在大众的意识当中，买房并不是儿戏之事，需要慎重考虑，在挑房方面，应仔细考虑房子的房龄、地段、房价、居住舒适度等多个方面的因素，且一般挑选的都是新房。
所以在二手房市场上，房龄较长、面积较小、较为破旧的二手房其实并不怎么受青睐，价格也比较低，但是随着房价的上涨，越来越多的刚需客户“望房兴叹”， 尤其是在一线城市，越来越多的购房者开始聚焦同样可以解决住房需求的“老破小”和“公寓房”。
其实购房者入市更加理性是一个非常好的市场信号，当购房客户不再“砸锅卖铁”强行上车，不再一味强调房产的投资价值和不跌深化，我们才有可能迎来健康的楼市发展。
可是活在当下，作为“买不起新房”的人，到底该如何从“老破小”和“公寓楼”之间作出取舍？
一、“ 老破小 ”、“ 公寓房 ”的定义各是什么？
公寓房是集合式住宅的一种，公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。 公寓式住宅最早是舶来品，是一种生活设施齐全，但是只占建筑一部分的居住形态。
其实最好的联想公寓房的方法便是大学里的学生公寓、工厂宿舍，这两者的房间布局与公寓房非常类似，只不过当下的公寓房装修更加精致。
“老破小”是泛指七八十年代城市为了满足基本住房需求所建造的老式住宅楼。 当然有一批老破小和公寓房的布局非常像，但是两者的用地性质与落户政策等有明显的差别，非常容易区分。
二、两者有哪些优劣势？
1、公寓房产权年限短
公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，所以公寓房的产权年限大多为50年或者40年。
而老破小大部分属于普通商品房的产权，年限大多为70年，由此可见公寓房的产权年限比老破小的产权年限要短。
稍有常识的购房人会意识到，产权年限往往会直接会影响到贷款额度与贷款政策， 而且有的公寓房没有房产证，甚至无法申请公积金贷款。
2、公寓房落户成难题
公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，不符合落户的规定，因此不能落户。
相比于公寓完全“没希望”，老破小理论上是可以落户的，但是要参考各地落户政策，尤其是当下因城施策的趋势下，各地落户政策各不相同，需要区别讨论。
3、公寓房离市中心过远
考虑到土地成本，公寓房往往建在新区或是城市郊区，且不说配套设施是否健全，单就交通便利这一项便已是劣势，即使坐落在地铁站附近，到市区的通勤成本往往也很难接受。
以上海为例，从公寓房较多的地铁终点站到市区的通勤时间往往需要1个小时，部分区域甚至需要近2个小时。
所以很多上班族购房者多会选择离市中心近、交通便利的老破小，而且位于主城区的老破小配套设施也比较好，医院、菜市场、基本娱乐等生活设施都在“一公里生活圈”之内。
4、老破小户型不甚理想
公寓房并不是没有可取之处，一些追求住房质量、个人私密空间的购房者往往会选择公寓房，一方面可以根据自己的需求进行布局，而且市场上很多公寓房会设计成复式结构，非常讨年轻人的喜欢。
而老破小本身面积虽然和公寓房差不多，但设计的非常紧凑，甚至有些“反人类”，更别提什么动静分区、干湿分离，所以 缺乏独立私密空间、舒适度不佳等户型问题往往是购房者放弃老破小的主要原因。
5、老破小停车难
君不见老社区里，7点上车起步、8点才开出小区。因为年代久远，很多老社区设计之初根本没有考虑到私家车这一奢侈品会如此普及，所以不仅车位紧张，在早晚高峰时总免不了一番“闹别扭”。
所以如果你是有车一族，那在选择老破小之前可要好好考察一下社区停车位以及通行道路，或是 抓紧提高一下自己侧方停车和倒车入库的熟练度。
而公寓房作为新建房，往往没有这方面的问题，而且普遍配置了地下停车库。
三、买“ 公寓房 ”还是“ 老破小 ”？
梵讯小编依然建议优先购买住宅，如果没有资格购买住宅的话，或者是限购了的话，再去考虑买公寓。
不要想着先买套公寓过渡，一方面是公寓的涨幅比不上住宅的涨幅，另一方面是公寓的价值主要在于收租，而不是房价增值。
但是老破小也要注意三点，一是必须在大城市，如果三四线城市就没有太大价值；二是必须在市中心辖区，郊区的也无太大价值；三是必须有改造可能性。
其中第三点是老破小保值的重要条件，怎么判断？建筑质量较差、楼层布局过于紧凑（尤其是厨卫共用的那种）、老龄化较重、距离公共交通较远、大型集团企业建设的“员工宿舍”，最好还是别碰了。
最后考虑到如今各地购房、落户政策区别较大，梵讯小编还是建议您选择专业、可靠的房产经纪人作为自己的代理人，这样面对“套路”繁多的二手房交易，大可省时省力又省心。
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