十年前，大亚湾曾被冠以“鬼城”，直至16年央视专门做了一期节目，才得以正名。
近来，部分媒体拿起“老四样”来毫不手软，鼓吹惠湾是“鬼城”的言论又开始甚嚣尘上。
老四样：
供应量大→没有人住→没有产业→涨不了价
其实，不看好惠湾的原因，翻来覆去说还就是这几样，今儿咱就索性摊开了、往细里说，该怎么判断，各位看官心中自然有杆秤。
惠湾供应量大？
这话确实不假。深圳、东莞的开发强度均已超过45%，而惠州的开发强度仅9%，低的可怜。也正是这样，惠州才能源源不断地提供着新鲜的一手住宅： 自2016年开始，以每年约400万㎡的速度持续增加，早已远超深莞总和 。
数据来源：乐有家研究中心、克尔瑞、中指院
待售面积高居全国第三 ，仅次于沈阳与天津。
但是只说供应不说成交的都是耍流氓，作为临深唯一不限购的城市， 惠州3年来消化了45万套新房 。
在国家统计局公布的数据里，惠州 去化周期仅需1年左右 ，低于全国消化库存的平均线！也就是说，新增供应非但没有转化成库存，反而 去化速度高于全国平均水平 ，市场活跃度可见一斑。
数据来源：乐有家研究中心
而 惠湾两区，成交量占了整个惠州的半壁江山 ，代表了惠州楼市的主力军。当供应和成交都在合理可控范围内，量大并不是一种错，至少不是惠湾的错。
惠湾没有人住？
惠湾的人口密度远超平均值
在说惠湾“鬼城”之前，不妨先看两组数据。
截至2017年底，大亚湾陆地面积 293平方公里 ，常住人口 21.2万人 ，人口密度约 724人/平方公里 。惠阳，面积 915.6平方公里 ，常住人口 59.9万 ，人口密度约 654人/平方公里 。
截至2018年底，广东常住人口 11346万人 ，继续居 全国首位 ，占全国人口总量的 8.13% ，广东人口密度 631人/平方公里 ，为全国的4.35倍。
放眼全省，惠湾当前被认为是“地广人稀、寥无人烟”，但真计算起人口密度，却已经高于省内平均水平，更是甩全国数倍。
这里还只是一个众所周知的“待发展”城市，未来会怎样？
置业惠州热度只增不减
诟病惠湾最多的，还是入住率低的问题。买惠州的人买的到底是什么？在企鹅财经看来，买的是“现实”和“预期”。
北方客打飞的买楼、团购“一条腿”等事件已经几不可闻，数个当红开发商的成交客户研究也表明， 投资比例已经严重下滑 ，置业惠州的首要动机已经转变成了 自住为主，兼顾投资 。
这一点与置业论坛上的风向也不谋而合：在“家在临深”板块上，有网友总结了一个热门现象： 十之八九的人都在讨论惠州！ 下面的跟帖道出真相了： “东莞太贵，中山太远！大部分能买东莞临深的首付都可以买深圳了！” 这才是置业惠州的实际情况： 离得近，价格低，最为亲民的刚需首选。
踮踮脚能够到深圳的，首选深圳。但是大多数跳起来力不从心，离开又不甘心的客群，考虑到迫在眉睫的购房需求，首选只能是惠州。
惠州现在有直达深圳的高铁、高速，多条快速路无缝对接，但更深层次的原因，是迟早会来的深惠城际、深惠地铁。许多人嘴上说着“有生之年”，但 只要趋势是对的，这一天或早或晚就一定会来。
向现实低头或陶醉预期的这群人，你说他们买惠州是为了投资？不合理。
大型开发商云集
2018年底公开信息显示，惠州已出让未开发的土地高达7.87万亩，相当于五千多万平米，单 碧桂园囤积的土地就超过千万平米 ；刚刚IPO上市的新力地产，大本营在南昌，却重金砸在惠州；恒大、万科、融创、佳兆业等全国十强房企在惠州均有布局。
这还仅仅是品牌房企公开披露的内容，据企鹅财经所知，不少深圳、本地的开发商也手握几十块地，等待下一波行情的到来。
大楼盘大社区多并不是缺点，有实力的品牌开发商云集，斥巨资开发大型项目，恰恰是对片区有信心的体现。当一个行业的龙头企业都在这里重金加码时，肯定不是为打造一座空城而来。
惠湾没有产业？
房子会变旧，人会老去，不得不承认，产业才是片区不断向前发展的根本。很多人看到成片的高楼就心颤，都是“楼”却没有“写字楼”，都是“园”却没有“产业园”，事实是这样吗？
其实，大部分来惠湾的人，相继去考察的都是楼盘密集的居住区，譬如数盘扎堆的临深，惠阳最火的白云片区，却忽视了大片腹地上的产业布局。
（大亚湾西区南部片区规划批复公示图）
以大亚湾西区南部片区为例，以龙光城为首的临深居住片区和以博林腾瑞、世纪城为首的荷茶片区，都是楼盘扎堆的地方。到这样的地方，目之所及皆是楼盘，但楼盘外其实别有一片天。
到了惠阳，产业“藏”得就更深了。惠阳的面积是大亚湾的三倍，楼盘分布区域跨度大，单个区域内却十分集中。
（惠阳楼盘分布图，5月27日制图）
但实际上，惠阳的产业结构非常丰富。有着以电子信息为核心，以新能源、新材料、家具等为特色的工业行业格局，众多企业是华为、苹果、三星等智能终端企业零部件供应商，以伯恩光学为代表的玻璃面板产业在全球占据重要市场地位。
（惠阳产业结构布局）
不久前，大亚湾也引进了一个值得说道的大型项目——150亿投资的“慧湾——新一代信息技术产业港”，并且后续慧聪集团将整体搬迁至大亚湾，计划将在
（慧聪集团双子塔效果图，以官方公布为准）
前两天 光弘科技第三产业园 也举办了开工仪式，作为大亚湾“本土小骄傲”的代表，2018年光弘科技全年实现营业总收入16亿，待第三产业园建设完成并达产后，预计可实现 年销售收入21.65亿元，净利润3.07亿元 。
（光弘科技第三产业园）
大亚湾临深处，五星级酒店、温德姆度假酒店、写字楼应有尽有。在惠湾的规划里，卖地建房不是目的，有房有人有产业才是目的。
（大亚湾西区写字楼及超高层分布）
惠湾涨不了价？
能否涨价，是投资客首要关注的问题。很不幸，惠州这两年的成交均价确实没怎么涨，但是说惠州横盘，确实也不那么准确。
深圳横盘33个月
要知道，深圳已经横盘33个月了。
深圳市房地产信息平台显示，深圳新房均价最新的数据为 2019年4月24日 ，其成交均价为 52104元/平方米 ，而在 2016年10月 ，深圳新房均价为 55611元/平方米 ，连续多个月下降。
如果靠涨价来看活力的话，那深圳岂不是一潭死水？惠州楼市向来是大河涨水小河满，大河尚且风平浪静，小河岂能水涨船高？
惠州持续“双限政策”
惠州当前在严格执行限价政策和限售政策。
2016年10月18日起，商品房成交价格不得高于明码标价的价格；商品房实际成交价格的 下浮幅度不得超过10% 。
申报备案价格 不得高于该楼盘 前三月网签交易加权平均价 （价格权重分别为1:2:7的原则计算出前三月加权平均价格），无数据的楼盘选取该项目所在区域3平方公里范围内3个在售项目前三月网签价格代替该楼盘网签价格进行监制。
2017年4月的惠州楼市限售令出台，此后购买的房产，须取得不动产权证 满3年方可转让 。
一手房价格上不去，二手房都是两年前的低价房，总体价格波动不大，也是可以理解的。
部分低价房拉低总体价格
随着开发面的进一步扩大，许多不在热门区域内的楼盘也纷纷入市。比如 惠阳的三和、永湖 ， 大亚湾的澳头、霞涌 ，不少楼盘的售价拉低了平均价格。
前两年还有中心区还有带装修仅售9800元/㎡的房子可以选，现在1.2万元/㎡以下在大亚湾临深、大亚湾西区、惠阳白云等区域已经找不到一手房源。
再说起来，房地产不用来短期刺激经济， 但长期来看，房地产依然是经济的支柱性产业。
当然，普涨的时代已经过去，但据不少报道中提及的，惠州市也在探索 精准调控有升有降的备案体系 ，有价值的楼盘难说不会再冲一波。
部分信息来源：李宇嘉地产笔记、国家统计局
克尔瑞、中指院、乐有家研究中心
惠阳区政府官网、大亚湾政府官网
企鹅找房往期报道等
统 筹：熊 鑫
文/编 辑：刘 益
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