▎市场调研丨By：世联评估
白云新城商圈发展
白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、云山西麓的宜居新城。
在2004年百信广场开业之前，整个白云旧机场路段几乎没有一个大型商业中心。在这之前，白云居民出行总会带上一句“出广州”，对很多广州人而言，真正的市区仅属于广州的老城区，购物便利的只有到北京路或者天河城。
直到2004年白云旧机场的搬迁，打破了这一僵局。白云靠中心的板块，被重新规划了一番。从机场路到黄石路东，曾经还是整片整片农田和城中村的地方，被插上了“白云新城”的旗帜。
2010年，白云新城的改造终于迎来了历史性的转变，这一年的白云新城由保利拍出来楼面价2.3万/㎡的地王，如今这里建起了白云新贵洋房保利云禧。同年12月17日，万达在广州的首个项目白云万达广场开业，这是万达广场在国内首个A级旗舰店。地铁2号线北延线开通，旧村旧厂改造轰轰烈烈，白云新城终于进入了快速发展的时期。2013年，白云连续拍出三宗地王，被戏称为“地王集中营”，区域房价更是上涨了29%。
白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,如今绿地·缤纷天地及凯德广场·云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地·缤纷天地、凯德广场·云尚则选择了中高端路线。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场、绿地缤纷天地接下来详见下文分析。
图1： 白云新城商圈版块调研项目分布图
白云新城商圈分析
百信广场
百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求。伴随百信广场的开业，白云商圈内居住氛围逐渐成熟，聚集了众多楼盘，消费潜力巨大，尤其随着白云机场的搬迁，白云新城的消费能力进一步提高。其后，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、 歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。2012年，广州最大“苹果”APPLE专卖店落户百信广场。2018年11月28日，12万㎡的百信广场西区商业开业后，百信广场的商业总面积达到26万㎡，一举成为成为广州白云区最大的商业体。
图2： 百信广场位置图
楼层分布：
经营状况： 由于百信广场周边居住人口众多，常住人口超过77万，所处位置为新市墟商业中心，商业发达，人流巨大。东区B1层目前有少部分空置铺位，1、5层基本处于满租状态，2018年年底开业的西区招商率也超过了95%。人流量较其他几个商业综合体要大。
租售水平： 百信广场95%以上的商业物业由开发商自持，5%的物业为个人产权。租售水平如下表：
百信广场租售案例：
百信广场实景图：
万达广场
广州白云万达广场坐落于广州白云新城，项目包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等。进入近10家主力店及大型室内步行街近200个国际国内知名品牌，且均为其品牌的全国旗舰店。
广州白云万达广场是目前已开业和在建的万达广场中的首个A级旗舰店，也是华南地区全新的城市综合体，项目集中了万达所有的最优势资源。
广州白云万达广场主力店包括万达百货、万达电影城、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、国美电器等。
图3：万达广场位置图
楼层分布：
商场经营状况： 万达广场近三年的承租人从数量上来说主要为零售商户，其中服装类型占总数量的40%，化妆品、精品饰品、鞋类总共占数量的10%，休闲小食占总数量的11%，餐饮占总数量的26%，功能配套占总数量的13%。万达广场已成功运营近十年，总体出租率在90%以上。
金街经营状况： 由于金街在万达广场外围，走访时间为工作日，客流量较少，经过咨询一些中介机构，虽然商铺入驻率在80%，客流高峰期在下午六点之后，但人气仍旧不足，首尾两端手机专卖店有部分客流，金街中间位置除节假日外人流较少基本。
租金水平： 万达广场的商场物业均由开发商自持。除了十大商户中H&M、万达影院分别为营业额7.5%以及净票房收入的10%以外，其他的均为正常计算租金。金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动。经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升。最初2010年开业时上下两层售价为50,000-60,000元/平方米，租金水平为250元/平方米。后来一度租金折半，投资回报率刚超过1%，经过9年的运营，有些许回升但是租金仍未回到预期水平。根据调查，现在万达金街租金水平在150-250元/平方米左右，中间铺位租金仅有150元/㎡，甚至更低。首尾两端经营手机的店铺租金水平可达到250元/㎡，物业管理费10元/平方米。售价方面,整体售价在50,000-70,000元/平方米之间，两端位置的商铺整体售价在70,000元/平方米左右。租售案例如下表所示：
万达广场、万达金街租售案例：
万达广场实景图：
白云万达金街实景图：
五号停机坪广场
广州五号停机坪购物广场项目是广州市政府和白云区政府重点项目之一，是国内唯一一个由机场航站楼改建而成的大型购物广场。项目开发面积约13万平方米，配套3万平方米室外生态园林停车场。
G5（5号停机坪）位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空”为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”的主题以不一样的表现方式呈现。
图4：五号停机坪购物广场位置图
楼层分布：
经营状况： 商城整体运营情况良好。二、三层还有部分空铺出租，一层出租率在90%以上，二、三层出租率为85%。
租金水平： 五号停机坪购物广场产权均为开发商自持，仅能调查到租金水平。相比于其他几个综合购物体的租金水平，五号停机坪的租金普遍偏低。首层租金水平在400-800元/㎡，二层租金在300-400元/㎡。
五号停机坪购物广场租金案例：
五号停机坪购物广场上实景图：
凯德广场云尚
凯德广场.云尚是凯德商用中国在广州开设的首个大型购物中心，项目原本是白云绿地中心的商业部分，后被凯德商用以约22亿元人民币收购。
凯德广场云尚位于白云区云城西路890号，坐落于政府重点打造的城市副中心、广州两大商务中心之一的白云新城，并处于白云新城商业中心和文化中心的交汇处。项目占地面积3.98万㎡，建筑面积8.6万㎡，是一个集餐饮、娱乐、零售、家庭体验业态为一体式购物中心，建筑物层数为地上6层、地下2层。
图3： 凯德广场.云尚位置图
楼层分布：
经营状况： 凯德广场云尚以精品超市和多厅影城为主力租户，其中餐饮占比35%，零售30%，休闲娱乐17%，家庭业态18%。凯德广场云尚由于地铁优势，人流量相比于5号停机坪购物广场和万达广场显得更大。商场B1-B2层主营餐饮，基本处于满租状态，1层在一些角落位置还有少部分商铺空置，2层商铺基本满租，3层由于主营儿童品牌，有部分空置，4层商铺满租，5层、6层大面积租给电影院及餐饮店，剩下小面积商铺空置中。商场整体空置率在5%-10%之间，但商业氛围良好。
租金水平： 凯德广场.云尚均由开发商自持，只租不售。每层的租金水平如下表所示：
凯德广场.云尚租金水平：
凯德广场云尚实景图：
绿地缤纷天地
广州绿地缤纷天地位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，建筑面积约4万平方米，包括地下2层及地上4层。从业态来看，绿地缤纷天地定位为一站式亲子时尚购物中心，主打餐饮与家庭亲子体验。
广州绿地缤纷天地和凯德广场.云尚都是广州白云绿地中心的商业裙楼，周边的竞品有一街之隔的五号停机坪广场和距离1千米的万达广场。
绿地缤纷天地位置图：
楼层分布：
经营状况： 绿地缤纷天地承租人从数量上看，餐饮占总数量的40%，零售商户共占数量的25%，亲子占总数量的25%，娱乐占总数量的10%。绿地缤纷天地的一楼及四楼已全部出租，二楼、三楼和负一楼还有100-200㎡的商铺待出租。商场空置率在10%左右，商场人流量一般。
租金水平： 绿地缤纷天地由绿地集团自营，每层的租金水平如下表所示：
绿地缤纷天地租金案例：
绿地缤纷天地实景图：
调研总结分析
广州城市规划“东进北拓”正在快速推进，一直以来为商贸批发聚集地、陆空交通枢纽基地的白云区新规划下迎来全新的发展机遇。加上广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，近两年核心商圈已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。白云区白云新城在广州市“十三五”规划已经被列入广州重点功能发展片区，未来商业潜力不可小觑。
此次调研范围中，除百信广场人气极其旺盛之外，白云万达、凯德广场、5号停机坪客流量适中，而绿地缤纷天地与万达金街人气稍显不足。白云新城版块虽林立多处中高档住宅小区，还有大片住宅物业开发建设中，但居住人口数量并不客观，加之几大商业综合体分流严重，因此商业体之间客流、人气、租金上差异较大。白云万达金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动。经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升。目前稳定在150-250元/㎡之间，业主多以能尽快出租为目的。售价仍旧维持在购买价时的水平。相比较白云万达金街，百信广场临街商铺则价格惊人，作为白云区最繁华的商业综合体，百信广场除开发商在2017-2018年放售的西区临街商铺外，市场上几乎无转手出让。
虽然白云新城商业当前还在培养阶段，但竞争已经开始，百信、万达、绿地、凯德等商业地产房企现行入驻。凭借规划利好和招商优惠，未来，势必还将吸引众多实力房企的争相入驻。
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本文作者 ： 世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断.
2019广东21世纪海上丝绸之路国际博览会参会通知
为贯彻落实国家“一带一路”发展战略部署，搭建广东与海上丝绸之路沿线国家（地区）全方位合作新平台，扩大合作领域，提升合作层次，全面提高广东开放型经济发展水平，构建新常态下广东对外开放新格局，广东省将于2019年8月23－26日在广州市中国进出口商品交易会展馆A、B区举办“2019广东21世纪海上丝绸之路国际博览会”。 现受广东省商务厅和广州市商务局工作委托，组织通知各行业参加本次活动， 并请于2019年8月12日前完成报名工作。
◆◆ 具体报名方式如下 ◆◆
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（报名成功后会有专人与贵司取得联系，请耐心等候）
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