在住宅和公寓两者之间，许多人选择房价较低的公寓作为投资，眼光独到当然好，但跟风投资的购房者，不弄懂住宅与公寓，别轻易下手，两者存在比较大的差异。

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1、公寓的定义与分类

目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在土地使用权年限上也各不相同；一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；

2、公寓与住宅有何区别?

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别，但其实公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一点就是公寓的用地性质属于商业用地，是无法落户的！

贷款、首付政策

住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；

公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。

落户及学位

住宅：符合条件可落户，有学位

公寓：不能落户、无学位。

土地使用权年限

住宅：70年土地使用权；

公寓：按照用地性质划分，商业办公用地为40年。

二手交易税费

住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；

公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

生活成本

水电费等比普通住宅要高。之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。

投资建议

投资看回报，公寓的投资门槛不高，不受限购限贷制约，是一种稳定的低回报投资，溢价率低，依靠的是租房的长期回报。投资者购买时，需考虑地段，交通与生活配套，以及所属品牌的运营能力等综合因素。在面对“高回报率”及“回购”等宣传承诺时，也应当仔细，关注合同细节，把问题细致化，以保障自身利益。