坐在电脑前写这篇文章的时候，当天（8月16日）刚刚在北京参加完了一场关于房地产经纪行业的发展论坛活动。
易居企业集团CEO丁祖昱、21世纪中国区总裁兼CEO卢航、易居房友执行总经理李国平、德佑总经理刘勇、诸葛找房创始人CEO苏伟杰、中房经联主席/湘楚朝晖董事长胡景晖、京东房产总经理曾伏虎、吉屋CEO容欣、中原地产中国区副总裁/原萃总裁刘天肠、房天下二手房总经理潘英杰……一大堆各种总、各种O参加了当天的活动，并且以主题演讲、圆桌对话等形式发表了自己对房地产经纪行业发展的看法。
1丁博士对于短期楼市的五点判断作为第一位演讲的嘉宾，也是参加当天活动的嘉宾中跑马拉松跑的最好的，易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《地产行业需要共克时艰》的主题演讲。从演讲标题，就可以看出丁博士对于当前地产行业的判断，那就是“下行压力很大”。
丁博士对于短期市场有五条判断：
判断一：中央释放从严调控信号、地方“精准打击”成新常态，稳房价、稳地价、稳预期。
判断二：房地产行业资金压力加大，房企信托、发债融资强监管，居民房贷显著收紧。
判断三：市场持续波动，频率加快，波幅收窄
判断四：不同能级城市持续分化，城市内部分化加剧
判断五：新房、二手房、土地市场不同步，二手房指标先行
2丁博士：西安限价政策不会放松众所周知，丁博士是“数据控”，他的演讲PPT肯定会摆出一堆大数据说话。在摆出“调控政策：房价上涨过快城市‘精准打击’，稳房价、稳地价、稳预期”这张PPT的时候，丁博士指着《2019年1-7月70个大中城市房价同比涨幅TOP20》这个表格，每月环比涨幅蝉联全国第一的西安，丁博士说：“房价涨幅位居全国第一的西安，绝对不可能放松限价政策！”
当然，丁博士对于当前房地产市场的有些描述，与西安的实际是不相符的。
比如说：丁博士说，7、8月份以来，全国各地土地市场普遍以0溢价成交，说明开发商拿地积极性下降！
丁博士的这个描述，显然就不适用于西安。
7月底，中海地产就以80.6%的溢价率在西安灞桥区拿地，参与这块地竞拍的企业还有万科、中海、金地、中粮、保利、招商等全国大牌房企，以及西安本土的高科房产、大明宫置业等参与竞拍。
8月8日，万科溢价45%秦汉新城摘地112亩、际华溢价27%秦汉新城摘地131亩、中石油天然气公司溢价率567%在沣西新城拿地……
西安那些0溢价的地块，都是内定好的，其他企业无法参与竞拍……
显然，西安跟其他城市还是不一样的。
就在我写这篇文章的时候，融创今天又以2.7亿元摘得高新区锦业三路35亩开发用地，楼面地价7297元/平方米。
融创继续在西安市场拿地，中海、万科高溢价在西安市场拿地，足以说明大牌地产企业对西安市场的持续看好！否则，他们绝对不会这个时候继续在西安高价拿地。这与丁博士的观点“大牌房企拿地积极性下降……”是不相符的。
3两难的西安楼市其实，西安现在挺为难的。
一方面是房价同比涨幅连续多月位居全国第一，在当前全国上下楼市调控的背景下，此时的西安必然面临非常大的舆论压力。
另一方面，是经济增长乏力背景下，西安的房地产开发投资增速在下滑。
来自西安市统计局的数据，2019年上半年西安市房地产开发投资1102.05亿元,同比下降1.1%，增速分别较上年同期和一季度回落6.8和15.1个百分点，低于全国、全省12.0和12.2个百分点。
实际上，西安房价之所以在今年以来已经连续多月同比涨幅位居全国第一，除了与过去1年西安房价涨幅较快有关外，还有一个原因就是在每一轮的房地产市场变化周期中，西安都会比一线、二线城市慢半拍。
也就是说，当其他城市房价上涨已经启动了半年、甚至一年后，西安房价才开始进入上涨周期。而当其他城市房价上涨到一定程度、开始调控，涨幅开始下降之时，西安则正进入上涨“兴奋期”。此时，其他城市的涨幅放缓，在一定时间内就从一定程度上衬托出了西安的房价涨幅非常快，让西安凸显出来！
从这一点上来说，西安这个“全国涨幅第一”也挺冤的！
但不管怎样，在当前控房价的背景下，房价涨幅较快就得严格执行限价政策。所以我们看到西安这两个月限价政策明显更严格了，价格公示、批售的基本都是价格较低的老盘、郊区盘，而对于一些高端盘、改善盘则限价明显，以此来控制房价的涨幅，希望能早日甩掉“全国第一”！
面对严格的限价，西安的开发商也是叫苦，特别是2017年、2018年拿了高价地的项目，在当前限价政策下有的开发商直呼产品都没法做了，原计划的产品只能改了。所以，我们看到了近期亮相的几个新盘，有的将精装改为毛坯，有的装修标准明显没有之前市场期待的那么高……此时，看起来价格很划算，但真的是“一分钱一分货”！
在严格的限价政策背景下，西安的新建商品住宅环比涨幅这几个月从数据上肯定会降下来，最起码不会“跻身全国前列”了；但在同比涨幅方面，西安目前正在为2018年房价过快上涨买单，预计西安在短期一两个月内会继续位居全国前列的，预计到今年年底的时候，西安有可能摆脱同比涨幅全国第一的包袱。
另外，关于限价这个政策，与限购、限售、限贷明确出台有政策不同的是，西安目前关于“限价令”是没有明确出台政策的，只是在实际操作时对于价格审批有限制。
而苏州在今年5月份的时候，明确全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。
所以，如果说未来几个月西安房价同比涨幅继续位居全国前列，不排除西安会公开发布今年房价增长幅度控制目标。
毕竟，公布房价涨幅控制目标，在西安并不是没有发生过。
2011年3月24日，西安市政府提出当年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度，而当年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长15％。在意味着，2011年西安新建住房价格增长幅度控制目标为15%。
2013年3月31日，《西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》出现在市政府网站上。《通知》提出：确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。
为此，我翻看了一下《2019年西安市政府工作报告全文》，2019年西安城乡常住居民人均可支配收入增长目标分别为7%和8%……
根据统计局发布的数据，2019年上半年，西安城镇居民人均可支配收入21254元，同比增长8.2%。农村居民人均可支配收入7447元，增长9.6%。
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