这在时间上有一个体现，2001年次级贷款为120亿美元，2006增加到了14000亿美元，2007年是2万亿~15万亿美元，证券的方式让这笔住房贷款成为了一个可流通的资产，经过一系列的包装衍生后总规模达到了10万亿美元，其中在国际上的流通占66.7%，涉及到次级贷款业务的金融机构有250多家，全球45家大银行和证券商业参与。

2002~2007年，五年内美国房价市场形成了巨大的泡沫，到2007年初美国房地产市场总价值约21万亿美元，其中有8万亿美元是投机的资产，而房产泡沫的部分占38%。2月，房地产的泡沫达到了顶点，房价开始下跌，而伴随着贷款利率的普遍升高导致了整条金融链的断裂，向民间放贷的金融机构的储蓄根本无法收回购买了有效按揭投资的证券，由次级贷款崩溃引发的一系列经济反应视为金融危机。

美国的次级贷款是向偿还能力很差的低收入阶层开放的，他们认为在低利率、住房需求的刺激下，房地产的价格一定会继续上升，而购买了证券的投资者可以从住房投资中获利，从而让投资人和低收入阶层双赢。在这种情况下，一方面是把住房贷款的风险以证券的形式分担给了全世界的投资商，利率越低，证券化的资本投资规模就越大。由于房地产和证券一样具有稳定的价值，通过证券的形式投资商可以获得定期的租金收入。例如，如果预期的房地产价格上涨，优惠的政策增加了投资商的投资，住房市场的需求价值就会和价值资产一样获得长期的投资效益。

2001年，美国经济衰退，政府为了挽救经济连续13次降息，利率降到了1%。2003~2006年，房价增长的幅度超过了50%，低利率、免除首付、证券投资、银行贷款的形势下膨胀出了一个巨大的虚拟资本，实际上是市场的不完善产生的一部分差额资本。在这场危机中低收入贷款买房的美国人丧失了刚刚购买的住房，丧失了所有的存款。

美国的金融危机本身是一种人人都能预知的风险放大的事件，低收入阶层的信用极低，根本没有支付能力，而房地产的市场在美国的中高收入阶层中并没有了购买的需求，一方面是房地产商的投机行为，另一方面则是低收入阶层有购房的需求，这两者的矛盾在于这笔钱能不能让投资商来买单？

2005年有数据显示，美国最富有的人口仅有30万，占1%，而最穷的人口有1.5亿，占99%。由于贫富差距，大量的低收入阶层普遍缺乏购买能力，但是金融机构通过与银行合作从而制造出一个虚拟的支付资本，通过贷款人买房的按揭证券来吸引全世界的投资商加入住房市场，金融危机实际上是一种利益分配的游戏而已。

2008年的金融危机

2001年，美国的房贷金融机构推出了零首付的按揭贷款买房的政策，在该优惠之下，贷款人买房时不需要缴纳20%或更高的首付，银行也不再对贷款人的背景和收入情况进行审查。其中，部分偿还能力很差的低收入阶层贷款买房之后，美国的银行又把这种有风险的按揭贷款做成了一种证券。在市场上，通过直接交易的方式出售给国内外的金融机构和其他投资机构，将全世界的投资者吸引到美国的房地产市场。

房地产泡沫