8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了全国人大常委会关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善。
农地入市法律障碍消除

集体经营性建设用地入市是此次土地管理法修改的最大亮点。这一期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破。

过去，农村集体经营性建设用地的转让、出租一直受到限制。新修改的土地管理法明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

新修改的土地管理法，删除了原来土地管理法中“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，破除了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍， 改变了过去农村土地必须先征为国有才能入市的问题。
土地征收补偿怎么确定？

集体经营性建设用地获准入市后，土地征收补偿的计价方式也进行了调整。

在征地补偿方面，新修订的土地管理法要求： 征收农用地的土地补偿费、安置补助费由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每五年调整或重新公布一次。 这与现行土地管理法中规定，参照人口、耕地产值不同。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”，通俗来说，即征地时不简单以农作物的收成来计算征地费用，而是根据土地周边的城市发展机会来确定地价。“这有助于一些城市边缘地带土地价值的保有，属于让利给村集体和集体成员。 ”严跃进表示。
对土地市场和楼市冲击不大

征地过程中，集体经营性建设用地可直接入市、农用地价值按区片综合地价决定等一系列修改，将保障农民利益。
集体经营性建设用地入市之后，将改变原有国有建设用地才能入市进行各项建设的单一土地供应格局，促进农村土地要素市场优化配置，有效解决土地市场供需矛盾，提升土地资源的利用效率。

值得注意的是，农村集体经营性建设用地入市是有前提条件的。根据新法，入市的集体土地要符合工业、商业等经营性用途规划，必须经过依法登记，在每年的土地利用年度计划之中，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下才能入市，而入市之后仍要按照原来规划的用途使用土地。这意味着，集体经营性建设用地入市虽不需要转为国有性质，但是供地规划实际上仍由政府管控，不会被允许随便流入市场，在现有体制下，对市场及土地监管方式不会有大的变动，并不会对土地市场造成冲击。

业界预计，新的制度安排对楼市尤其是商品房市场冲击也不大。诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙指出，集体经营性建设用地入市对于房地产市场，目前还不会产生非常大的影响。修正案里明确规定允许集体经营性建设用地入市，并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地市场只占了10％左右，大部分还是宅基地；这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，只能用于工业、商业等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等，但不会对商品房造成很大冲击。

严跃进也指出，很多大城市的供地力度不大，当前租赁市场的用地面临很多压力。政策落地将对于一二线城市和部分三四线城市的城中村和城边村影响最大。

来源：北京商报、证券时报、经济参考报｜编辑：嗡嗡