自环京区域普遍限购以来，环京各区域的市场状况就在不断恶化，环京真正的市场价值也在调控深化中被外界质疑。实际上，越是面临政策调控，越能显示出环京各区域的价值潜力和市场弹性。市场调控不断深化的过程，就是环京各区域夯实基础、发展产业、兑现价值的过程。

事实上，环京楼市区域涵盖面积很广，在环京楼市火热的时候，诸多区域的价值并未被完全发掘，在环京政策调控两年多之后，再次审视环京区域楼市价值，会得出不同的判断。

怀来作为京西北重镇，尽管在调控进入深水区期，但区域也明显受益于京津冀协同发展战略、冬奥会、世园会等利好，正在成为京西北的发展高地。

怀来区位及产业优势突出

1、怀来正经历着历史性发展机遇

怀来地理位置优越，生态环京优良，在张家口各区县中，怀来距离北京最近，与延庆区、昌平区和门头沟区接壤，周边生态资源丰盛，坐拥253平方公里官厅湖，85个著名景区环伺，全年空气质量优良天数达320天。由于天然接近北京海淀中关村、西二旗等地，因此是北京高科技产业转移、人才外溢的重要目的地。

更重要的是，怀来是京西北各项政策的直接承载者。无论是2019年世界园艺博览会还是2022年北京张家口冬奥会，都是怀来发展的动力和机遇，此外，值得注意的是，十三五规划也将怀来纳入首都规划发展中。

2、区域产业群初具规模

怀来是环京区域为数不多产业集群初具的区域！以“服务首都、承接产业、完善供给”为突破点，怀来正在大力发展葡萄酒、高新技术、现代物流、文化休闲旅游、生态农业等五项主导产业。

目前，腾讯、百度、华为、今日头条都已在怀来落地，CDN的企业网速科技，万国数据、世纪互联都已签定协议不久将在怀来落地。随着航天产业基地、卫星地球站、星光中国芯、长城硅谷、哈工大科技园、航空小镇、奥林匹克汽车文化主题公园、奥林匹克世界冠军旅游城、恒大国际葡萄酒文化旅游城以及中植集团养生养老社区等在怀来落地，预估将吸收30余万地方及北京地区人才前来就业，拉动100万人以上中高端消费群体。

3、配套设施大爆发

在承接各项利好的过程中，怀来主动寻求发展，不断落位各项配套，京北健康城、京北妇科医院、北京师范大学、哈尔滨工业大学、北京理工大学等三甲医疗、国内名校均已落户怀来。未来几年，怀来将迎来一轮包括教育、医疗、城市建设等生活配套的全面爆发。

4、挺进首都半小时生活圈

怀来受益于冬奥会、世园会、京津冀一体化大背景，高标准交通基础设施工程皆在稳步推进中。

图片来源：CRIC环京决策系统

时速350公里/小时的京张高铁设怀来和东花园两站，目前怀来站主体结构已完工，京张高铁轨道全线贯通，年底正式通车，届时从北京西直门出发，到达怀来沙城仅需20分钟，在清河站还可以直接换乘地铁13号线。

作为北京举办2019年世界园艺博览会和2022年冬奥会重点配套工程的兴延高速公路途径怀来，年底建成通车，将会大大缩短了怀来进京时间。此外，河北规划新建8个通用机场，怀来通用机场便是其中之一。

怀来房地产市场特征及发展趋势

一、住宅受限 公寓产品受捧

尽管只坐落于京西北一隅，但怀来的产业优势、生态优势以及在各项政策规划利好下展示出的价值预期，都让区域成为环京楼市中不可多得的发展高地。

数据来源：CRIC环京决策系统

在判断环京区域价值时，入驻房企的质量和规模是重要考核标准。值得注意的是，张家口申奥前，怀来就已经成为张家口唯一受到品牌房企青睐的区域！

2010年，华夏幸福就已经进驻怀来房地产市场，并促进区域由内生型市场向外向型市场转变。此后，碧桂园、恒大、鸿坤、荣盛等品牌房企纷纷进驻怀来，怀来房价也逐年上涨，直到2016年环京全面限购之后，区域成交量才开始下滑，房价也开始趋于稳定。

自品牌房企进驻后，怀来土地市场供求火热，量价齐升，2016年土地成交量位居张家口市之首，成交449万㎡。后受限购政策影响，土地市场自2017年起缩量上涨，楼面价上涨至941元/㎡，但市场成交不足70万㎡。据克而瑞环京投资决策系统显示，2017年-2019年6月怀来共成交74宗商品房用地，总建筑面积419万㎡，楼面价1117元/㎡，最高楼面价达2767元/㎡。

值得注意的是，2018年怀来土地市场再次回暖，市场成交249万㎡，楼面价稳步上涨至1159元/㎡。与此同时，2018年怀来住宅市场供应大幅缩减，不限购的公寓产品供应却开始激增。

据克而瑞环京投资决策系统显示，2018年1月-2019年6月，怀来商品房成交8597套、70.5万㎡，其中商品住宅4111套、45万㎡；商办公寓4486套、25.5万㎡，公寓成交套数已远超住宅。

二、区域成熟度较高 楼市板块已经成型

在经历多年楼市发展之后，怀来房地产市场已经较为成熟，区域内楼市板块也已经初步定型。区域主要分为官厅北板块、县城板块、东花园板块以及官厅南板块。

刚需刚改产品主要集中在县城板块，库存量虽然不大，但是因为去化缓慢致使去化周期较长；

而度假及养老型产品主要集中在官厅北和东花园两个板块；

官厅南板块由于政策管控，土地供应与开发量较少。

官厅北板块土地供求最为活跃，成交170万㎡，房企拿地积极性高，土地成交主要集中在狼山乡、土木镇，多为恒大集团拿地，开发恒大文旅城项目；

县城板块成交120万㎡，但由于市场以本地客户支撑，品牌房企进驻意愿较低；

东花园板块成交105㎡，该板块自华夏幸福进驻后，土地市场被垄断，商办用地成交占据50%的市场份额；

而官厅南板块受政府管控，土地市场自2017年开始断供，仅成交25万㎡。

据克而瑞调研显示，近几年怀来商品房成交主要集中在东花园板块及官厅北板块：2018年1月-2019年6月，东花园板块商品房成交5557套、40.2万㎡；官厅北板块商品房成交1739套、15.3万㎡。

2018年，东花园板块的八达岭孔雀城成交21.2万㎡、28.5亿元；官厅北板块的恒大文旅城交6.6万㎡、7.4亿元，两个项目垄断了怀来5成的市场份额，这两个项目的市场成交情况也成了怀来房地产市场的风向标。

三、历经两次限购 房企以价换量

实际上，经过2018年一年休整，怀来楼市以不限购公寓产品再次打开局面，楼市整体开始回暖。然而，2018年12月29日怀来县颁发了《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》，再次重申限购政策。

进入2019年，政策风向叠加使得公寓投资热度逐渐退却，怀来市场再次遇冷，八达岭孔雀城、恒大文旅城等规模较大的项目开始频推大力度特价房，试图以价换量。2019年上半年怀来商品房成交1573套、13.4万㎡，同比下滑55%、49.2%，市场再度转冷。

两次严格的限购政策无疑降低了怀来楼市热度，但也从侧面反映出区域的楼市价值。区域不限购公寓推出后的市场回暖情况，则表明投资者对区域价值的认可。

事实上，在环京区域中，怀来具备得天独厚的资源优势及毗邻北京的区位优势，是张家口各区域内最早承接北京外溢需求的区域，是北京度假、养老客户的主要外溢区域。

据克而瑞环京投资决策系统统计，怀来二次以上置业人群占比年龄40岁以上占65%，以京西北政府公务员、退休教师与医生及IT、金融、房地产等企业员工为主。

结语：随着名校、医疗科研、大数据等纷纷入驻怀来，产业新城已初具规模。怀来县三产主导，属于经济发展强区，常住人口逐年递增，产业不断落位，名校、三甲医院不断进驻……种种因素都体现了怀来是一个极具吸引力的区域，房地产市场将有很大的提升空间。

来源：克而瑞环京楼市