未来不同城市的楼市一定会出现分化，大概分三类：一类是排名靠前的七大城市群和大概10多个都市圈。国家规划了19个城市群，加之地方形成的50多个都市圈，由于资源和自身资质原因，并不是每个城市群和都市圈都发展得那么好，我们梳理了一下，大概是排名靠前的七大都市圈和10多个都市圈最具潜力。由于群内或圈内城市本身有核心城市与非核心城市之别，房价档次差距摆在那，我们这里只谈幅度。预计未来10来年，这一类城市还会有年均8%的增幅。

二类是经济次一些的独立地级市，或者人口大市。这类城市有一个显著特点，下辖有3-5个县，本身也有几个区，但这里还是要排除一个方向，那就是北和部分西。这些城市虽然经济比第一类城市要差一些，但由于有巨大的人口支撑，比如可以吸附下面县级人口，买房需求还是有一定保障的，这类城市的房价跟随货币因素，未来10来年跟全国平均增幅持平，约在5%左右。

三类是此前一直提到的收缩型城市。根据瞭望智库统计的数据看，全国目前大约有80个城市属于收缩型城市，未来还会继续增加。对于这类城市的房价，我们给出的判断是滞涨，不排除一些城市负增长。

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该把“房产”变“存款”吗？

如果仔细看了上面的分析，该把你所在城市的“房产”变“存款”，还是“存款”变“房产”，相信大家心里也有数了，哪些城市房子该买，哪些城市房子该卖，我们也有一个基本判断了，此外，内行人在此再提两点建议：

一是即使你把所在城市房产变存款后，还是不建议留现金，这个在前面也分析过了，未来货币贬值会放缓，但存款收益大概率跑不过通胀。如果有机会，还是建议把闲钱投入到等级高些的城市。

二是现在买房，不管是为子女考虑，还是为自己养老考虑，即使不考虑政策因素，由于增幅放缓，我们还是需要做好长持准备，这也符合国家提出的“房住不炒”精神。