【特别鸣谢：福州各大房产中介、房产金融、评估机构等数据支持！】
仅隔短短10天！继7月31日福建省首份最真实、最翔实的楼市全景报告---《福州存量房指数2019上半年报》在本号首推，省中房研究中心的第二份存量房指数报告，也就是《福州存量房指数2019年七月报》今日正式“上菜”了！
26439元/平！比6月份的每平方米25866元涨了573元！在这里，房谈君似乎看到诸位看官复杂的表情了。
存量房市场》》
【数据来源：中国房价行情网，全国城市上月新增挂牌房源出售单价平均值（元/平）】
福州存量房单价居全国第九名，同比去年下滑2.81%，说明楼市的宏观调整还在持续发力。而环比上月上涨1.41%，房价稳中有略涨，说明购房信心在逐步恢复。
2、市五区存量房7月成交套数
从网签数据看，7月市场好于6月市场，总成交套数环比上涨4.93%，成交面积上涨3.38%，也体现市场的信心在筑底后有所回升。
从各区成交套数与面积来看，仓山（成交套数、面积）和鼓楼（成交面积）虽有所下滑，仍然是客户购房的第一选择。鼓楼的学区房在区域内表现还是相当活跃！
3、市五区存量房7月销售单价TOP10楼盘
单位：元/平
销售单价高，主要是因学区房因素！单价TOP10中，除了第六、第十，其他均为划片一二类学区房。鼓楼区楼盘独占8家，说明优质教育资源的区域严重不平衡现象。
相比上个月，融侨外滩跌出单价TOP10，由融侨锦江悦府晋阶替代，主要是融侨外滩7月份的成交量较少，不在我们的成交5套入列指标之内，并非真实房价不如悦府。
4、市五区存量房7月购买群体分析
30-40岁之前购房群体占比一半以上，是目前福州楼市存量房市场的主要购买群体，也说明这个阶段群体财富积累和购房需求成正比！
5、存量房典型楼盘房价分析（部分）：
鼓楼区----大儒世家
在鼓楼区内，有大儒世家这么大规模的楼盘，本身就少！以其规模、成交量等，作为鼓楼典型楼盘，当之无愧！
从大儒世家的半年价格走势看，最高点在5月份，走出2019年的历史最高位！7月较6月单价环比下滑0.94%，交易量6、7月基本持平。
仓山区----江南水都
（除外滩/水乡/观邸外）
虽然，成交面积与套数，不是仓山区域最多，但江南水都作为福州市内第一大盘，产品业态较多，品质也较高！
研究团队发现，作为福州市五区第一大盘，成交量不如规模稍次点的金山碧水，主要是江南水都的楼盘品质较好，宜居性强，一定程度上影响了业主的换手率，但不影响它作为仓山区典型楼盘监测的代表性。
该盘7月较6月上浮1.4%，行情向好！
租赁市场》》
1、租赁市场2019年各月表现
7月份租赁市场有较大上涨，主要受到福州各大院校毕业季的影响。整体成交价格和面积都有所上涨，涨幅较大。
2、租赁市场7月成交套数TOP10
大儒世家依旧雄踞租赁榜首。主要有地段（上班族多、交通方便等）和社区规模优势。仓山区域占据榜单五席。
从租赁TOP10情况看，位于大型商圈附近的社区，出租率明显高。如江南水都、金山桔园、保利香槟国际、金山碧水、闽江世纪城等。
还有一种，就是位于校区尤其是大学城周边的房子，如博仕后家园。该盘另加持商圈概念，因此常年来租赁需求都很强劲，且又都主打小面积，更容易出租，长期霸榜租赁TOP10.
3、租赁群体分析
30岁以下人群租房比例高，共占比57%，此类人群目前正处在刚踏入社会或事业起步阶段，大多数没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段，由于高额房价压力，他们不得不选择租房，成为租赁市场的主力军，对租赁市场也起到了推波助澜的作用。
租赁群体中40岁以上的人群最少，仅17%，与社会现实较吻合。
4、租赁市场典型楼盘价格走势
大儒世家
堪称鼓楼区内第一大盘。也是福州租赁市场7月成交套数最多的大盘，租赁产品丰富，地理位置不错。该盘整体租赁行情适中，与福州市的整体租赁行业也比较接近。2019年以来的租赁行情最高位，出现在4月份。
26439元/平！这个价格靠谱么？
福州存量房2019各月价格走势
这个数据靠谱么？福州市区的存量房价格，就这样么？上述中国重点城市存量房TOP20的价格不是26514元/平么？身边一些网站经常报道或成交页面显示福州存量房7月份均价是27602元/平。
某平台上显示的福州存量房7月均价
为什么会有这么大的价格差距？
研究中心的研究团队认为，主要是这些网站和中国重点城市存量房TOP20榜单上呈现的价格，均是通过挂牌量房源数和挂牌价来统算的，这与真实的市场成交价差距还是比较大的！因我们要看福州在全国重点城市中存量房的排名，该表中的同口径为挂牌价，所以，我们做了借鉴使用。
但在分析区域存量房市场时，我们的团队坚持用每月的成交价来分析，虽然信息收集难度大很多，但肯定更接近真实市场。
另外，这些网站的房价，仅是本网上的挂牌房源价。受限于本网的房源有限，价格代表性就更弱了！而研究中心的数据，却来源于福州数家主流中介，成交面积与套数均超过市场50%，体现的房价自然更有代表性。
对此，福州存量房指数项目研究发起人、福建省中房建筑经济学研究中心主任、行业观察家Yesir叶传杰老师告知房谈君说，随着下一步加盟中介、房产金融公司的进一步增多，数据进一步完善，工作量也进一步增加，但价格一定越来越接近市场最本真！
【注：1、以上仅为《福州存量房指数7月报》节选篇章；2、本文所指福州市区，均指传统的市五区（不含长乐区）】
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