摘要：房企的那些小心思
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
近期，楼市压力频频。特别是7月30日的高层会议，把这种压力推向高潮。
详见杠杆游戏《重磅落地！滚蛋吧炒房！》。
聪明的企业，已经开始，甚至早开始了自己的考虑。
比如融创今年直接市场拿地不那么猛，但收购项目很厉害。
金科也加入新城控股的大“瓜分”。
还有最新的消息是，富力地产近期内部发文，下半年原则上暂停拿地，如遇优质土地等特殊情况，项目单独呈报集团董事长审批。
这大概是个谣言。富力近几天，至少在3地有拿地。
另外，有意思的是，富力一边在地产领域保持慎重，另一方面和兄弟恒大一样，进入新能源造车领域。
这到底是玩的哪出？通过分析富力上述行为，我们也可以窥见房地产的一些变化，其在国民生活经济中的作用、地位变迁。
1、暂停拿地谣言背后，富力自身的压力
前不久，杠杆游戏写了个文章，通过数据我们发现，2019上半年绿城、佳兆业、富力、花样年、泰禾等企业，销售目标完成率，不到4成。
徘徊在40-50%完成率的企业比较多。
图表来源|克而瑞研究中心（特此感谢）
如上图。特别是泰禾，上半年销售金额456.7亿元，仅达到半年目标的30.4%。今天重点不是写泰禾，就不多说。
2019年初，富力地产预计的年度销售目标是1600亿元。显然，上半年完成进度并不理想。
其实，我们回顾2018年，富力表现也不够完美。起码是没有达到最高的目标预期。
2018年初的时候，因为2017年800多亿元良好的销售业绩，富力提出2018年的销售目标是1300亿，并首次提及了2020年实现3000亿的目标。
当时，富力地产董事长助理陈志濠，接受媒体专访时透露，集团对今年的销售非常有信心，“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”
对，这个数字是最高上线。现实残酷。
2018全年下来，富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元，总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。
只能说基本完成了目标，并没有达到集团内部的最高期待。
这是自己和自己的目标比，然后我们同行对比看。
2016年时，富力地产销售额600亿元出头，排名行业21位左右。
2017年取得不错成绩，直逼900亿的销售额，但行业排名反倒略微下降，23位左右。因为2017年是房地产的销售大年，多数大房企都录得非常惊人的销售业绩。所以，你虽然快，但别人更快。
如果这样看，富力2017年其实就有点跑输的感觉。
到了2018年，富力虽然取得1400多亿元的销售成绩，按说增速也非常不错。但遗憾的是，排名依旧只有23位左右。
这里，杠杆游戏要补充一句，这个排名和业绩其实也不差哈。
只是我们发现，2016年，我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。最高的恒大也只有3700亿元。
到了2017年，销售过千亿的房企增加到17家，头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的销售额。
富力和同省的碧桂园、恒大、万科的差距，其实是越来越大。
到了2018年，销售千亿元以上的房企更是高达31家左右，八九百亿元的房企还有好几家。当然，这些数字或许存疑。杠杆游戏就分析过几家企业。
但不管怎么说，富力确实感受到增长的压力。所以2019年的目标很低调。现在又赶上调控暂时不会放松的明确信号，融资也不容易，你说激进拿地可行吗？
这其实是富力的理性。接下，不会是个案。
2、新能源造车：多元化可以再造一个富力？
实话说，杠杆游戏觉得，要做一个成功的新能源汽车玩家，是很难的。
我们先来看富力要合作的这家汽车企业。
这个企业叫华泰汽车，很多杆友大概都没听过。杠杆游戏“见多识广”，我家里有个远房的亲戚开这车。但我有一次听说，他开着开着居然发动机就坏了。
当时，车才买2、3年，不可思议。
如果去看华泰汽车的财务，这家企业不仅仅是边缘化，根本是入不敷出。
但基地很夸张，四个。从东北的辽宁丹东，到内蒙古的鄂尔多斯，然后华北的天津、山东荣成，都有基地。好几十万台的整车生产能力。
富力这回和华泰汽车合作的是新能源汽车。目标高远：共同发展电动化、智能网联及无人驾驶汽车技术，打造国内一流、具有国际竞争力的世界级新能源汽车企业。
然而2018年，华泰汽车卖出就2、3万台，然后吹牛说有10万台。
这样的企业负债当然很高，有300多亿，股权几乎都质押了。我就不说了。
富力到底怎么合作，我们还不知道。看看宝能，2年前入局观致。目前还是没有扭转亏损。
恒大投入更大，发誓要大干一场。
富力行吗？
还记得2017年对万达酒店业务的收购，以及地产布局上的相对滞后，让富力承受了债务压力，却没有享受到那么多的地产红利。
此前，杠杆游戏写过一个文章，当时截至2018年三季度，富力债务超过2800亿元，比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。
按照2018年3季度的数据，富力的资产负债率超过81%。当时我预计，2018全年下来，债务可能是超过3000亿元的。
别说，富力还不错，根据2018年年报，该司2018年末总负债为2963亿元，没有超过3000亿元。不过，资产负债率达80.92%，较2017年底上升2.69个百分点。
另外富力2018年末，借钱总额达1633亿元，公司净负债率达184.1%，较2017年底上升14.5个百分点。
如果真造车，也要钱啊！而且造车的钱，可不是一时半会能收回。
当然，造新能源汽车，符合国家战略需要。而且牌照不容易拿。至于这事成不成，先不论吧。
3、房企的那些小心思
上文杠杆游戏写了，富力暂停拿地谣言的一些逻辑。然后，我要说，其实富力并不是真的不拿地了。文章一开始就举例，富力这几天就在至少3个地方拿了地。
然后，全国性轰轰烈烈的棚改，虽然不再是高峰。但是在一些城市，核心区要供地，其实还是要靠拆旧建新。
比如广州城中村改造。这方面，富力是资深行业玩家，大本营也是广州。
根据富力地产的财报，截至2018年末，该公司在全国拥有已签约旧改项目40多个，总建筑面积为4100万平方米。
其中接近30%在广州，有12个广州项目。
广州还有一些城中村硬骨头需要啃，而且是核心城市。你说在自己家门口，富力拼不拼？
近期有媒体就报道，富力和多家房企都努力在讨好村民，希望拿下项目。
当然，这种项目对资金要求很高，对效率要求很高，稍不留神就没钱赚。但至少，这种项目是各地政府支持的，也是不用在市场上搏杀高价拿地的。
这起码比现在去冲锋、做地王要安全、可控。
同时，如遇优质土地等特殊情况也是要拿的。
在杠杆游戏的理解里，意思是看情况，该拿还是要拿。还比如外部环境如果改善了，肯定拿，谁都不是傻子。
商业行为都是根据情况及时调整的。
另外我们要注意，这次的内部文件，据说富力要求各个地区公司要加大销售力度，确保完成销售任务。
“促销售、抓回款”，在确保销量的基础上，追求项目收益最大化。看懂了吧。富力真正的心思是要回款，保证现金流。那当然得谨慎拿地。
上文和此前，杠杆游戏都分析过，富力买万达的酒店，给自己套住了，增加很大压力。
酒店当然继续得搞，好好卖房子才是最重点。以及搞点新能源汽车，也是很好的故事。
如上图，我们看看富力在资本市场上的股价反映。
去年底，股价跌入谷底后，富力交出的答卷，讲出的故事，整体还是不错的。5月份，大概也就是一季度表现出来后，又到了一个低点。
但整体比之前高。
接着逐步爬升，近期又开始震荡。做制造业是支持的，昨天最高层会议明确说了，融资会给空间和扶持的。
地产大佬造新能源汽车，服务国家战略啊！
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