判断一个城市是否发达，最简单的标准是看它的商业发展程度。

谈论到一个城市/片区的价值时， 商铺投资 就是个固定命题。

买商铺更像是买一个城市的“股票”，需要从各个维度分析它的基本面，从而决定它是否值得入手。

大亚湾房地产市场方兴未艾，市场行情连续几年大幅度上扬后，逐步趋于稳定，这将是中国当代房地产发展史上颇为经典的一段历程。

而反观大亚湾的商业发展和商铺运营，它仍在在传统的规律下前进，通过实地考察，得以总结出它的一些现状：

社区商铺+商业综合体

大亚湾商圈日渐成熟

大亚湾商业分为两部分，一是源自本地居民商品集散形成的老商业街区，分布在澳头、霞涌地区，二是由房地产开发、新涌入人流所带动的新商业版块，主要分布在西区、中心区。

新商业版块几大代表性的有比亚迪工业园区商圈、万达广场商圈、龙光城商圈，以及新开业的灿邦新天地商圈，以集中商业、商业综合体为标志，辐射周边人群。

除此之外，另有相对成熟的社区商业，如德洲城、凯旋城等近十年的老社区，有良好的入住率，单靠社区人群就可以支撑起街铺的运营。

灿邦新天地

社区商铺售价差异巨大

整体去化速度缓慢

这里主要说的是社区商铺，通过房管局备案价查询，大亚湾片区商铺价格从 1万元/平米到6万元/平米不等 ，整体均价约为 2万元/平米 。

最热门区域当属万达广场商圈、灿邦新天地商圈周边商铺，售价也最高，如万达广场对面中萃花城湾沿街商铺，最高售价 超过5万元/平米 ，灿邦新天地对面碧桂园太东公园上城沿街商铺，最高售价也 超过5万元/平米。

整体销售去化速度偏慢，临深片区的几个楼盘，顺销期内一个月能卖1-2套左右。

大亚湾商铺

大亚湾商铺售价

二手商铺交易税费高达30%

市场几近于无

二手商铺因税费奇高、一手商铺仍有不少选择等原因，交易市场基本还是处于空白。

商铺转卖的税费相比住宅要高许多，简单来算至少在转让价的30%以上，哪怕没有增值也需要超过10%的交易费。

有中介门店表示，一套二手商铺放出来挂个一年半载无人问津是正常现象，一家门店一年下来最多也就卖一两套。

大亚湾商铺

大亚湾街铺平均月租

仅100元/平米

根据考察大亚湾主要道路沿街商铺租金， 普遍在100元/平米/月左右 。

如果按照8-10年的理想投资回报年限，早期买入的商铺已经达到了这个标准，然而如果按照目前的商铺售价，这一收益标准线还有待拔升。

在石化大道临深路段沿街的一户餐饮商家，铺面50平米，租金为4000元，营业额不到2万元/月，收支基本能持平。

个别人流量大的地段，如龙光城北一期沿街商铺，2015年出售，当时均价为4万元/平米，目前最高租金能去到近300元/平米/月。在北一期端头位置的一家餐饮店，店员却表示生意一般，据介绍，周边几个铺的商家来了又去，更换频繁。

大亚湾商铺

大型商场运营状况良好

商家却表示未达预期

走访大亚湾几大集中商业里面的商家，进行随机抽样调查，在50余家商铺样本中，商家普遍表示营业状况未达到预期。

大亚湾万达广场

大亚湾最繁华的商业中心—— 万达广场 ，据内部消息， 2018年在华南区所有万达广场中，客流量排名第3，营业额排名第4 。它被认为是大亚湾最重要的生活配套之一，它的成功具有深远意义，至少彻底扭转了很多人对大亚湾商业环境的判断，这一点毋庸置疑。

而在对万达广场内商家的调查中，却有相当部分的商家表示经营情况不乐观。

在万达广场负一楼B1003号厨具用品商铺，该商家2019年3月份进驻，租金为310元/平米/月，老板表示经营状况不理想，目前是亏损状态。

B1005号养生补品店连锁店，租金为320元/平米/月，老板表示这家店经营压力最大，该连锁店的其他店铺都在盈利，只有这里属于亏损。“旁边的几家店都撑不下去了，换了人，如果到过年这家店没赚钱我们也准备撤了。”

万达广场3055号铺为外语培训机构，租金140元/平米/月，老板称每个季度需要给万达广场交17万多的费用，营业处于收支持平状态，并不赚钱，她建议万达广场不要在营运初期给大家过大的压力。

龙光商业广场

而在 龙光商业广场 ，据工作人员介绍，商业广场在工作日客流近3万人次，周末客流4-5万人次。知名品牌有沃尔玛、博纳国际影城、麦当劳、中国黄金、耐克、阿迪达斯、彪马、安踏、以纯、BALABALA、星巴克（即将进驻）。

在龙光商业广场105号铺女装店，租金为120元/平米/月，据介绍，该店铺已经成为商业广场内同类品牌的营业额第一，但店长表示利润空间仍然小。

同一楼层的另一家女装店铺，租金为150元/平米/月，共16000元，老板表示营业基本亏损，租金如果能降到一万二到一万三左右还能接受。

大亚湾商铺市场刚刚起步

未来仍有巨大发展空间

综上，即是大亚湾商铺的现状，既有初起步阶段的阵痛，也有周末大排长龙的热闹繁华，总体来说，它与人的走向密不可分。

周末的大亚湾万达广场门前路车满为患，相当数量的粤B牌照，是深惠两地和谐共融的最好证明。

而在对商铺业主和运营商家的交流中，不少人还是抱有乐观的心态，并且深信大亚湾能承接深圳，有美好未来。

统筹：熊鑫

采写：刘通、陈姣

近 期 精 彩