然以6048元/㎡底价成交，但是与2018年9月27日由北控地产以楼面价3885元/㎡竞得的北控雁子栖湖相比，1年不到的时间，地价涨幅已达35.76%。
今年土拍中，乡镇版块的崛起，胡埭镇并不是个案。洛社新城16号B地块（XDG-2018-45号）、中南君悦府东侧地块(XDG-2017-44号)、羊尖花苑西地块(XDG-2017-13号)这些以往受市场冷遇的乡镇版块在今年陆续登堂入室，市场价值也与昔日不可同日而语。
无锡乡镇版块涨幅一览
随着无锡主城区的开发，土地资源的消耗，乡镇版块的供地开始崭露头角。一方面，房企在乡镇板块的拿地成本要低的多，拿地门槛更低，相应的开发风险也更小。另一方面，目前城区房价高筑，很多刚需购房者难以企及。而乡镇板块房价相对主城区土地成本较低，房价可以满足刚需人群的置业需求。
不知道大家发现没有，在热门版块维稳限价的同时，传统“价值洼地”却在稳步趋升。
从无锡“7.17”土拍来看，在“房住不炒”的主基调下，城市的房价、地价仍是不能碰的红线，下半年房地产市场依然将以“稳”为第一要务。
但不可否认的是，作为长三角城市群重要的中心城市，作为全国性综合交通枢纽，随着我市不断加大城市建设力度，城市配套也在不断完善升级中，未来各区域价值的提升也是大势所趋。
图文源自网络 侵删
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