摘要：吃掉别人，或是被别人吃掉
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
董事长涉嫌猥亵风波后，新城控股进入至暗时刻，随之而来的是一系列求生举动。
7月24日晚，新城控股发布公告称，公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.53亿元，约占新城2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。
有人断臂，就有人抢食。
也是在当日，房企千亿新军“金科集团”发布公告，拟平价收购新城控股集团股份有限公司下属 6 家房地产项目公司股权，交易完成后公司将持有 6 家房地产项目公司 100%股权，预计本次交易成交总额约为 17.21 亿元。
披露提到，此次涉及项目公司主要从事住宅项目开发，交易完成后预计可为公司新增计容建筑面积 102.22 万平方米。
在目前新城的抛售举动中，金科成为最狠的抢食者，算大赢家。
某种程度上，金科不得不如此。在杠杆游戏看来，猛虎环伺下，这家渝系房企的权力游戏或许是当下中小房企（金科其实很大，并不小）生存境况的绝佳样本。
1、南征北战拿地、进击2000亿，但依旧没有安全感
据金科官网介绍，金科集团成立于1998年，是一家民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业，四位一体协同发展的大型企业集团。
其紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区。
从深耕重庆，到后来布局全国，曾经的金科或许想比肩同城大哥龙湖，甚至超越龙湖。
年报显示，这两年金科的规模化扩张速度明显。
2018年，金科股份合约销售额达1188亿元，同比大幅增长81%，成为新晋千亿房企。2017年，金科地产板块实现签约销售金额约630亿元，是彼时的历史最高水平；2016年这一数字为319亿元；2015年为221亿元。
2016-2018这3年，我国房地产市场快速扩张，金科赶上了这班顺风车，千亿之路十分顺利。
为了冲击规模，金科去年在土地市场也不敢有所放松。年报显示，到2018年年末，金科土地储备4100万平方米，同比增长24.2%。
但或许也正是因为坐拥丰富的“面粉”资源，金科的晋级之路并非一帆风顺。这两年金科的股权争夺激烈，杠杆游戏从屏幕对面都能感受到硝烟。
抵御猛虎的最好办法就是让自己也成为猛虎。尽管市场预期仍然在回稳，但金科并未放弃自己继续加速扩张的念头。
就在今年2月，集团联席总裁方明富确认2000亿元的目标，定在2020年。
2、负债压力，连续两次被问询
也因为前路有虎，金科近几年在大举囤地的同时，也在疯狂收购。包括杠杆游戏上文提到的新城控股6个项目，只是其今年买买买中的一部分。
高扩张就意味着高负债。逆风之下，这场走钢丝的游戏也越来越危险。下图可以看到，虽然金科在这几年的负债情况在经过几轮波动后，仍然维持在较高的水平。
图表来源|克而瑞（不代表杠杆游戏意见，供参考）
年报显示，金科2018年期末资产负债率为 83.63%，处于同行业较高水平；一年内到期的有息负债为 600.9亿元，同比增长 54.46%；
货币资金期末余额为298.52亿元。针对金科存货周转率由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38。
千亿冲刺背后，压力不降反增。
或许也因为这点，今年的金科尤其引人关注。仅2019年，杠杆游戏不完全统计，一个季度内金科就接到了深交所2份问询函。
5月份的问询函是针对其2018年报，第一问就直击要害：营收增长18.63%，净利润却同比增加了93.85%，原因何在？有分析说，这是因为金科项目利润过分依赖重庆部分项目，杠杆游戏认为不无道理。
此外，另外还有10个问题涉及现金流大幅增加，资产负债率畸高，短期偿债风险等，都分外犀利。
今年7月，深交所再发问询函，直指收购房地产项目公司股权暨关联交易。虽然两封问询函金科官方都给予了回复，但仍有很多问题迷雾重重。
另外还值得注意的是，尽管负债高企，公开报道显示，2018年以来，金科股份为子公司、参股公司等提供财务资助金额已超过140亿元。这又是什么套路？
3、未来：吃掉别人，或是被别人吃掉？
下半年刚开始，中小房企又刷了一波焦虑。有报道说，面对持续的楼市寒冬，大房企加快拼业绩、冲规模的节奏，中小房企在多重压力下开始扛不住了。
有媒体搜索司法系统网站，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。
与此同时，中小房企破产的背后是融资渠道缩紧。统计数据显示，1-6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。
据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。
当然，往年都有很多中小房企死掉或被并购，但今年在各种压力下，确实留给中小房企们的生存空间更窄了。
这点金科年报中也做了风险提示。具体是这么说的：
房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显，各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集，公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，将决定公司能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
猛虎环伺，形势逼迫，注定了金科要逆风狂奔。但相对于那些正挣扎与生与死边缘的鱼虾们来说，金科也是厉害角色。
收购或是被收购，至少还可以选择。
对了，最近金科发布了2019年上半年业绩预告，也非常亮眼。2000亿的路，我们拭目以待。
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